Neinor, la primera inmobiliaria que ha salido a bolsa en Europa en los últimos diez años, acaba de presentar los resultados del primer trimestre de 2017, coincidiendo con su primer mes en el parqué, en el que se ha revalorizado un 10%, hasta superar los 18 euros por acción.
De momento, como se esperaba, los ingresos por venta de viviendas de la inmobiliaria vasca resultan muy reducidos -apenas 9 millones por la entrega de una promoción con 40 pisos-, con lo que presentaba unas pérdidas de 8,2 millones. Un dato que ha sido obviado por los inversores institucionales que, aprovechando las primeras ventas tras la salida a bolsa, han decidido entrar en Neinor.
El último, el fondo judío Adar Capital Partners, que acaba de hacer pública la compra de 4,1 millones de acciones de la inmobiliaria presidida por Ricardo Martí Fluxá, valorados en más de 70 millones de euros. La entrada del inversor israelí coincide con la salida parcial de Neinor de Goldman Sachs, que, entre el 4 y el 13 de abril, reducía su participación del 5,16% al 2,18%, tras vender 2,63 millones de títulos de la promotora vasca. También KSAC Europe Holding aumentaba su posición hasta el 4,2%.
La gestión de activos de Kutxabank
Estos movimientos vienen a respaldar las previsiones de ingresos a medio plazo de Neinor, con esos cerca de 500 millones de futuros ingresos por la venta sobre plano de 1.500 viviendas hasta 2019. Mientras tanto, en los próximos meses, Neinor seguirá sustentando su facturación con la gestión de los activos de Kutxabank, en virtud de contrato de compraventa que, en mayo de 2015, la caja vasca firmaba con el fondo tejano Lone Star.
Un aspecto que se ponía de manifiesto en la primera rendición de cuentas que Neinor -la empresa gestionada por el tándem que forman Juan Pepa y Juan Velayos- hacía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El 90% de los casi 73 millones ingresados entre enero y marzo procedía de esos negocios auxiliares ligados a la gestión de los antiguos activos de Kutxabank. Y solo 8,6 millones llegaron con la entrega y escritura de la entrega de pisos, los 40 recién acabados en el municipio madrileño de Móstoles.
Venta de 430 apartamentos turísticos en Estepona
Por el contrato en exclusiva con Kutxabank para la gestión de sus activos -vigente hasta 2022-, Neinor percibía 6,5 millones en el primer trimestre, mientras que sumaba 57 millones por la venta de inmuebles. En ese cómputo destacaba la venta al fondo HIG, por 32 millones de euros, de 430 apartamentos turísticos ubicados en el complejo Valle Romano Golf en Estepona, en Málaga. Tras la reducción de la cartera con estas operaciones, el valor contable de estos activos alcanzaba los 163 millones de euros hasta marzo.
Para que Neinor empiece a hacer más caja por la venta de viviendas habrá que esperar a los próximos dos años. Entre 2018 y 2019, la inmobiliaria hará efectivos los 485 millones de euros captados en ventas sobre plano, una vez que los clientes los abonen al entregar más de 1.500 viviendas señalizadas por un importe de casi 40 millones. Por eso, durante 2017, los ingresos por venta de viviendas seguirán siendo muy limitados. A los apenas 9 facturados al finalizar el primer trimestre, se añadirán otros 50 procedentes de las promociones que se irán entregando hasta final de año.
Premisa: 30% de preventas antes de construir
De las 60 promociones (casi 4.000 viviendas) que Neinor tiene en producción, la mitad están ya en obra. Actuaciones que la empresa no da inicio hasta contar con un base sólida del 30% de las viviendas prevendidas. Cumpliendo con esta premisa, entre enero y marzo entraban en carga de trabajo 267 pisos.
En este proceso de comercialización, Neinor -en un trimestre tradicionalmente bajista en ventas- lograba unas preventas de 319 viviendas, equivalentes a 116 millones de euros, un 60% por encima de las expectativas acumuladas del año. Y lo está haciendo con un precio medio de venta de ventas de 364.000 euros.
Acopio permanente de suelo
Además de las tres obras iniciadas y una promoción entregada, entre enero y marzo Neinor iniciaba el lanzamiento de 7 nuevas promociones, con 696 viviendas. Como paso previo al desarrollo de nuevas actuaciones, Neinor sigue haciendo acopio de suelo.
Así, entre enero y marzo compraba 7 terrenos pagando por ellos casi 52 millones de euros, dejando la cartera de suelo en 166 futuras promociones, con una edificabilidad suficiente para 9.700 viviendas. Un flujo de nuevas compras que no se va a parar. Mantiene negociaciones en exclusiva o en fase de due dilligence para comprar, por 80 millones de euros, suelos donde edificar unas 1.000 viviendas.