La pandemia ha colocado a los supermercados en un lugar preferente en el mundo empresarial. Tanto que se han convertido en un valor seguro donde invertir ante la crisis en la que están sumergidos los centros comerciales. En los últimos meses, Eroski y Mercadona han cerrado operaciones de sale & leaseback, una fórmula de financiación rentable para ambas partes. 

“Muchos negocios cerrarán dentro de los centros comerciales y no es descartable que estos hagan lo mismo más adelante”, aseguran fuentes del sector a Invertia. De ahí que muchos fondos hayan perdido momentáneamente el interés en los centros comerciales y se enfoquen más a los supermercados, cuyo negocio se ha visto beneficiado por la Covid. 

En Portobello Capital, uno de los mayores fondos de capital riesgo en España, no invierten en activos inmobiliarios en renta. Sin embargo, uno de sus socios fundadores, Juan Luis Ramírez, entiende que "tal y como están los tipos de interés, no es de extrañar que haya apetito por comprar activos en renta con contratos de alquiler a largo plazo, tales como supermercados, hoteles u oficinas bancarias, entre otros".

La última operación de esta tipología se cerró esta semana. Eroski vendió al fondo internacional REIT W. P. Carey 27 inmuebles que albergan supermercados del grupo de distribución por 85,5 millones de euros. La transacción se realizó mediante una operación de sale & leaseback, continuando Eroski con el desarrollo de su actividad en estos locales hasta, al menos, 2040.

Interés para los 'súper'

¿Por qué le interesa a un supermercado cerrar este tipo de operación? En el caso de Eroski, la cooperativa se ha visto obligada a acceder a este tipo de operación en busca de financiación para poder aliviar su alta deuda y, en última instancia, tratar de evitar la venta -casi segura- de su filial en Cataluña, Caprabo. 

Cabe recordar que las operaciones de sale & leaseback son un mecanismo de financiación alternativo para quienes se enfrentan a dificultades financieras pero cuentan con inmuebles en propiedad que precisan para el desarrollo de su negocio.

En estas transacciones, el propietario vende el inmueble al inversor a cambio de un precio determinado. A su vez, el inversor cede el inmueble adquirido en arrendamiento al vendedor a cambio de una renta periódica a largo plazo.

Mercadona

Quizás el caso más llamativo es el de Mercadona. En septiembre vendió 27 supermercados por 180 millones de euros a la firma de inversiones estadounidense LCN Capital Partners European Fund III. 

¿Necesita financiación extra Mercadona? Pues según los expertos consultados por este medio “no le hace falta”, pero detallan que “lo aconsejable es mezclar locales alquilados con los propios”. De hecho, la cadena de Juan Roig es el valor más seguro para los fondos ya que es el líder del sector de la distribución y sus tiendas suelen gozar siempre de un elevado éxito. 

Según un gestor de pequeños fondos de capital riesgo, los inversores institucionales que se meten -family offices como LSM, Grupo Corporativo Landon, de la familia Gallardo, o los Godia- lo hacen a yields de entre el 4,5% y el 6%, normalmente, al 5%, como la reciente venta por arrendamiento (sale and leaseback) de Mercadona. "Las operaciones de supermercados son para capitales más tranquilos, no para fondos oportunistas", considera este gestor.

Asimismo, estas operaciones “se vienen usando desde hace años”, señala un experto a Invertia. Empresas como Makro salieron al mercado en busca de financiación con este tipo de operaciones. Primero lo hizo en 2018 con los edificios de Barajas, Alcobendas y Paseo Imperial (Madrid), que pasaron a ser propiedad del fondo Lasalle por unos 90 millones. Un año después sacó al mercado otros seis centros repartidos por toda España. 

Más allá del sector de la distribución, los fondos están poniendo el foco con más entusiasmo en el turismo, especialmente en el sector hotelero, mucho más apremiado a buscar fórmulas de financiación o venta por la crisis del coronavirus.