Reconversión, subasta o venta: qué pueden hacer CaixaBank, Santander y BBVA con las 3.000 sucursales cerradas

A ellos se sumará más adelante la nueva Unicaja, que tras su fusión con Liberbank, que se cerrará este verano, deberá realizar su propio ajuste de personal y oficinas, si bien todavía es pronto para conocer las cifras.

Las entidades españolas suelen tener una parte de sus sucursales en propiedad y otra en régimen de alquiler.

En el caso de las primeras, lo habitual es que decidan darles salida a través de la venta de los locales teniendo en cuenta las características de cada uno, pues no es lo mismo una oficina situada en el centro de Madrid que otra en un municipio pequeño.

En el caso concreto de Santander, el grupo ha creado una sociedad, llamada Retailcompany, en la que segregará la unidad económica que integra el negocio de gestión de oficinas bancarias vacías con proyecto de cierre o arrendadas a terceros, un total de activos con un valor de unos 36,23 millones de euros.

BBVA y Merlin

Mientras, BBVA dispone de un contrato de arrendamiento con Merlin Properties en el marco del acuerdo sobre la Operación Chamartín que se extiende a 666 oficinas, la quinta parte de sus sucursales en España, y que está vigente, en un principio, hasta 2039. 

Desde la socimi dirigida por Ismael Clemente aseguran que se trata de un contrato de obligado cumplimiento. De hecho, cuando la fusión de BBVA con Sabadell estaba encima de la mesa, Barclays estimó en un informe que "cancelar el acuerdo saldría caro, hasta 1.700 millones de euros según el valor del portfolio, equivalente a 21 veces el alquiler". Una cifra nada desdeñable que el banco tendría que asumir.

Desde BBVA, Onur Genç, su consejero delegado, se limitaba a señalar hace unos días que el número total de oficinas que se cierren podría variar en el marco de la negociación con los sindicatos sobre su Expediente de Regulación de Empleo (ERE), si bien confirmó que las sucursales de Merlin están incluidas en el perímetro de las que podrían bajar la persiana.

Aunque en la presentación de resultados del banco no entró a valorar a cuánto podría ascender la penalización por parte de Merlin por la ruptura del contrato de arrendamiento de algunas oficinas, Genç explicó que existe "flexibilidad" en el contrato para llevar a cabo el proceso.

El futuro de las sucursales

Esta tendencia de cierre de sucursales en España abre un abanico de oportunidades para los locales comerciales, aunque con bastantes aristas. Para empezar, el consejero delegado de aRetail, Miquel Roig, apunta que "va a aumentar la oferta principalmente en zonas secundarias (no ejes principales) donde, ya de por sí, la oferta es más elevada como consecuencia de los cierres que se han ido produciendo durante los meses de pandemia".

Este incremento de oferta, asegura el director de Capital Markets de Colliers International, Mauricio Guerrero, supondrá "un ajuste tanto en precios de alquiler como de venta". "La bajada de precio será más agresiva en aquellas ubicaciones menos atractivas y sin inquilino", especifica. Eso sí, recuerda, "es un producto a tener muy en cuenta".

Aurelio García, senior consultant de Valliance y experto del sector Retail de Gesvalt, diferencia entre las que son propiedad del banco y las que tiene en alquiler. En el caso de las primeras, "las opciones que se abren ante los bancos es cerrar las oficinas de forma inmediata llegando a un acuerdo de indemnización con la propiedad o, en el supuesto de indemnizaciones costosas o periodos de obligado largo, podrían optar por el subarriendo, recogido en los clausulados de sus contratos tipo".

En el caso de aquellas oficinas que sean de su propiedad, Aurelio García indica que "lo más probable es que determinen la importancia estratégica de cada sucursal en función de su red de clientes, manteniendo abiertas aquellas que sean más rentables y relevantes, tras realizar un cambio de su imagen corporativa a los nuevos formatos fijados por la compañía a nivel general". 

Si fueran descartadas, el experto de Gesvalt apunta que los bancos obtendrían una mayor rentabilidad tratando de alquilarlas en primer lugar, como paso previo a la venta, aunque no es una práctica habitual de esta tipología de empresas. En estos casos, "de cualquier forma, se pondrían los locales a la venta en el mercado a través de subastas o, también, aunque es menos plausible dependiendo de los activos de cada entidad, tienen la posibilidad de crear y vender carteras".

Otra clave fundamental es la localización de la sucursal. El director nacional de Oficinas de Colliers International, Martín Galbete, expone que "lógicamente, las localizadas en centros urbanos con mayores densidades tendrán mejor reposicionamiento".

Almacenes de última milla

Para estas, el consejero delegado de aRetail señala que "algunos de los activos de gran superficie podrán ser alquilados o utilizados como almacenes última milla de grandes operadores, supermercados o alimentación, o nuevos conceptos que están apareciendo como 'dark kitchens' o delivery (para ello, los ayuntamientos deben facilitar el acceso a licencias específicas)". "Además del ya comercio de proximidad que toda zona residencial precisa", ahonda.

"Las ubicadas en pueblos pequeños lo tendrán mucho más complicado", reconoce Martín Galbete. En zonas secundarias, amplía Miquel Roig, "será la transformación o cambio de uso de locales comerciales (a residencial u oficinas), aunque no siempre es posible (por normativa actual de los diferentes ayuntamientos)".

En general, concluye Martín Galbete, "tendrán que reconvertirse ya que el futuro de las sucursales bancarias no existe". Eso sí, apunta que para CaixaBank "su problema va a ser importante, es el banco con mayor número de sucursales de España".