La banca española tiene que hacer frente a un pequeño contratiempo. Entre 2017 y 2018 vencen depósitos a plazo fijo por 260.000 millones de euros. Un asunto espinoso que conlleva un problema. No se pueden renovar, ni de lejos, a los mismos tipos de interés -a una media próxima al 3%- que se otorgaron hace 3 o 4 años.

Ahora, con los tipos en negativo, por la misma cantidad y al mismo plazo, esa rentabilidad se ha reducido en torno a un 60%. Apenas supera el 1%, y solo para productos de captación de clientes y con duración limitada. Para conseguir algo más, solo cabe confiar en algunos bancos extranjeros, llegados a España para captar liquidez.

Ante esta situación, las alternativas no son muchas. El Estado, por sus bonos a 3 años, da un 0,25% y, a largo plazo, por las obligaciones a 10, 15 y 20 años, el margen oscila entre el 1,8% y 4,2%.

Fondos, cuentas y ... ladrillos 

Por eso, lo normal, como viene ocurriendo en los últimos años, es que este patrimonio se transfiera a fondos de inversión o a cuentas de ahorro remuneradas, los vehículos preferidos.

Pero la opción de la inversión inmobiliaria se está abriendo paso con fuerza, sabedores las entidades financieras de que, como comenta el economista José Antonio Pérez, director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), podrían dar un drástico recorte a sus activos inmobiliarios.

Las tendencias de la sociedad también animan a tomar esta decisión de inversión, con los jóvenes en serias dificultades para comprar viviendas, y tener que conformarse con alquilar, y esos ya casi 80 millones de turistas que, en muchos casos, llegan a España con la intención de alojarse en casas particulares por no poder contar con recursos para alojarse en un hotel.

“Con esos 260.000 millones se podrían montar varias socimis que, de un plumazo, comprarían todos los activos de la banca y de la Sareb, y se acabaría con el stock”, se atreve a señalar el también de la cátedra inmobiliaria del IPE.

Aunque, acto seguido, reconoce que eso será inviable. “En Gran Bretaña resultaría factible montar un fondo de inversión a través de una comunidad de propietarios, pero en España cada año, o antes, cambiamos de presidente de la comunidad. Es imposible”, reflexiona.

La entrada de los bancos en esta dinámica, de tratar de derivar a los inversores hacia la compra inmobiliaria como vía para obtener una mayor rentabilidad a su patrimonio, no se limita a la simple operación de compra.  

Más allá de la simple compra  

“A cambio de un precio atractivo, más bajo, los bancos están buscando también que el comprador se ponga en sus manos para llevar a cabo reformas, que pongan en valor los inmuebles y, además, con posterioridad, tratar de gestionar el alquiler de los mismos para poder sacar una rentabilidad del 3% o el 4%”, apuntan desde el Instituto de Práctica Empresarial.

Entrarían aquí en juego los servicers de las entidades financieras que buscan, por una parte, quitarse de en medio los inmuebles para, posteriormente, obtener ingresos adicionales por la gestión, tanto a la hora de buscar profesionales para acometer las reformas o de intermediar en la búsqueda de un inquilino.

En 2017, más ventas y a precio más elevado

Los bancos se han dado cuenta de que, si no entran en estas operaciones, “al final serán los fondos los que se lo lleven”, cree el economista del IPE. Dinámicas que entroncan con las conclusiones recogidas en el avance de la última edición del 'Pulsímetro Inmobiliario’ que, para 2017, confirma el incremento del 10,5% en el volumen de negocio y de casi un 8% para los precios medios.

Que los ahorradores están adentrándose en el mercado inmobiliario, con intención inversora, queda demostrado con el progresivo aumento de las operaciones al contado. La media nacional establece que, de cada tres ventas, dos se pagan a tocateja y solo una se financia. Una ratio que se incrementa, de 3 a 1, en Castilla-León, Murcia y el norte peninsular.

Y la previsión es que esta tendencia de comprar al contado no solo se mantenga en 2017, sino que se incremente, y que sea uno de los motivos por el que este año se cierren 100.000 operaciones más, hasta superar las 500.000, cantidad que vuelve a estar en línea con las que se cerraron en 2008, el año del estallido de la burbuja inmobiliaria.