Los tipos de interés se han convertido en el principal dolor de cabeza de los bancos en este 2019. El Banco Central Europeo mantiene su estrategia de tipos cero para estimular el crédito, mientras que la Reserva Federal de Estados Unidos se ha subido al carro realizando sus primera bajada de tasas desde el año 2008.
Un contexto internacional que ha llevado a la banca española a reducir sus márgenes de manera preocupante, poniendo en peligro la histórica rentabilidad del sector, una situación que ha sido denunciada con preocupación desde las propias entidades y que les obliga a realizar agresivas ofertas para subirse al boom hipotecario que comenzó a esbozarse el año pasado.
El negocio de las hipotecas representa aproximadamente el 20% de los activos totales del sector, pero el euríbor en mínimos les ha obligado a buscar alternativas para poder rentabilizar la creciente demanda de créditos hipotecarios.
Los datos de la semana pasada indican que este indicador, al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, continúa marcando nuevos mínimos históricos durante agosto, en el que la media diaria a doce meses es actualmente del -0,329%.
Euríbor en mínimos
En tasa diaria, cerró el último día de julio en el -0,303%, y esta semana ha marcado nuevos mínimos por debajo del -0,35%, lo que supone un descenso de casi el 17%. En tasa mensual, agosto arroja una media del -0,329%, lo que implica que el indicador está más de un 200% por debajo de la media de febrero.
Frente a esta situación, los bancos españoles se han volcado con ofertas y descuentazos para fomentar el tipo fijo (que no están referenciadas al euríbor), lo que les permite tener una rentabilidad consolidada y fuera de las volatilidades de los tipos de interés. Con tipo fijo los bancos siempre saben lo que van a cobrar, en cambio con el variable están expuestos a lo que diga el euríbor.
La primera gran decisión del sector ha sido mantener los costes de la formalización de las hipotecas a tipo fijo, pese a la obligación de la nueva Ley Hipotecaria de que las entidades asuman los costes de ciertos impuestos. Esto ha llevado a que en el sector se asuma que nunca ha sido tan barato suscribir una de estas hipotecas.
Las ofertas de la banca
Bankinter, Santander, BBVA, Bankia y Liberbank han abierto el grifo ofreciendo tipo de interés fijo de entre el 1,5% y el 2,5% de tipo TAE, el que incluye todos los gastos. Buena parte de estas entidades lo hacen a través de sus filiales online y con contrataciones que nacen desde internet para reducir los costes de suscripción.
Estrategias que se han generalizado mientras que la hipoteca a tipo fijo sigue ganando terreno. En mayo -último dato disponible-, el 57,4% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 42,6% a tipo fijo, la menor distancia entre las dos tipologías más comunes. Las hipotecas a tipo fijo experimentaron un aumento del 12,6% en tasa anual.
Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que el tipo de interés medio al inicio es del 2,34% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 1,2%) y del 3,10% para las de tipo fijo (un 1,8% mayor). También una de sus menores distancias históricas.
¿Tipo fijo o variable?
Entonces, ¿fijo o variable? Hay que tener en cuenta que en el caso de las primeras requieren de más requisitos por parte de los bancos, sobre todo en forma de entrada, y son un poco más caras que las variables.
También conviene tener en cuenta que en este momento, con los tipos en mínimos, las hipotecas fijas están a precios que jamás se habían visto. Eso sí, los plazos de devolución son bastante más cortos que en las variables, ya que no suelen pasar de los 20 años. Esto hace que los ingresos de los hipotecados tengan que ser algo superiores a los que se necesitan en tipos variables, según explican en iAhorro.
A favor del variable juegan los tiempos de amortización del crédito, que es bastante más rápido que en el caso de las fijas. ¿El motivo? En el arranque es cuando se paga más intereses, de modo que al final sólo estás devolviendo el préstamo como tal. Además, los cálculos de los expertos aseguran que mientras el euríbor no supere el 2% sigue compensando una hipoteca variable, pero nadie asegura que eso no pueda ocurrir en el medio plazo.