Primera gran operación entre las grandes socimis españolas: la que anuncia Colonial para quedarse con Axiare. Un ejemplo más de cómo el pez grande se come al chico. De llegar a buen puerto la compra, las 5 que cotizan en el Mercado Continuo volverían a quedarse en 4. Colonial aprobaba su conversión de inmobiliaria tradicional a socimi en la junta del pasado 29 de junio.

Ningún analista dudaba hace poco más de un año -cuando Colonial irrumpía en en la socimi Axiare, comprando un 15% de su capital por 135 millones- que la intención final de la entonces inmobiliaria catalana sería hacerse con una empresa que complementa a la perfección su modelo de negocio, sobre todo para aumentar la presencia en el sector de oficinas en Madrid. Y así ha sido.

Si la OPA anunciada por Colonial sobre el 100% de Axiare sale adelante -cuya solicitud debe realizarse ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) antes del próximo 13 diciembre-, la operación saldría redonda a la sociedad presidida por Juan José Bruguera. Pagaría 1.400 millones de euros, 300 millones menos de lo que valen los activos de la cartera de Axiare, la sociedad que dirige Luis López de Herrera-Oria como consejero delegado.

Compra de 10,5 millones de acciones antes de anunciar la OPA

El anuncio de Colonial -tras presentar sus resultados al cierre del tercer trimestre- se producía inmediatamente después de comprar 10,5 millones de acciones de Axiare por algo más de 190 millones de euros, que le permitía aglutinar el 28,79% del capital.

Cantidad a sumar a los 165 millones que Colonial había abonado previamente, entre octubre de 2016 y marzo de 2017, para hacerse con el 15,5% de Axiare que tenía. Ahora, al margen de los casi 360 millones ya pagados, la socimi que preside Juan José Bruguera pagaría 1.041 millones para hacerse con el 71,21% restante.

"Precio equitativo" con prima incluida

Colonial considera un “precio equitativo” los 18,5 euros por acción ofrecidos, teniendo en cuenta los 15,32 euros por títulos que Axiare presentaba como valor neto de sus activos (NAV) al cierre del primer semestre. Y, también, que el precio medio de cotización de Axiare en los últimos 3 meses ha sido de 16,38 euros.

De esa manera, la oferta de Colonial representa una prima por acción del 20,8% y del 12,9%, respectivamente, sobre los referidos importes. Los 18,5 euros podrían reducirse si Axiare, antes de liquidar la OPA, lleva a cabo un reparto de dividendos a sus accionistas.

El movimiento de marzo puso la OPA en la rampa de salida

Que lo que buscaba Colonial en octubre de 2016, cuando entró en Axiare, era acabar quedándose con esta empresa se ponía de manifiesto en marzo de 2017. Entonces, la sociedad presidida, de manera no ejecutiva, por Luis María Arredondo, y dirigida por López de Herrera-Oria, lanzaba una ampliación de capital acelerada por el 10% de sus acciones, pero lo hacía sin derecho de suscripción preferente.Un matiz que obligaba a Colonial a diluir su capital al 14,4%, al poder adquirir solo 550.000 títulos de Axiare.

Podía la inmobiliaria catalana haberse conformado con esto, pero no lo hizo. En apenas una semana se lanzaba a comprar acciones en el mercado, y no solo recuperaba el 15% anterior, sino que lo elevaba hasta el 15,5%, después de haber desembolsado un total de 165 millones de euros. Ese porcentaje le servía a Colonial para cobrar, el pasado 23 de junio, casi 2 millones de euros del dividendo a cuenta de Axiare correspondiente al ejercicio 2016.

Colonial asegura disponer “de los fondos necesarios para atender la contraprestación establecida”. El esquema de financiación diseñado por Colonial para esta operación pasa por la venta de 13 millones de acciones de su autocartera por unos 100 millones, una ampliación de 450 millones de euros -250 estarían garantizados por los accionistas de referencia de la socimi catalana- y una emisión de bonos por 800 millones, reducida posteriormente en unos 300 millones por la venta de negocios ‘no core’ de Axiare, como los centros comerciales y las naves logísticas. Mientras se sustancia la obtención de este capital, Colonial lo garantiza mediante un aval bancario de JPMorgan.

Objetivo buscado: doblar la superficie de oficinas en Madrid 

Con la salida adelante de esta operación, Colonial vería cumplidos uno de los objetivos que persigue desde hace tiempo. Aumentar la superficie alquilable de oficinas en Madrid, de 216.000 a 485.000 metros cuadrados, gracias a los casi 270.000 metros cuadrados con los que cuenta Axiare en 17 edificios. De esta manera, el volumen de su cartera de oficinas de Colonial en la capital subiría del 18% al 27%, y dejaría el peso de su portfolio de oficinas en Barcelona en el 10%.

Con todo, los apenas 500.000 metros cuadrados de oficinas que tendría Colonial en Madrid tras comprar Axiare, serían la mitad del cerca de millón de metros cuadrados que suma Merlin, la principal socimi española.

Los números de la nueva empresa

Tras la compra de Axiare, Colonial contaría con 1,15 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable y una cartera de proyectos de casi 200.000 metros. El valor bruto de los activos de la sociedad resultante rondaría los 9.800 millones de euros y sus rentas subirían hasta los 350 millones anuales, aunque el potencial aumento, con los proyectos en desarrollo, podría llevarlas hasta cerca de los 500 millones.

La sociedad presidida por Bruguera lanza la opa para hacerse con el 100% de Axiare, aunque la daría por buena si la aceptan accionistas tenedores del 50% de los títulos más una (39.531.244 acciones). Descontado el 28,79% que ya tiene, le bastaría con que dieran el visto bueno a la operación accionistas que sumen el 21,21% de Axiare. En este caso, el precio a pagar por Colonial sería de tan solo 266 millones de euros.

La respuesta de los mercados a esta operación fue la esperada. Castigo para el comprador y respaldo a la empresa ‘opada’. Al final de la sesión bursátil de este lunes, Colonial cerraba en 7,52 euros tras perder un 2,36%, mientras que Axiare -que llegó a cotizar hasta 18,85 euros, por encima de lo ofrecido por Colonial- marcaba 18,39 al cierre, con una subida del 12,41%.