Viviendas en construcción, en una imagen de archivo.
Las socimi, al alza como alternativa de inversión para particulares desanimados con la escalada de la vivienda
La subida de tipos de interés, que desincentiva la compra de vivienda, otorga un inesperado atractivo a las socimi.
22 septiembre, 2023 02:53La vivienda ha sido, desde siempre, el refugio predilecto de los ahorros españoles, y comprar para alquilar, la idea reina de inversión. Tiene motivos justificados de atractivo: basta recordar que la rentabilidad bruta de esa operación se situaba de media en el 7,1% en nuestro país a cierre del segundo trimestre, según Idealista. Pero el encarecimiento de los precios de la vivienda y sobre todo de la financiación, a resultas de la escalada de tipos, han cerrado ese paso a muchos particulares.
El sector inmobiliario estima que las compraventas de viviendas caerán en torno a un 20% este año. Uno de los grandes motivos es el encarecimiento de los créditos hipotecarios: la TAE roza de media ya el 4%.
¿En qué se traduce todo esto? En que el particular que quiera lanzarse a comprar para alquilar tendrá invariablemente que poner rentas altas si quiere que la rentabilidad supere ese interés, no visto desde 2009, si quiere beneficio.
Y ese es un camino plagado de riesgos, porque aunque haya mucha demanda de alquiler, subir precios conlleva mayores probabilidades de impago por parte de unos inquilinos ya ahogados por unos alquileres que se llevan de media el 43% de su salario. Lo avisan desde hace semanas los agentes inmobiliarios.
Pero hay otras formas de invertir en ladrillo esquivando todo lo anterior, y no han pasado desapercibidas. Para sorpresa de muchos, vuelven a despuntar las socimi.
"Es el término medio de la inversión inmobiliaria. Está al alcance de todos los bolsillos, mientras que la mayor parte de la población no puede plantearse comprar una vivienda", explica a EL ESPAÑOL-Invertia Leticia Poole, profesora de Economía y Empresa de la Universidad Europea de Valencia.
Claves
Las socimi -vehículos de inversión en el sector inmobiliario con un régimen fiscal especial- permiten invertir a través de un canal en todo tipo de inmuebles: desde viviendas residenciales a oficinas, centros comerciales o incluso hoteles.
Cuenta con varias ventajas sobre la vivienda. La primera: no tienen que suponer un fuerte desembolso. "No hay un importe mínimo", apunta Juan Diaz de Bustamante, director general de Silicius, socimi con una cartera formada por 39 activos que, en su base de valor, se distribuyen en mayor medida en hoteles y centros comerciales.
Basta con pagar el precio de la acción. Una de las más importantes, la cotizada Merlin Properties, está actualmente a unos 8 euros por título. Otros puntos a favor que remarca Poole es que este vehículo, a diferencia de la vivienda, es divisible y permite tener liquidez de esa inversión a corto plazo si se desea, algo que no sucede con un piso.
También hay una seguridad con respecto al reparto de beneficios, al estar garantizado por ley. Las socimi deben repartir como mínimo el 80% de sus beneficios obtenidos de su actividad de arrendamiento a sus socios; el 50% de las plusvalías realizadas por la transmisión de activos, siempre que el 50% restante se utilice para realizar nuevas inversiones en inmuebles destinados al alquiler en el plazo de 3 años y el 100% de los dividendos obtenidos de participaciones en otras socimi.
El efecto de los tipos
Son elementos que han remado a favor de las socimi, especialmente en el contexto actual. Lo ha notado Silicius, cuyo director general asegura que está entrando "mucho particular" en los últimos tiempos, precisamente alentados por el atractivo que la subida de tipos ha dado a esta apuesta.
¿Cuál es? La subida de tipos impacta en el valor de su cartera, que disminuye. Eso hace que el mercado descuente el valor de activos, abaratando la acción y por tanto facilitando la entrada de particulares a una cartera que en muchos casos recoge inmuebles en zonas prime de grandes ciudades como Madrid. Inmuebles en los que suele haber cláusulas de revisión por IPC.
Precisamente la inflación ha sido decisiva para que haya un aumento de las rentas de las socimi. Están "mejor que en 2019", comenta Diaz de Bustamante.
En el caso de Silicius ha cerrado el primer semestre de 2023 con unas rentas brutas por valor de 14,8 millones de euros y rentas netas por importe de 12,1 millones. Supone un incremento del 8% y del 9,7%, respectivamente, frente al mismo periodo del año anterior.
Las dos mayores, las cotizadas Merlin y Colonial, han registrado en el mismo periodo un crecimiento de las rentas brutas del 6,9% y del 10%, respectivamente.
¿Y a cambio? La rentabilidad por dividendo en el caso de Merlin es del 5,38%, y de 3,58% para Colonial.
