¿Qué podemos esperar de 2019 si vamos a comprar o alquilar una vivienda?

El año 2018 nos deja con un mercado de la vivienda marcado por las cifras positivas en compraventas y número de hipotecas junto a precios más caros tanto en venta como alquiler. Pensando ya en 2019, los portales inmobiliarios prevén que la senda alcista de los precios continuará, aunque a un ritmo más moderado, especialmente en los enclaves más "sobrecalentados" de Madrid y Barcelona.

Pero los analistas quieren dejar claro que hablan de moderación, y no de estancamiento. Además, advierten de que sobre la evolución del mercado se ciernen dos interrogantes: cómo afectará al sector el Real Decreto Ley de medidas urgentes sobre la vivienda y el alquiler aprobado por el Consejo de Ministros el pasado 14 de diciembre y qué repercusiones tendrá la nueva ley hipotecaria.

La directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio, resalta que “este ha sido el mejor año para el mercado de la vivienda desde que estalló la crisis y esperamos que esa tendencia continúe en 2019, aunque en términos más moderados”. Recuerda que la recuperación económica, del empleo y la consolidación de la financiación hipotecaria van a permitir que “se cierre 2018 cerca de las 520.000 operaciones de compraventa, lo que supondría un 12% más que en 2017 y superar por primera vez desde 2008 la barrera del medio millón de compraventas”. Mientras que en materia hipotecaria, destaca que la previsión es que el año cierre en torno a las 350.000 hipotecas, un 12% más que hace un año.

Son cifras muy positivas que para el portal inmobiliario Fotocasa ponen de relieve que “el mercado de la vivienda vuelve a niveles de actividad previos a la crisis, si bien se aprecia en las diferentes estadísticas cierta moderación de la actividad en los últimos meses del año como consecuencia del crecimiento económico, del turismo y del contexto internacional”.

Esta mayor actividad se ha notado claramente en la evolución de los precios, que han crecido con fuerza desde que arrancó el año. Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, 2018 cerrará con una subida media anual del precio de la vivienda de segunda mano del 7,8%, el mayor registro desde 2006, cuando se cerró con un aumento del 7,7%. “El comportamiento de los precios sigue siendo muy desigual y en 2018 se han marcado aún más las diferencias entre territorios, con la Comunidad de Madrid, Cataluña y las islas liderando las subidas con incrementos interanuales que oscilan entre el 10% de Cataluña y el 19,5% de Madrid. Estas subidas contrastan con el comportamiento más moderado del resto del país y con los números rojos que aún registran algunas regiones”, explica Beatriz Toribio.

PRECIOS MÁS MODERADOS

De cara al próximo año, el portal inmobiliario Fotocasa considera que el mercado residencial seguirá creciendo a buen ritmo y los precios continuarán su tendencia alcista. “El mercado de la vivienda va a seguir dando claras muestras de recuperación porque nos encontramos en un ciclo expansivo del sector, pero será un crecimiento más moderado que el que hemos visto este año por dos motivos: las previsiones de diferentes organismos internacionales y del propio Gobierno apuntan a un crecimiento débil. Y, segundo, porque el contexto de la financiación va a cambiar con una eventual subida de tipos y nuevas reglas en el mercado, como la ley hipotecaria”, destaca Toribio.

Además, los estudios de Fotocasa prevén que esa recuperación será más contenida porque la demanda del ciudadano medio no acaba de despertar. “Aunque en 2018 hemos tenido un contexto macroeconómico más positivo, la pérdida de poder adquisitivo de los españoles durante la crisis, la falta de ahorro, la calidad y temporalidad del empleo en nuestro país complican el acceso a la vivienda, sobre todo de los segmentos de edad con más dificultades, como los jóvenes”.

"Los analistas coinciden en que el sector inmobiliario alargará su ciclo expansivo, pero de manera más atenuada"

Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, también prevé que los precios se moderarán y calcula subidas de entre el 4% y el 6% de media e incluso vaticina caídas en algunas zonas de Madrid y Barcelona que ya habrían tocado techo. Respecto a las operaciones de compraventa, el directivo de esta portal inmobiliario cree que aumentarán durante el próximo ejercicio pero cree que lo harán de manera más moderada que este año, y que no crecerán un 13% como ha ocurrido en 2018, sino en torno a un 10%. “El proceso de asimilación de la oferta ha sido espectacular, pero las operaciones no pueden crecer mucho más, por lo que no esperamos incrementos rompedores el año que viene, puesto que eso significaría que la actividad no progresa conforme a la sensatez que tanto que nos ha constado volver a instaurar”, subraya.

Respeto a cómo afectarán al mercado del alquiler -que en 2018 han subido a nivel nacional una media del 16% en relación a 2017- las medidas aprobadas por el Ejecutivo, Font considera positivo que el Gobierno haya legislado al respecto dada la alarma social que ha provocado el encarecimiento desorbitado de las rentas, especialmente en las grandes capitales. aunque hace notar que el decreto parece "no contentar a nadie" y se antoja "excesivamente protector con el inquilino y poco con el propietario". Y alerta de que la ampliación de la duración de los contratos de 4 a 8 años puede provocar que el propietario deje de alquilar, pero también que haya menos producto en rotación, amén de que se puede correr el riesgo de que los caseros anticipen las subidas de rentas antes de la renovación del contrato.

MÁS PROMOCIONES

¿Y qué sucederá con la oferta de vivienda nueva? Daniel Cuervo, secretario de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), estima que la evolución será positiva. El representante de los promotores estima que “se cerrará el año con unos 95.000 visados de obra nueva aproximadamente y la previsión es que 2019 lo haga superando las 115.000 unidades”. En cuanto a las compraventas, este año se alcanzarán las 500.000 transacciones entre vivienda nueva y de segunda mano y desde la APCE calculan que esta cifra se mantendrá también durante 2019.

En opinión de las promotoras, Madrid, Barcelona y Costa del Sol serán las ciudades donde veremos más inversión y se unirán Valencia, Sevilla y Alicante, lo que a juicio de Daniel Cuervo “confirma el buen momento que atraviesa el sector inmobiliario y el impacto directo que genera en la economía nacional debido al número de puestos de trabajo que producen las promociones inmobiliarias y a su vez la enorme recaudación impositiva para las arcas públicas". Igualmente, los promotores resaltan que cada vez es mayor el porcentaje de viviendas con calificación energética A y B y con sellos de construcción sostenible, lo que implica la clara apuesta del sector por la eficiencia.

HIPOTECAS FUTURAS

Miquel Riera, analista de hipotecas de HelpMyCash, es de los que creen que los préstamos hipotecarios se encarecerán por dos motivos: “Por la entrada en vigor de la ley hipotecaria y por la evolución del euríbor a 12 meses, índice utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas. Aunque matiza que es imposible saber cómo evolucionará, precisa que se prevé que empiece a cotizar en positivo "a mediados o finales de 2019”. Este experto considera que, “de rebote”, las hipotecas fijas se podrán encarecer debido a que si los tipos variables suben la banca no necesitará apostar por unas hipotecas fijas tan bajas, con lo cual pronostica que “la época de tipos fijos del 2% o por debajo está a punto de terminar”.

"Los préstamos hipotecarios se encarecerán en 2019 por la nueva ley hipotecaria y por la progresiva subida del euríbor"

Respecto a la ley hipotecaria, señala Riera que supondrá el encarecimiento de las hipotecas debido a que obliga a la banca a asumir todos los gastos de constitución, excepto la tasación que la sumirá el cliente. "También abarata la amortización anticipada y endurece las condiciones para que una entidad financiera pueda ejecutar una hipoteca, con lo que las operaciones no sólo serán más costosas para los bancos sino que además aumentará su riesgo en caso de impago, por lo que tememos que suban los tipos de interés iniciales y/o las comisiones de apertura". señala.

A pesar de estos augurios, el representante de HelpMyCash no quiere preocupar a los futuros clientes ni pintar un escenario catastrofista. En su opinión, “el factor competencia que introduce la nueva norma hipotecaria influirá y hará que la subida no sea desproporcionada”, subrayando igualmente que las posible subidas del banco se compensarán por el hecho de no tener que asumir tantos gastos al formalizar la hipoteca y al desaparecer la obligación de contratar -como era habitual- productos vinculados, como seguros de hogar, de vida o tarjetas, entre otros.

Ferran Font está de acuerdo con Riera en que debido a la evolución del euríbor y a la nueva norma hipotecaria “es de esperar que las ofertas más agresivas de la banca se modifiquen para que los números salgan sin perder competitividad”. Algo en lo que no está totalmente de acuerdo Manuel Gonzalvez, director de hipotecas de iAhorro, que piensa que el camino que seguirán las entidades financieras será “el de ofrecer hipotecas competitivas para captar a clientes que quieran financiar la adquisición de su vivienda”.

Dicho analista considera que la oferta se diversificará: “No todos los bancos mejorarán o mantendrán sus hipotecas, algunas se encarecerán y creemos que serán momentos en que la oferta sea muy diversa”, lo que hará que los clientes tengan que comparar mejor todas las opciones. Recuerda que “el ciclo hipotecario es bueno y la ley hipotecaria no parará a corto-medio plazo el lanzamiento de ofertas competitivas en este sector”.