La supresión temporal del alquiler en España, a debate: ¿qué harían los expertos?

Una vez aprobada por el Gobierno de Pedro Sánchez la moratoria en las hipotecas la semana pasada, los inquilinos de los 2,58 millones de inmuebles en España en régimen de alquiler (dato a cierre de 2018) y los autónomos con local levantaron la mano para preguntar qué había de lo suyo.

El mundo del alquiler contiene una enorme casuística y no resulta tan sencillo. Para empezar, detrás de la hipoteca hay un banco. Con el 95% de las viviendas en manos de propietarios particulares, si apruebas una moratoria cientos de miles de españoles quedan sin un importante ingreso en sus economías. Además, pese a la lucha de las administraciones públicas, existe un mercado sumergido imposible de cuantificar. ¿Merece o no la ayuda una familia vulnerable que tiene su contrato de arrendamiento sin declarar en Hacienda?

Antes de entrar en propuestas, el presidente del Consejo General de Economistas, Valentí Pich, recuerda que el sector público tiene que ir “con cuidado cuando habla de alquiler porque no ha hecho un apuesta (tampoco ha sido fácil) a largo plazo por tener mucha vivienda en este régimen”. “Debería tener mucha prudencia porque se podría sonrojar si vemos lo que ha hecho en estos últimos años”, ahonda.

De hecho, Valentí Pich considera “vergonzoso” y demagogia que algún representante político tanteara la opción de congelar alquileres. “Cuando había miles de viviendas libres, bloques enteros, vinieron fondos internacionales y los compraron para reducir costes porque nadie los quería, había que pagar los IBI y el mantenimiento. ¿Por qué no se los quedaron?, pregunta. “Pero claro, el sector público tampoco quiere tener viviendas en alquiler porque gestionar es muy difícil al igual que desahuciar a gente que no quiere pagar”, sentencia.

Opción 1: igual que con las hipotecas

El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, parte de la base de que los caseros españoles están siguiendo “masivamente” la recomendación del Gobierno para llegar a acuerdos entre inquilinos y propietarios. “El sector inmobiliario español, en todas sus vertientes, se está mostrando solidario y empático con la situación por la que pasa nuestro país”, indica.

En aquellos casos conflictivos en los que resulta imposible conciliar los intereses de propietarios e inquilinos, Fernando Encinar expone que sería “positivo establecer los mismos criterios de moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias que aprobó recientemente el Gobierno, es decir, fijar a los mismos perfiles que se les aplique la moratoria en la hipoteca la moratoria en las rentas del alquiler”.

“Estas serían recuperables en la vida del contrato del alquiler o que el inquilino se quede obligado a su pago antes de abandonar la vivienda por cualquier motivo, a no ser que sea el propietario quien resuelva el contrato anticipadamente”, propone Encinar.

Opción 2: 1.000 euros por adulto

El profesor de Economía en IESE, Javier Díaz-Giménez, apuesta por una línea similar a la aprobada en Estados Unidos. “Lo que necesita la gente es pasta, que se la gaste en lo que quiera”. “Daría 1.000 euros a todas aquellas personas que han perdido su empleo o incluso a todos los mayores de edad y 500 más por cada niño con cargo al Banco Central Europeo (BCE)”, afirma.

Javier Díaz-Giménez explica que “es una cosa que podría ser automática, directa y te saltas la banca”. “A todos los españoles les abrimos una cuenta en el Banco de España automáticamente sin hacer ningún papel donde les ponemos mil euros por cada mayor de edad y 500 euros por cada niño lo que dure esto, es decir, mientras me prohíban ir a trabajar”, resume. “Nadie quiere deuda, quiere pasta; la misma que me habrían dado si hubiera ido a trabajar”, enfatiza. “Tú me has encerrado en casa, tú me das los 1.000 euros”, exclama.

De esta manera, “resuelves todo el problema de la gente” y se puede hacer porque “pensamos que son dos meses”. “Si quieres hibernar una economía, da dinero a la gente”, incide el profesor del IESE. Además, “evitas todo el barullo monumental de cómo lo hacemos, quiénes lo hacemos, quién lo paga, quién lo cobra y es a prueba de picaresca”. “Coges el censo y punto; inventarse niños es una solución, pero también resulta fácil pillarte”, admite.

Opción 3: no a la moratoria

Ante la pregunta de cómo haría la moratoria o suspensión de los arrendamientos, la respuesta de Mikel Echavarren, CEO de Colliers International, es “yo no la haría, porque más del 90 % de las viviendas en alquiler están en manos de propietarios privados, y bastantes de ellos probablemente dependerán de esas rentas para vivir”. Por lo tanto, explica, “si no reciben ingresos estamos resolviendo un problema para crear muchísimos más”.

Ahora bien, en caso de que fuera inevitable hacer una moratoria, el CEO de Colliers International apunta que “debería compensarse a los propietarios del efecto económico de dicha moratoria, de forma que los pagos los realice el Estado, o las administraciones locales, o que se compense de forma equivalente a dichos propietarios a través de créditos fiscales”.

No obstante, insiste el directivo, “la principal condición es que su renta la pague la administración pública, porque de otra forma se estaría expropiando sin indemnización el derecho de uso de una propiedad privada”. Además, señala, “debería afectar a personas que hayan perdido su puesto de trabajo y que se encuentran en muy graves dificultades económicas”.

“El plazo es un túnel en el que se sabe cómo se entra pero no se sabe cuándo ni cómo se sale”, indica el directivo de la consultora. “Moratorias de cuatro meses podrían ser adecuadas para profesionales que han sido afectados por expedientes de regulación temporal de empleo, pero para aquellos que no puedan reincorporarse al mercado laboral en los próximos 18 a 24 meses, la moratoria sería muy gravosa para cualquier propietario”, resalta Mikel Echavarren.

En cuanto a la posible diferenciación entre grandes tenedores y propietarios individuales, Mikel Echavarren no establecería ninguna. “Hacerla es presuponer que a quien tiene muchas propiedades se le puede meter la mano en la cartera sin ningún tipo de indemnización”, argumenta. “Estoy seguro de que el gobierno intentará hacer esa distinción, pero más por motivos ideológicos y aversión al capital y a los fondos de inversión”, finaliza.

Opción 4: 50% del alquiler

En primer lugar, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) solicita al Gobierno que, en cualquiera de los escenarios que estén estudiando para el mercado de alquiler, no dejen atrás a los propietarios.

Su director general, José Ramón Zurdo, distingue dos tipos de escenarios en relación a la moratoria. Por un lado, aplazamiento total o parcial de la renta y que se pueda traducir en un acuerdo entre inquilinos y propietarios. “Nosotros en este sentido estamos aconsejando de forma profesional a nuestros clientes, en aquellos inquilinos que de forma directa han sido afectados por la crisis económica a causa del Covid-19, que se pueda aplicar una reducción de la renta de alquiler un 50% durante los próximos 3 meses (abril, mayo y junio) y un plazo hasta final de año (6 meses) para que los propietarios puedan recuperar esa reducción”, explica.

Por otro lado, que el Ejecutivo aprobara una moratoria para que los inquilinos no pagaran las rentas de alquiler, por ejemplo los dos o tres próximos meses. En ese caso, señala José Ramón Zurdo, “los propietarios deben percibir esas rentas que han dejado de cobrar, o bien con pagos directos por parte del Estado o con deducciones fiscales”.

¿Y los Autónomos?

Entre los colectivos afectados por el Covid-19 en el ámbito de los alquileres también se encuentran los autónomos. Muchos han perdido gran parte de su actividad económica, si no han cerrado, y tiene que seguir afrontando el pago de sus gastos, entre ellos la renta del local, por no hablar de las cuotas a la Seguridad Social.

La secretaria general de la Unión de Asociaciones de Trabajadores Autónomos y Emprendedores (UATAE), María José Landaburu, se muestra contundente. “Hay que suspender igualmente los alquileres de los locales en los que desarrollan sus pequeños negocios y extender la moratoria hipotecaria a locales en propiedad hipotecados”, afirma.

De hecho, indica que “es probable que la crisis sanitaria no se prolongue mucho más, pero las consecuencias económicas van a ser muy duras para los autónomos”. “Parece razonable pensar en una duración de dos meses ampliables en función de la evolución de la situación”, expone María José Landaburu.

“Las personas deben anteponerse a la burocracia, la emergencia económica lo requiere: al igual que estamos pidiendo para el resto de medidas, se deben reducir papeleos y agilizar procedimientos, y, en aquellos casos en los que se haya producido una reducción severa de sus ingresos, la palabra de los autónomos debe valer por medio de una declaración responsable para la concesión de ayudas”, señala la directora general de UATAE.

Por su parte, Lorenzo Amor, presidente de la Asociación de Trabajadores Autónomos (ATA), declara que "desde ATA abogamos por medidas que protejan tanto al inquilino como al arrendatario, que en muchos casos es un autónomo”. “La moratoria debería ser por 3-4 meses, pero desde luego que los primeros que deben dar ejemplo y empezar son las propias administraciones que tienen alquilados locales a los autónomos o en concesión administrativa”, asevera.