Los propietarios de locales comerciales temen una ola de impagos en el alquiler

El coronavirus no ha hecho distinciones de género, edad ni clase social. En el ámbito de la economía, pocos sectores se han salvado de crisis y miles de empresas, grandes y pequeñas, han visto reducidos a cero sus ingresos con un horizonte muy oscuro.

Una de las grandes derivadas de esta crisis sanitaria en España con grandes efectos económicos es el alquiler de los locales comerciales. Por un lado, los empresarios han tenido sus negocios parados casi dos meses y la reactivación va a ser más lenta de lo que nos gustaría. Desgraciadamente, más de uno no podrá afrontar el arrendamiento, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona con los precios por las nubes, o no le saldrán las cuentas para mantenerlo abierto.

Pero por otro, los propietarios de esos locales que también han visto cortada de raíz una renta con la que contaban cada mes. El director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, David Viladecans Jiménez, expone a Invertia que “tienen que afrontar una situación mala como es un desplome del mercado y otra de insolvencia que como mínimo va a afectar al 30% de los locales”.

Para intentar minimizar los daños, el Gobierno aprobó el 21 de abril un paquete de 30 medidas de índole económica y social para empresas y autónomos en el Real Decreto-Ley 15/2020. Entre ellas, algunas ayudas destinadas al alquiler de locales comerciales.

El Ejecutivo distingue dentro de los propietarios entre grandes y pequeños tenedores. En el caso de estos últimos, lo ha dejado al pacto entre las partes. Esta situación, como explica David Viladecans Jiménez, “genera evidentemente una situación de conflicto”.

Además, señala, “desde varias instituciones, entre ellas los colegios de abogados, se ha ido creando un estado de opinión para perseguir la suspensión del contrato de arrendamiento, es decir, que mientras durase el estado de alarma el arrendatario no tenía que pagar al propietario la renta”. Esto puede llevar a una oleada de impagos.

Por mencionarlo, en el caso de grandes tenedores el arrendatario puede imponer una moratoria en el pago de la renta arrendaticia. Se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el Covid-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

El riesgo de perder la renta

“Cuando el negocio no tiene viabilidad, lo más fácil es dejar de pagar, no contestar ningún requerimiento y ya me echarán”, explica el abogado de Tecnotramit. Esto no es nuevo, pero “a raíz del coronavirus lo vamos a ver mucho más”. Además, destaca, “situaciones de mala gestión se van a camuflar con la crisis”.

Por tanto, David Viladecans recomienda en caso de impago por parte de un inquilino de local comercial actuar cuanto antes. “Si no paga lo tienes mal porque si el negocio no se va a levantar, como va a pasar a mucha gente, no vas a cobrar; además, si la sociedad no tiene ni un duro, de donde no hay no se puede sacar”, admite. De ahí que la primera opción pase por renegociar el contrato de buena fe, ya que normalmente es la mejor solución para ambas partes. 

Algunos abogados apuntan en sus reclamaciones a la cláusula rebus sic stantibus para dejar de pagar el alquiler, aunque David Viladecans afirma que “es muy cuestionable porque pretende que frente a un cambio de circunstancias sobrevenido se haga una revisión del contrato”. “Vaya el negocio bien o mal cobra la misma renta; cumple con ceder el local, pero no es un socio que asume el riesgo del negocio”, declara el abogado de Tecnotramit.

“Si eres un pequeño propietario, y el inquilino no tiene derecho a moratoria, hay que comenzar con los requerimientos prejudiciales cuanto antes”, explica el abogado. En los juzgados apenas había personal, pero la plantilla se irá incorporando y si una persona pone una demanda de impago al inquilino en principio se tramitaría y el trámite de contestación a la demanda habría que esperar al levantamiento de la suspensión de plazos prevista para el 4 de junio.

Los plazos, admite el abogado, “dependen mucho del juzgado que te toque”. “Hay algunos que da igual esté el estado de alarma o no porque son un verdadero suplicio, mientras otros son más rápidos”, afirma David Viladecans.

Más allá del funcionamiento de los juzgados, aclara el abogado, “los desahucios si no hay una oposición del inquilino, suelen tardar unos cinco-seis meses; si hay oposición, tardan un año”. “Con el estado de alarma, podemos perfectamente prever que habrá un colapso y sumar tres o cuatro meses como mínimo a los plazos ordinarios”, concluye.