Los movimientos deben ser rápidos y certeros. La presión regulatoria, que el próximo año se endurecerá con las nuevas provisiones exigidas por el BCE o la norma contable IFRS 9, unido a los bajos tipos de interés, obliga al sector bancario a soltar lastre del ladrillo para mantener a raya su rentabilidad.

Durante un evento organizado en el Colegio de Economistas de Madrid, el economista Joaquín Maudos explicaba esta semana que a pesar de que se hayan visto parones en proyectos como la venta de oficinas de la socimi Hispania en Barcelona, con un valor cercano a los 500 millones de euros, el apetito de los grandes fondos por el inmobiliario español se mantiene intacto. ¿La incertidumbre institucional es algo puntual y los fondos siguen muy interesados en los activos improductivos de los bancos¿, indica Maudos, explicando que prácticamente todo el sector está inmerso en la venta de inmuebles adjudicados y créditos dudosos.

A la operación de venta del 51% del ladrillo del Popular por parte de Santander al fondo Blackstone, se suma ahora la compra del 80% del negocio inmobiliario del BBVA por parte de Cerberus, tras protagonizar esta semana otra gran operación con la venta a Scotiabank el 68,19% del capital de su filial en Chile por unos 1.850 millones de euros. Liberbank también aprovechó los días de su ampliación de capital de 500 millones de euros para vender ladrillo valorado en 602 millones de euros a los fondos Bain y Oceanwood.

Los expertos tienen claro que las operaciones de venta de grandes carteras inmobiliarias continuarán en los próximos meses, con los fondos buitre como protagonistas buscando buenos precios en un sector dispuesto a casi todo por reducir al mínimo el peso del ladrillo en su balance. Maudos apunta a la intención de Sabadell de vender todos los activos problemáticos heredados de la CAM, o los avances de otras entidades como Bankia para deshacerse, también, de todo su ladrillo, incluido el heredado de la fusión con BMN. ¿Hay otras carteras en estado muy avanzado de venta y que se irán concretando en 2018¿, indican los expertos.

Y los movimientos van más allá de España. En Italia, donde también preocupa, y mucho, la salud del sector financiero, Unicredit acaba de cerrar la venta a MBCredit Solutions (MBCS) y el fondo Cerberus la venta de una cartera de préstamos italianos por un valor de 715 millones de euros, en línea con la estrategia de la entidad de reducir su exposición a préstamos morosos.

Para Maudos, los activos improductivos del negocio inmobiliario son el gran lastre para que la banca avance en términos de rentabilidad y mejora de márgenes, y para que compense el impacto de los bajos tipos de interés, ¿que ya están dañando los resultados¿, y las cada vez mayores exigencias de capital al sector. ¿Los activos improductivos, que cerraron 2016 en 190.000 millones de euros según datos del Banco de España, son un problema porque generan costes y consumen capital, además de condicionar la recuperación de la actividad crediticia y, por tanto, del crecimiento económico nacional¿, advierte el experto.

Un esfuerzo `brutal¿

Aun así, Maudos reconoce el enorme esfuerzo realizado por el sector en los últimos años, con un ¿brutal saneamiento¿ que según calcula asciende a los 310.000 millones de euros. Pero cuidado. Porque aunque cifras como la morosidad se han logrado reducir significativamente en los últimos años, pasando del 13,62% en 2013 al 8,32% actual, considera que el mayor problema está en los adjudicados, ¿donde la visión no es tan optimista con una cifra anclada en el entorno de los 80.000 millones de euros en los últimos años¿. Es esperable, no obstante, que esa cifra y la de créditos morosos se haya reducido con las últimas ventas mencionadas.

Teniendo en cuenta que factores externos como los tipos de interés o las nuevas provisiones seguirán estrangulando al sector, los bancos deben tener claro que la venta de activos improductivos es una prioridad. De hecho, y pese a la oposición del Parlamento, la intención del Banco Central Europeo (BCE) es que en 2018 entre en vigor la nueva norma para que los bancos provisionen en dos años, y al 100%, los activos improductivos que no estén garantizados, y en 7 los garantizados, endureciendo los requisitos actuales. ¿Preocupa que no solo se aplique a los nuevos préstamos, sino a los morosos actuales¿, explica Maudos. En este escenario, cuanto menos ladrillo en cartera, mejor.

Por eso, este año todas las entidades han acelerado el proceso de venta de este segmento, tal y como quedó reflejado en los resultados de los nueve primeros meses de 2017 y en las nuevas operaciones. Una de las que más avanzado en este sentido, además de Santander, ha sido Bankia, con una reducción del saldo de riesgos dudosos de un 11,2% en los nueve primeros meses del año, hasta los 10.195 millones de euros, según los últimos resultados de la entidad. Su tasa de mora ronda el 8,8%, con una cobertura del 53,8%. En total, la entidad ha vendido 6.115 inmuebles, un 14,6% del stock existente al inicio del año, y sus activos problemáticos sobre fondos propios han pasado del 60,2% en diciembre de 2016 al 53,7% en septiembre de este año. 

En BBVA, la tasa de mora sigue mejorando hasta situarse, en septiembre, en el 4,5%, el nivel más bajo de los últimos cinco años. La cobertura aumenta hasta alcanzar el 72% a escala global. En España, la cifra se sitúa en el 52%. Y la operación con Cerberus supone el traspaso de unos 78.000 adjudicados con un valor bruto de 13.000 millones de euros. A finales de septiembre, el banco mantenía 17.774 millones de euros en promotor y adjudicados, provisionados en un 56%, según sus cuentas trimestrales.

CaixaBank, por su parte, cuenta con exposición a activos inmobiliarios por valor de unos 12.000 millones de euros y una cobertura del 53%, mientras que la cifra en Sabadell supera los 17.000 millones incluidos los de la CAM. En Bankinter, apenas suponen unos 2.600 millones de euros, mientras que Unicaja cuenta con 4.944 millones y una cobertura del 55,6%.

De media, la exposición de la banca a créditos morosos y activos adjudicados se ha reducido más de un 20% este año, gracias según los economistas a la mejor evolución de los precios y los descuentos en los procesos de ventas, que han facilitado estas últimas. Aún así, el volumen total de improductivos es aún demasiado elevado. Y así lo confirma la Autoridad Bancaria Europea (EBA) en su último informe de transparencia, en el que advierte que pese a la reducción en la exposición al inmobiliario, la banca necesita acelerar la salida de los NPL (non performing loans). El ratio del sector en España aún se sitúa en el 5,41%, por encima del 4,47% de la media europea.

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