Los contratos hipotecarios son una caja de sorpresas. El cliente que creyó saber lo que había firmado se ha dado cuenta de que en realidad no sabía nada. Por doquier han surgido cláusulas abusivas que los usuarios desconocían, pero que han ido pagando regularmente, sosteniendo los márgenes de los bancos con su esfuerzo. Una de las más desconocidas es la cláusula 365/360, que es un método de cálculo de los intereses que hace que los clientes paguen cinco días más cada año (seis si es año bisiesto). Lo que hace es que el día 360 de cada año el cliente ya ha pagado todos los intereses correspondientes al año completo, pero como todavía quedan cinco días para completar el ejercicio, también se los cobran.
En el año 2015, ante las quejas recibidas, el Banco de España incluyó en su Memoria de Reclamaciones una recomendación a los bancos de que no usaran esta cláusula cuyo uso se había generalizado entre las entidades. El Banco de España explicaba a las entidades que “el desarrollo de los sistemas que venían a justificar dichos usos carece en la actualidad de razón técnica, y más en el presente caso, en el que el cambio de base no parece obedecer a criterios de facilitar los cálculos”.
El propio supervisor reconocía que estas cláusulas no son de su potestad, por lo que “solo podrían ser debatidas por el órgano judicial competente, como instancia adecuada para establecer la validez y el alcance de las cláusulas de los contratos”. En otras palabras, los afectados tienen que ir a los tribunales para que el banco no les cobre esta cláusula abusiva. De momento, la Justicia está dando la razón a los afectados. En febrero un juzgado de Málaga declaró la nulidad de este método de cálculo utilizado por Unicaja.
El tribunal determinó que este método de cálculo de los intereses no responde a ninguna justificación y que supone un abuso contra el cliente si no se ha explicado bien su existencia. Esta sentencia no es la primera que tumba este uso bancario que estuvo muy extendido durante años y que todavía hoy siguen aplicándolo algunas entidades. Así lo explican a este periódico distintos despachos de abogados que todavía se siguen encontrando personas afectadas por esta cláusula. Este periódico se puso en contacto con los bancos españoles y en la mayoría de los casos no obtuvo respuesta.
Hay entidades que tienen la cláusula 365/360 como norma
“Hay entidades que las tienen como norma”, explica la abogada Carmen Giménez. “La gran mayoría de los bancos lo sigue haciendo”, denuncia Jesús María Ruíz de Arriaga, socio-director de Arriaga Asociados, “lo que hacen es simplificar los cálculos de modo que el cliente tenga que pagar más. Eso es robar. Al final es una pequeña estafa que se magnifica por los volúmenes de los que se trata”. Giménez explica que en la mayoría de los casos que ella ha llevado, el propio banco reconoce que la cláusula es abusiva y decide anularla para no acudir a los tribunales. Sin embargo, hasta que eso ocurre, algunas entidades consiguen una propina de los hipotecados cada año.
Adicae también denuncia la existencia de esta práctica. “Este desequilibrio, diseñado de manera premeditada por la banca, permite a los bancos incrementar artificialmente el importe de las cuotas ordinarias de los préstamos al aumentar sus intereses remuneratorios, pero también los intereses de demora, lo que produce un abusivo enriquecimiento a costa del consumidor que a nivel global supone millones de euros para la banca”, explica la Asociación.
¿En qué consiste el fraude?
Este método de cálculo de las hipotecas proviene de la época en la que las entidades todavía realizaban a mano las operaciones, por lo que es un sistema que simplifica el cálculo, eso sí, en contra del cliente. El procedimiento es el siguiente: la banca calcula el interés diario que tiene que cobrar a los clientes, pero lo hace teniendo en cuenta meses de 30 días, lo que resulta contabilizar cada año con 360 días. En el numerador sí que utilizan los 365 días del año, pero no en el denominador, de modo que el cálculo queda así: INTERESES= (CAPITAL * RÉDITO * TIEMPO)/360).
Es cierto que las operaciones se simplifican utilizando el año comercial (30 días por mes), pero la consecuencia es que el cliente acaba abonando cinco días más de intereses. Actualmente ninguna operación se hace a mano, por lo que redondear el número de días del año para facilitar los cálculos no tiene ninguna justificación.
Lo que hacen es simplificar los clálculos de modo que el cliente tenga que pagar más. Eso es robar.
El Parlamento Europeo introdujo una directiva en febrero de 2014 por la que prohibía expresamente esta práctica, pero España todavía no la ha transpuesto a la legislación nacional. El plazo para hacerlo terminó en marzo del año pasado, pero entre el bloqueo político del año pasado y la falta de voluntad política, sigue sin aprobarse.
En esta directiva (2014/17/UE de 4 de febrero de 2014), se establece que el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) para los intereses hipotecarios tiene que hacerse teniendo en cuenta que “un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no”. En ningún caso se puede aplicar el año comercial, esto es, 360 días.
El cliente, desprotegido
Los expertos consultados por este periódico reconocen que sus clientes desconocen que estén pagando más intereses de los acordados por esta fórmula de cálculo. Esta cláusula aparece en la letra pequeña del contrato, pero si el hipotecado no la conoce, difícilmente reparará en el error.
Además, hay que añadir que el cálculo de los intereses no es sencillo, por lo que la mayor parte de españoles tendría mucha dificultad para saber si su banco le está cobrando lo que deberían. “Muy pocos tienen la paciencia y el conocimiento para calcular si le han aplicado los intereses correctamente”, explica Ruiz de Arriaga, “te dicen que te cobran un interés anual, pero en realidad se calcula el devengo diario”. En la mayor parte de los casos, son los propios bufetes de abogados quienes, estudiando otras cláusulas abusivas, localizan la existencia de ésta en los contratos.
Muy pocos tienen la paciencia y el conocimiento para calcular si le han aplicado los intereses correctament
Adicae denuncia que “la imposición de esta cláusula es una muestra más de cómo entiende la banca la relación con el cliente: expoliar a toda costa al consumidor para engordar sus cuentas de beneficios”. En su opinión, esta cláusula genera un “desequilibrio en las prestaciones que no tiene justificación y con la que el banco cobra indebidamente cantidades al consumidor en beneficio una vez más de la entidad financiera”.