Neinor Homes protagonizó ayer la primera salida a bolsa de una promotora española en una década. La compañía se suma así a los nuevos reyes bursátiles del ladrillo, media docena de firmas nacidas o resurgidas al calor de la recuperación inmobiliaria, y que el pasado año lideraron la mejora de los beneficios empresariales en la Bolsa española, con crecimientos de hasta tres dígitos (ver tabla).
Estos valores son las cuatro grandes grandes socimis del mercado continuo (Merlin Properties, Lar España, Hispania y Axiare), la inmobiliaria Realia y, en menor medida, Colonial, uno de los pocos supervivientes de la burbuja inmobiliaria, con activos valorados en 8.000 millones. Con la excepción de este último, el resto dispararon su beneficio entre un 74% y un 1.087%. Incluso inmobiliarias de menor tamaño como Montebalito se sumaron al carro de la recuperación, tras ganar un 1.316% más en 2016.
Empresa
Beneficio 2016
Dif 2015 (%)
Rentas / ingresos
Dif 2015 (%)
Valor activos
Dif 2015 (%)
Merlin Properties
582
1.087
351
64
9.824
62
Colonial
274
-33
271
17
8.069
16
Realia
115
576
59
-5
1.833
-1,3
Hispania
309
363
112
329
1.684
18
Axiare Patrimonio
148
74
42
20
1.343
112
Lar España
91
111
60
71
1.275
41
Neinor Homes
1,05
N/D
228
70
1.120
12
Quabit
7,75
-63%
32
36
336
N/D
En la última década, el mapa del ladrillo en España ha dado un giro radical. Las grandes promotoras con montañas de deuda a sus espaldas han dejado paso a compañías con un negocio especializado que vigilan su situación financiera. El mejor ejemplo son las socimi, que vivieron un auge en 2014, tras una reforma regulatoria que les eximió de tener que tributar por el impuesto de sociedades. De este modo, se convirtieron en el gancho perfecto para atraer a grandes fortunas como George Soros, que observaban con interés la recuperación de los precios.
Estas compañías se especializan en el alquiler de inmuebles (generalmente no residenciales) en zonas prime de Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades. Las cuatro grandes que cotizan en el mercado continuo no han dejado de crecer mediante inversiones, financiadas con recursos propios o con ampliaciones de capital, siempre con el criterio de buscar la mayor rentabilidad posible.
Entre ellas, el caso más destacado es el de Merlin Properties, que en poco más de un año pasó de ser una desconocida a ingresar en el Ibex 35. Desde su OPV, el valor de su cartera ha registrado un crecimiento del 250%, hasta los 9.824 millones de euros. Esto se debe principalmente a las adquisiciones de Metrovacesa y de Testa, dos inmobiliarias que cayeron en desgracia tras el estallido de la burbuja.
Hispania, la socimi participada por George Soros, también ha registrado un crecimiento notable, que le permitió obtener el pasado año un beneficio récord de 309 millones. Esta socimi tiene una elevada exposición al nicho de los hoteles, que ha registrado una excelente evolución en un año en el que España acogió a 75,3 millones de turistas, una cifra sin precedentes.
Al margen de las cuatro grandes socimis, la inmobiliaria que mejor se comportó durante el pasado año fue Realia, que prácticamente multiplicó por siete su beneficio neto. La empresa logró capear la crisis y subirse al tren de la recuperación gracias al perfil defensivo de su negocio, centrado principalmente en el alquiler de oficinas y centros comerciales. Este nicho es precisamente el que mejor se ha comportado durante los últimos dos años. No obstante, la filial de FCC se encuentra ahora en manos de Carlos Slim, que quiere relanzar el negocio residencial de Realia.
Desde su entrada en FCC, el magnate mexicano vio Realia como el vehículo de inversión perfecto en un momento en el que la ausencia de obra nueva y la recuperación de la demanda deberían impulsar los precios, reactivando la actividad promotora. De hecho, una de las primeras medidas que tomó tras entrar en el capital de la matriz, en febrero de 2015, fue paralizar la venta de Realia. Posteriormente, Slim se embarcaría en una guerra de opas con Hispania.
Colonial es otra de las pocas inmobiliarias cotizadas que lograron sobrevivir a la crisis. La compañía vivió momentos muy difíciles por la política de compras de su ex presidente Luis del Portillo (entre ellas Riofisa y un 15% de FCC), que llegó a disparar el endeudamiento hasta el entorno de los 9.000 millones de euros en un momento de cambio de ciclo, en el que los precios se derrumbaron y la liquidez brilló por su ausencia. No obstante, la inmobiliaria logró refinanciar su deuda con la banca y sanear su situación financiera. Para capear las turbulencias, la empresa reforzó su negocio de alquiler de oficinas, especialmente en París.
Aunque por su pequeño tamaño no puede incluirse en esta lista, otra empresa inmobiliaria que ha logrado sobrevivir a la crisis es Quabit, la antigua Astroc. La compañía cerró 2016 con un desplome de su beneficio del 63%, penalizado por extraordinarios, pero vio dispararse sus ingresos en un 36%. La empresa está centrándose de nuevo en los suelos y en su plan estratégico aspira a invertir 455 millones.
Neinor Homes es la última empresa en sumarse a este selecto grupo. Nacida en 2015, después de que el fondo Lone Star comprase los activos inmobiliarios de Kutxabank, la promotora cuenta con una de las mayores carteras de suelo de España, con capacidad para 9.100 viviendas. Neinor se especializa en las viviendas multifamiliares de primera residencia, con un precio medio de 300.000 euros, y centra su actividad en las cuatro áreas de alta demanda en la que la escasez de obra nueva puede impulsar los precios: Madrid, Cataluña, País Vasco y Costa del Sol.
Neinor salió de números rojos el pasado año, pasando de perder 70 millones a ganar 1,05 millones. Con el dinero captado en su salida a bolsa, la firma planea reducir deuda y seguir invirtiendo, para aprovechar la reactivación de la actividad promotora. De hecho, la empresa confía en que la construcción de nueva vivienda se triplique en tres años hasta las 50.000 viviendas.