Nada más aterrizar como ministra de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez Jiménez ya se ha encontrado con el rodillo de Unidas Podemos. Su socio de gobierno le exige que impulse el control de precio en los alquileres. Se trata de algo que ya hizo en Gavà, donde era alcaldesa. Entonces se acogió a la ley catalana de alquileres para declarar a la localidad zona de mercado tensionado. Así se limitaban las rentas durante cinco años. Su predecesor en el cargo, José Antonio Ábalos, no accedió a la propuesta morada.

La ‘patata caliente’ está ahora en el tejado del ministerio de Raquel Sánchez. “La solución al crecimiento de las rentas no puede pasar por una intervención artificial sobre las mismas que genere efectos colaterales negativos en la cantidad y calidad de la oferta”, afirma Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman.

Y propone: “La solución debe centrase en generar las condiciones necesarias para que sea el propio mercado, mediante la incorporación de nueva oferta, el que solucione el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda en alquiler. Un problema que está generando, en determinadas zonas, una fuerte presión sobre las rentas”.

Como puede apreciarse, las posturas difieren. Y Raquel Sánchez deberá definirse en una cuestión en la que hay muchos intereses en juego. Para empezar, hay que tener en cuenta que casi el 90% de los propietarios de vivienda de alquiler son particulares. Una renta que les permite complementar otros ingresos o, en ocasiones, son sus únicos ingresos.

“El Estado debería ir necesariamente en la línea de incentivar la oferta para que los actuales generadores de ella, los arrendadores, siguieran ofertando viviendas en alquiler. De esta manera, aumentaría la oferta de viviendas, y los precios bajarían”, argumenta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. ¿Qué pasaría si, finalmente, se intervienen las rentas del alquiler? Los dolores de cabeza para la ministra no serían ni uno, ni dos, ni tres… Llegarían hasta diez.

El decálogo

El primer dolor de cabeza con el que se encontraría la ministra Raquel Sánchez sería una posible declaración de inconstitucionalidad de la ley. Es algo que ya ha ocurrido en algunos países en los que se ha instaurado. Así sería por vulnerar el artículo 33 de la Constitución Española, o por la falta de competencias del regulador.

La intención de la ministra es que los ciudadanos puedan “disponer de una vivienda a precios asequibles”. Al haber menos oferta por intervenir los precios (los arrendadores quitarían el cartel de ‘se alquila’), esas viviendas poco a poco irían pasando al mercado de la compraventa. Por tanto, con menos oferta, precios más caros.

A la par, se desincentivaría a quienes compran viviendas para ponerlas en alquiler. Es decir, desaparecerían los inversores. El efecto sería el anteriormente reseñado. Un ejemplo: en Berlín se puso en marcha el llamado ‘Mietendeckel’. Su traducción literal es ‘tapón de rentas’. En pocos meses, la oferta de casas se hundió de 600 anuncios por semana antes de la entrada en vigor de la congelación de rentas, a menos de 300 anuncios al entrar en vigor la norma.

Otra migraña más para la ministra: aumentarían las listas de espera. Es algo que ha sucedido en Suecia, donde han llegado a ser de siete meses. La limitación de precios provocaría un efecto llamada para conseguir una vivienda limitada. Y eso se traduciría en especulación.

Economía sumergida

El quinto quebradero de cabeza para Raquel Sánchez sería la creación de guetos en zonas tensionadas. “Se crearía una segmentación de población según sus condiciones socioeconómicas”, indica José Ramón Zurdo. Esta predicción ya la recogió el Banco de España.

Asimismo, florecería la economía sumergida. Está claro que muchos arrendadores no se van a conformar con que se les limite de manera drástica las rentas que venían percibiendo por el alquiler de sus viviendas. Por tanto, tenderán a recuperar esos ingresos perdidos por otras vías digamos menos lícitas.

Si se limitan las rentas del alquiler tradicional de larga estancia, una de las salidas sería el aumento del alquiler turístico y de temporada. Así se suplirían las limitaciones económicas que se impondrían sobre el alquiler tradicional. ¿Traducción? Los precios se mantendrán altos o no bajarán.

Con este panorama, aumentaría la inseguridad jurídica para muchos arrendadores. La lectura es clara: se legisla cada vez más a favor de los inquilinos y okupas. La consecuencia sería menor oferta. Y, al tener menos ingresos los arrendadores, se produciría un deterioro de las viviendas de alquiler por falta de mantenimiento. Algo que ya ocurrió en el pasado con el parque de viviendas de renta antigua.

Por último, si se intervienen las rentas, se produciría una sobreprotección al inquilino y mayor desprotección al propietario particular. Una seña de identidad del actual gobierno… que acabará perjudicando también a los inquilinos. Porque, con este panorama, la oferta de los propietarios se frenará.

Este decálogo no es una predicción. “Es algo que ya se ha producido en algunos países o regiones donde se ha implantado la intervención del precio de los alquileres”, asegura José Ramón Zurdo. Y José María Basañez, presidente de Tecnotasa, concluye: “Las políticas de limitación de precios, en general, no han funcionado en otros países de nuestro entorno”.