Los alquileres de viviendas de lujo también tocan los máximos de antes de la crisis

Los precios de los alquileres cabalgan desbocados, con subidas de dos dígitos y 31 meses registrando incrementos positivos a nivel interanual, una tendencia alcista que está provocando que comunidades como Cataluña, Baleares o Madrid hayan alcanzado, o estén a punto de rozar, los máximos históricos que se pagaban en el año 2007, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria.

Que las rentas van camino del récord marcado en el pico del boom es vox populi, aunque se sabe menos de lo qué ocurre con los alquileres residenciales de lujo, esos reservados a unos bolsillos privilegiados, y también es menos conocido el perfil del inquilino que se puede permitir pagar entre 2.500 y 20.000 euros al mes por vivir en una vivienda de alto standing en una de las zonas más emblemáticas de Madrid y Barcelona, por centrarnos en dos de las plazas más demandadas por las grandes fortunas.

Lo primero que se deduce después de hablar con compañías especializadas en la intermediación de estos alquileres de inmuebles selectos como Lucas Fox o Engel & Völkers es que en Barcelona las rentas están ya un 10% más altas que antes del estallido de la crisis, mientras que en Madrid les queda menos de un 2% para alcanzar este récord, siempre hablando de máximos y teniendo en cuenta que los rangos de precios pueden ser muy amplios.

Shirley Rhodes, Jefa de Alquileres de Lucas Fox, agencia inmobiliaria de lujo especializada en el mercado de Barcelona, afirma que este mercado vive un ¿auge increíble¿, ya que los inmuebles `caros¿ suben a un ritmo similar al de los de menor precio cuando la época es alcista, como ocurre en estos momentos. Un alza que Albert González, director de la división de alquileres de la inmobiliaria Engel & Völkers, también especializada en inmuebles premium, cifra en ¿un 10% en lo que llevamos de año, un porcentaje similar a lo que subió el ejercicio pasado y en línea de lo que le viene haciendo el mercado desde 2013 a 2016%¿.

Albert González indica que las rentas de dichos inmuebles `premium¿ subieron en Barcelona por los mismos motivos por los que lo hacen las de las viviendas más baratas ¿por un desequilibrio entre la oferta y la demanda¿. Afirma que los precios bajaron mucho, cerca de un 40%, desde 2007 a 2013 y aclara que esto sucedió porque durante estos años las viviendas se ponen en alquiler dada la imposibilidad de venderlas, con lo que aumentó el parque disponible. ¿Y qué ocurre ahora? Pues que los propietarios ya pueden vender y alquilan menos. Poniendo como ejemplo que de cada 10 pisos de lujo que quedan libres en Barcelona, seis se venden y cuatro se alquilan.

Además, según el directivo de Engel & Völkers aporta otra variable que desanima a los propietarios a decantarse por alquilar: que el cliente internacional es muy exigente ¿quieren las casas impecables- lo que obliga al arrendador a hacer importantes y costosas reformas, que en muchos casos no están dispuestos a cometer y menos en el caso de que el inmueble haya sido recibido como una herencia.

Una circunstancia ¿que los pisos estén rehabilitados -que hace que la situación del alquiler sea diferente a la del boom pese a que los precios sean incluso más caros, a lo que habría que añadir el hecho de que la inflación es menor.

INQUILINOS Y ZONAS

Respecto a los inquilinos de estas propiedades exclusivas, decir que en su mayoría son extranjeros, especialmente en Barcelona. Shirley Rhodes señala que entre el 80% y el 90% de quienes demandan viviendas exclusivas en la capital catalana son extranjeros: ¿Jubilados americanos que quieren quedarse un año, directivos o altos cargos de empresas europeas que vienen por trabajo o estudiantes de master o doctorado de familias adineradas a los que habría que añadir empresarios rusos que vienen a hacer negocios a España¿.

Albert González añade a estos grupos los clientes árabes, chinos y de América Latina, pero también a quienes alquilan en Barcelona una segunda residencia, procedentes de países europeos que están a dos horas en avión y ¿que se cogen un vuelo low cost venir una vez al mes¿.

Respeto a las zonas más demandadas por este tipo de clientes adinerados el directivo de Engel & Völkers dice que son cuatro: Turó Parc, Zona Alta, Ciutat Vella y Eixample, donde se encuentra el Paseo de Gràcia, la calle más cara de Barcelona, ya que se pagan rentas de 50 euros por metro cuadrado.

Este experto informa que es en la Zona Alta donde están las casas más grandes y lujosas de Barcelona, de entre 500 y 1.000 m2, en las que las rentas oscilan entre los 18.000 y los 30.000 euros al mes, ya que se paga 30 euros el metro cuadrado. Es el enclave que prefieren las familias que buscan tranquilidad y colegios internacionales, ¿por lo que es donde alquilan habitualmente empresarios y hombres de negocio que viajan y dejan su familia en la capital catalana, que eligen por su cultura, clima y buenas conexiones aéreas, que les permiten moverse por toda Europa¿.

El Eixample y Ciutat Vella son las ubicaciones que prefieren los ejecutivos de empresas internacionales y los estudiantes de masters ya que ¿tienen mucha vida, bares, comercios y se vive la calle¿ y en estas ubicaciones se puede alquilar de media por unos 2.000 euros al mes, salvo en el Paseo de Gracia, ¿en el que por un piso de 200 metros cuadrados se piden 10.000 euros mensuales¿. Y finalmente, Turó Parc, es una zona para familias y gente que busca tranquilidad, exclusividad, parques y pocos vecinos pero que no quiere vivir en un unifamiliar como los que hay en la Zona Alta, sino que prefieren un piso.

Por lo que respecta a Madrid, Belén Egusquiza, directora de Alquileres en Engel & Völkers Madrid explica que sus centra sus operaciones de alquiler en los cuatro distritos más demandados de la capital: Centro, Chamartín, Chamberí y Salamanca, así como en algunas zonas de los alrededores, especialmente en el norte.

El perfil de quienes buscan piso en el Barrio de Salamanca son, según Egusquiza, `singles¿ o familias jóvenes, con elevado número de extranjeros (europeos principalmente); Señala que Chamartín es el entorno en el que prefieren alquilar viviendas de lujo las familias con hijos, tanto españolas como extranjeras, atraídas por la amplia oferta de centros educativos de prestigio que hay en la zona; Chamberí es objeto de búsqueda por parte de ejecutivos y profesionales liberales y algo similar ocurre en los inmuebles más lujosos del distrito Centro que también son demandados tanto por solteros como por familias jóvenes. Finalmente, la zona norte de la capital por ejemplo, Boadilla, Majadahonda, Las Rozas, Pozuelo y San Sebastián de los Reyes son destinos elegido por familias que buscan viviendas unifamiliares con jardín.

Joern Diederichs, consultor inmobiliario de Engel & Völkers Madrid, precisa que las nacionalidades ded los inquilinos de lujo de Madrid son similares a las que lo hacen en Barcelona;expatriados europeos, siempre directivos para arriba, junto a empresarios y jubilados de América Latina, especialmente de Venezuela y México, que han aumentado mucho su presencia y que valoran mucho la seguridad de los edificios a la hora de alquilar.

Las zonas más en boga son el Barrio de los Jerónimos en el distrito de El Retiro, Almagro o el barrio de Justicia. Respecto al precio, Diederichs, después de reconocer que las rentas varían mucho en función de los distritos, hace notar que donde más están subiendo ¿con aumentos superiores al 10%- es en Centro y Chamartín, destacando que el buen momento del alquiler internacional de lujo se debe a que a pesar de los citados incrementos, estas viviendas siguen siendo más baratas que las de características similares que se arrendan en plazas como Londres o París.