Los astros se han alineado y el magnate mexicano Carlos Slim se frota las manos. En un momento en el que el mercado inmobiliario parece recuperarse, el máximo accionista de FCC y Realia ve su oportunidad para hacer renacer sus negocios.
"El mercado inmobiliario se está reanudando. Ha aumentado la demanda y ha aumentado el valor", decía el magnate esta semana en el Investor Day, en la que fue su primera comparecencia en los cuatro años que lleva como accionista de FCC.
Como el resto de los negocios del grupo, Realia ha estado frenada durante estos últimos años, con el objetivo de amortizar deuda. Hasta ahora, o esa es la intención. Tras hacerse con el control de Realia en 2016 -el mismo año en el que se hizo con el control definitivo de FCC-, Slim tiene un nuevo plan para la compañía, y pasa por aprovechar el boom inmobiliario.
"Esperamos que el incremento del PIB se traduzca en el mantenimiento o aumento de la demanda de vivienda, que permitirá en determinadas zonas la iniciación de nuevas promociones", explica Realia en el informe de gestión del primer semestre, al que ha tenido acceso este periódico, en el que añade: "Al mismo tiempo, se va produciendo una recuperación de los precios".
Nuevas promociones en lugares rentables
A cierre del primer semestre, Realia contaba con un stock de 348 unidades (viviendas, locales y oficinas) terminadas y pendientes de entrega, 22 de ellas reservadas o vendidas. Entre sus planes actuales, y tras haber alcanzado "la estabilidad accionarial y financiera", la inmobiliaria apunta al incremento de la actividad promotora, con el inicio de nuevas promociones residenciales, en plazas con demanda como Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca, que aportarán al grupo, aseguran, cash flow y resultados.
"En algunas zonas de ciudades como Madrid y Barcelona la oferta de producto es muy escasa y el suelo para nuevas promociones es muy reducido", explica la inmobiliaria, que, aprovechando esta situación, ha lanzado dos nuevas promociones al mercado en el primer semestre - 146 nuevas viviendas ubicadas en Sabadell (Barcelona) y Palma de Mallorca, de las que se han prevendido doce- y tiene avanzados los proyectos para otras seis promociones nuevas. Además, dispone de una cartera de suelo 1,87 millones de metros cuadrados edificables, la mayor parte ubicados en Madrid, zona centro de España y Andalucía.
Sin embargo, es en este punto, en el de nuevas promociones, donde Realia detecta uno de los riesgos. Así, a pesar de esta mejora, reconoce Realia que el stock de producto precrisis es todavía elevado, por lo que la recuperación de precios es selectiva y solo concentrada en las zonas con demanda.
A 30 de junio de 2018, la inmobiliaria contaba activos inmobiliarios por un valor de mercado de 1.828,85 millones de euros, un 0,69% inferior respecto al valor del mismo periodo de 2017. En su cartera, 27 edificios de oficinas y siete centros comerciales con una superficie alquilada de unos 405.000 metros.
La relajación de las exigencias al promotor
Realia espera además que comience a producirse la consolidación de la financiación para el promotor, con una "relajación de los encorsetamientos que actualmente se exigen", dice la compañía. Y señala: "Fundamentalmente, el de exigencia de un elevado porcentaje de preventas, sobre todo para promociones con buenas ubicaciones y con demanda embolsada".
Entiende la inmobiliaria, además, que la mejora de la situación económica debería traer consigo que pueda aparecer la financiación de compra de suelo, que hasta ahora es prácticamente inexistente", denuncia, y donde las entidades financieras "entienden que debe ser financiado con fondos propios".
Para Realia, sus esfuerzos en el área patrimonial deben continuar con la optimización de la gestión de sus activos para un incremento de los márgenes operativos y la creación de valor de los activos. "Lo importante es que conforme mejora el mercado se ha podido aumentar el nivel de ocupación de inquilinos", señalaba Slim durante el Investor Day, donde destacó que el nivel de ocupación ha aumentado del 90 al 94%.
En el área de promociones, por otro lado, Realia se propone optimizar el valor de los activos actuales, a través del incremento de precios del producto terminado, la gestión de los suelos que tiene en cartera y el desarrollo de las promociones de aquellas ubicaciones donde la demanda sea consistente. "Estamos buscando los proyectos más adecuados para cada lugar", reseñaba el magnate, que adelantaba: "La estructura de la empresa le permite tener mucho más volumen de trabajo; a mayor volumen, mejorarían los márgenes".
La mayoría de sus ingresos no son de viviendas
En los últimos años, Realia ha logrado reducir su deuda bruta de 1.711 millones en 2014 a 736 millones en 2017. En la primera mitad del año, la inmobiliaria controlada por el ingeniero obtuvo un beneficio neto de 19,1 millones de euros, un 6,7% menos que el pasado ejercicio, según justificaron, por retrasos en la entrega de viviendas.
En este periodo, el 66% de los ingresos de Realia los reportó el alquiler de su cartera de edificios de oficinas y centros comerciales (30,5 millones de euros de los 45,7 totales); el resto, la división de construcción y venta de viviendas, el área que pretende reactivar.