Los precios de la vivienda van a seguir subiendo en España y los del alquiler también, aunque, en este caso, ya con un recorrido limitado en Madrid y Barcelona por los incrementos de los últimos años. En la mayoría de las zonas para comprar una casa en 2018 habrá que pagar un 7% más, aunque en Madrid, Baleares, Málaga y Valencia el incremento llegará al 10%.
Subidas en ambos mercados -compra y alquiler- que han servido a los responsables de la consultora inmobiliaria CBRE para señalar con rotundidad una realidad que parece evidente, a la vista de la situación económica de buena parte de la población -sobre todo los más jóvenes-, que “no todo el mundo puede ni debe comprar una vivienda”, reconocía Álvaro Martín, responsable de Investigación en el Mercado Residencial de CBRE España.
Consolidación del sector promotor hasta 2020
Martín ponía de manifiesto esta evidencia en la presentación de este informe, compartida con Samuel Población, director de Residencial y Suelo de la consultora. De cara a la evolución del mercado durante el presente ejercicio, Población apuntaba como claves la consolidación del sector promotor “que va a tener continuidad alcista durante 2 o 3 años”, aseguraba, y un aumento inevitable de los precios al no haber “suficiente producción de obra nueva”, añadía.
Incremento de precios debido, en buena medida, a que, como apuntaba hace unos días Sociedad de Tasación en su Censo Vivienda Nueva, cada vez se construyen pisos pequeños, de menos de 100 metros cuadrados. Con lugares concretos, como la ciudad de Barcelona, donde la empresa dirigida por Juan Fernández-Aceytuno se veía incapaz de encontrar una promoción con producto de este tamaño.
"Resulta difícil justificar que pueda haber burbuja"
Una previsión de incremento de precios en 2018 -entre 7% y el 10% según las zonas- que, no obstante, según Álvaro Martín, “siguen estando muy por debajo de los que se dieron en el anterior ciclo”. Apunte que le servía al responsable de CBRE para señalar que “resulta difícil justificar que pueda haber burbuja”.
Respecto al aumento de la producción residencial en los dos próximos años, y a pesar de esos 100.000 visados que se prevén alcanzar en 2018, desde los 80.000 otorgados en 2017, los responsables de la consultora estiman que sigue siendo “muy limitada”. “El promedio de 40.000 viviendas entregadas desde 2013 representa menos del 20% de lo que se producía en España en los años 90”, recordaban.
850.000 nuevos hogares alquilan entre 2007 a 2017
Con este panorama restringido de la compra, el alquiler viene registrando un crecimiento importante en los últimos años. “Del 19% al 23% entre 2007 y 2017 que ha provocado que en ese periodo unos 850.000 de los nuevos hogares creados hayan optado por vivir de alquiler”, cuantificaba Álvaro Martín.
Pero la “tensión sobre las rentas”, sobre todo en Madrid y Barcelona, con subidas del 45% desde 2014, según Martín, y la falta de oferta que se está produciendo por la “confrontación con otros modelos” -en referencia al trasvase desde el mercado de alquiler tradicional al de viviendas vacacionales-, apunta a que este mercado se aboca, en las dos grandes capitales, a un “limitado recorrido de precios”.
A partir de aquí, desde CBRE aprecian que esa tensión del alquiler se trasladará a las grandes áreas metropolitanas, “en las que todavía queda recorrido al alza”, señalaba Samuel Población.
Se estrecha el gasto entre comprar y alquilar
El gasto por el aumento de precios de la vivienda en alquiler ha provocado que las diferencias que, por ejemplo, en Madrid, existen entre comprar y vender se hayan estrechado mucho en los últimos años. Así, mientras que la cuota media de una hipoteca alcanza el 28% de los ingresos de la unidad familiar, la renta que se abona por vivir de alquiler llega al 26%.
La presentación del estudio también servía a Población y Martín para poner en entredicho los niveles oficiales del histórico 'stock' de vivienda sin vender desde hace casi una década.
CBRE discrepa de Fomento por el 'stock' histórico sin vender
Entienden los responsables de CBRE que las 500.000 unidades contabilizadas por el Ministerio de Fomento estarían muy lejos de la realidad, y que, para ellos, ese excedente estaría en una horquilla de entre 100.000 y 200.000 viviendas. “De estas, el 35% no se venderán nunca. Forman un mercado ilíquido de viviendas que acabarán siendo demolidas o destinadas a otros usos”, acotaba el director de Residencial y Suelo de la consultora.
El estudio también presta especial atención al mercado de suelo, “con evidente escasez en los mercados más activos”, destacaba Samuel Población. “No hay suelo disponible en muchos municipios porque los ayuntamientos han paralizado los desarrollos”, añadía Álvaro Martín, quien achacaba también a la reducción de operadores otra de las causas para que cada vez sean menos las parcelas transferidas.