Con el músculo turístico a pleno rendimiento, las cadenas internacionales ponen su foco en un sector que promete traer alegrías: los albergues turísticos o hostels. Las operaciones en este segmento no mueven grandes volúmenes de dinero, pero sí muestran el interés de los inversores por un negocio que, con inversiones menores a las hoteleras, ofrece buenas rentabilidades.
“Es una forma de diversificación. Para un fondo, dentro de una cartera hotelera, un hostel te da un plus. Es un producto más flexible que puede funcionar a tarifas más bajas y se puede adaptar a la nueva demanda, dirigida por el público millennial”, explica a EL ESPAÑOL Miguel Casas, director de CBRE Hotels España. Según el experto, la inversión en este segmento se produjo a partir de 2014, con la aprobación de la nueva normativa sobre este tipo de alojamientos, en concreto en Madrid.
En España se trata por el momento de un sector “muy atomizado, sin muchas marcas referentes como pasa en el sector hotelero”, agrega, pero “el interés internacional en este tipo de establecimientos empieza a crecer”.
Las operaciones realizadas por grandes fondos de inversión en este segmento “demuestra que el modelo hostel es interesante”, comenta a este periódico Bruno Hallé, socio de la consultora Magma HC. “Es interesante porque financieramente aguanta bien, tiene un coste de inversión entre un 20% y un 30% inferior al de un hotel, menores costes en personal y unos Ebitda superiores”.
Mayor rentabilidad
Además, agrega, permite poner en marcha el negocio en una superficie menor a la que requeriría un hotel. “Bastan entre 1.500 y 2.000 metros cuadrados, la inversión inmobiliaria es menor y pueden servir edificios en los que no tiene sentido el diseño de un hotel o de oficinas”, dice Hallé.
Por otra parte, permite al dueño del inmueble sacar una mayor rentabilidad, agrega Casas, de CBRE, porque los bajos del edificio pueden dedicarse a locales comerciales. “Un hostel no requiere una planta baja. Puedes funcionar con la recepción en el primer piso y destinar el bajo al retail”, indica.
¿Veremos crecer la inversión en hostels en los próximos años? Aunque la tendencia de la inversión es creciente, reconoce Casas, “no alcanzará más de un 5% o un 10% de la inversión en hoteles en España”. “Hay mucho producto hotelero, pero hay poco hostel, por lo que aunque haya interés, no hay producto para tanta transacción”, apunta.
La inversión hotelera marcó un nuevo récord en 2017. En el último año se compraron un total de 182 hoteles -más de 28.800 habitaciones-, 35 establecimientos más que el año anterior, con una inversión de 3.907 millones de euros, según los datos del informe anual Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España 2017 que elabora la consultora Irea. El monto de inversión dirigida a hostels es mucho menor. “La comparación ahora mismo es muy mala. Estamos viendo operaciones de entre 600 y 1.000 millones”, indica Casas, de CBRE.
Robando tarta a Airbnb
Con más camas ‘baratas’ en las ciudades, la demanda de los hoteles de menor categoría puede verse resentida, considera Bruno Hallé, socio de Magma HC, aunque no compartan al 100% el tipo de cliente que lo elegiría como opción. Pero este escenario abre la puerta a la reconversión de esos activos: que los inversores adquieran edificios que ya cuentan con las licencias alojativas para darle una vuelta y posicionarlo como hostel.
Este efecto de reconversión traerá al sector un efecto muy positivo. Con la inversión en este segmento lo que se logra es “por una parte, profesionalizar y consolidar la oferta de bajo coste, que está muy atomizada”, considera el director de CBRE Hotels España. “En Madrid, y en cualquier ciudad, hay muchísimos hostales. Lo que se hace es consolidar la oferta”.
Pero hay otro efecto clave que podría avivar el interés en los hostels: quedarse con la demanda que tarde o temprano perderán plataformas como Airbnb a medida que las ciudades saquen adelante legislaciones más restrictivas.
Sólo en Madrid, hay 40.000 apartamentos en Airbnb, según los datos de CBRE. En Barcelona son 66.000 viviendas.
“Con los hostels abrimos una oferta asequible para la demanda que ya ha creado con Airbnb y que se verá afectada a medida que se regule su actividad”, apùnta Casas. “La demanda ‘low cost’ no se va a poder eliminar, pero a medida que se vaya eliminando la oferta ilegal de apartamentos, se desplazará hacia este tipo de albergues”.
Madrid, en la picota
Además de ser el principal destino de la inversión hotelera, Madrid está también entre las opciones favoritas de fondos de inversión y cadenas para apostar por los hostels. El cambio del perfil turístico de la capital español ha hecho que deje de ser un centro de negocios y se convierta en un destino turístico de primer orden.
A Madrid le faltaba alojamiento en dos segmentos clave, apunta Casas, los hoteles de categoría cinco estrellas y una oferta potente en ‘low cost’. Para dar respuesta a la primera carencia llegará en 2019 el Four Seasons del Centro Canalejas. También el Ritz, cuando reabra sus puertas como Mandarin Oriental. Para la segunda, la apuesta de los fondos y cadenas por los hostels.
El año pasado, Excem puso en marcha Excem Real State, una sociedad inmobiliaria de la que dependen tres socimis, una por cada pata del negocio alojativo: residencial, hostels y apartamentos turísticos y terciario, con oficinas. Su meta, invertir unos 600 millones en activos inmobiliarios dirigidos al mismo tipo de clientes: jóvenes de entre 20 y 35 que buscan, o bien una vivienda, un lugar de ocio o un espacio de trabajo.
La socimi para la inversión turística de Excem, Situr, está enfocada en dar a los millennials una alternativa a los hoteles económicos. ¿Su producto? Hostales en zonas céntricas de las principales ciudades que cuentan con espacios comunes.
Sus planes son adquirir en una primera fase entre 10 y 15 edificios para sumar 3.500 camas en el centro histórico de las principales ciudades de España, Europa y Estados Unidos. Situr prevé invertir 250 millones para poner en marcha toda su cadena.
En Madrid ya cuenta con tres proyectos y tiene un tercero en Atenas (Grecia). Al inmueble de la calle Postigo de San Martin, que compró el año pasado, ha sumado recientemente Cat’s, uno de los hostels más veteranos de la capital, y MAD Hostel. Los tres alojamientos formarán parte de su marca Lov Hostels, que según nace se coloca en el mercado con cerca de 1.000 camas.
En el inmueble de la calle Postigo de San Martin, que tiene 4.000 metros cuadrados, ofrecerá alrededor de 400 camas. Prevé abrir sus puertas bajo la marca Hatch, la que utilizará para los hostales de gama superior, el próximo año. Bajo la marca Cat’s dirigirán los hostales en categoría ‘party’ (fiesta) y con MAD la gama intermedia.
Otro de los gigantes del sector es Generator Hostels, que suma 1.000 camas en España. La firma de hostels de diseño, que cuenta con hostels en las grandes ciudades europeas, llegará a Madrid en abril después de cuatro años de andadura en Barcelona.
El Generator Madrid contará con 129 habitaciones (51 de ellas privadas, dobles y familiares) y 542 camas. En sus 6.000 metros cuadrados, el céntrico edificio tendrá además salas de ocio, bar y una azotea con terraza.
Pero los grandes fondos no son los únicos que han puesto a Madrid en su hoja de ruta. La hotelera Grupo Carrís anunció este mes que su tercer hostel en la península Ibérica estará en la capital española. El Bluesock Hostels Madrid tendrá 35 habitaciones compartidas y dobles (190 camas) y se ubicará en un emblemático edificio de la Gran Vía de 1.500 metros cuadrados.