El Ministerio de Hacienda ha puesto en marcha el nuevo Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la famosa plusvalía municipal. Un tributo que grava la revalorización de los inmuebles que se venden, heredan o donan. La nueva metodología busca "mejorar la determinación de la base imponible" para que refleje "en todo momento" la realidad del mercado inmobiliario. 

Así lo explica el departamento que lidera María Jesús Montero, quien añade que su objetivo es "garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta de un inmueble estén exentos de pagar el impuesto". 

Se trata de una modificación sustancial de la plusvalía municipal con el objetivo de adecuarla a los requerimientos del Tribunal Constitucional (TC). Hace tan sólo unas semanas el TC decretaba este impuesto como inconstitucional puesto que siempre había que pagar el impuesto, con independencia de que hubiera o no un incremento de valor del inmueble o de la base imponible. 

El nuevo mecanismo elaborado por Hacienda para la plusvalía municipal busca eliminar ese problema, y actualiza también la forma de calcularlo. A continuación, explicamos cómo funciona el nuevo sistema. 

Cálculo de la plusvalía 

Tal y como informa el Ministerio de Hacienda, a partir de ahora habrá dos sistemas de cálculo. De este modo el contribuyente podrá elegir aquel que le resulte más beneficioso. 

El primer modelo es el Sistema objetivo. Se establecen unos coeficientes máximos anuales que se aplican sobre el valor del terreno. Dichos umbrales se van a actualizar anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario. 

Con este cambio el Gobierno confía en que no se graven aquellas operaciones en las que no se ha producido un enriquecimiento por parte del vendedor.  

La segunda metodología que Hacienda ha puesto en marcha es la llamada Plusvalía Real. Los contribuyentes podrán escoger este mecanismo si la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición es inferior a la base imponible que arroje el Sistema objetivo. 

Además, los Ayuntamientos podrán efectuar todas aquellas comprobaciones que consideren oportunas. 

Ahora bien, el Ejecutivo quiere reducir al máximo la picaresca. De este modo, las plusvalías generadas en menos de un año, calculado entre la fecha de compra y la de venta, sí estarán gravadas. Se por hecho que habrá beneficio intermedio y se considera que pueden tener un "carácter especulativo".

Por último, en los casos en los que se haya producido una minusvalía, no habrá que pagar.  

Ejemplo de pérdidas 

Si usted compró un inmueble en 2007 por 300.000 euros, lo vende este año por 290.000 euros. Se genera una minusvalía, y el valor catastral del suelo en la fecha de venta es de 25.000 euros. 

Con la tarifa anterior tendría que pagar 3.360 euros. Con el nuevo sistema, al haberse registrado una pérdida, la operación no está sujeta al gravamen. 

Caso de pago

Otro ejemplo. Una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros y vendida este año por 350.000 euros. El valor catastral es de 100.000 euros de los que 60.000 es suelo y 40.000 el de la construcción. 

El incremento del valor a efectos del impuesto será el resultado de aplicar a la plusvalía el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Es decir, el incremento del valor que se le imputará al contribuyente será el 60% de 40.000 euros; 24.000 euros.

¿Cuál es el resultado total? Base imponible = Valor catastral del suelo x coeficiente. Es decir, 60.000 x 0,17 = 10.200 euros (que es inferior al incremento del valor de 24.000 euros). 

La cuota será, por tanto, 10.200 euros por un 30%, lo que supone pagar 3.060 euros.