Casero prevenido vale por dos: todo lo que hay que saber sobre el subarriendo de una vivienda

¿Se imaginan mirar un plataforma de alquiler vacacional y descubrir que su inquilino está arrendado a turistas el piso de su propiedad, entero o por habitaciones, sin su permiso y cuadriplicando incluso lo que le paga de renta? Pues esa desagradable situación cada vez es más habitual. Así lo señala Asunción Santos, abogada de Legálitas, que explica que cada vez más particulares “se sorprenden al ver su inmueble anunciado en una de estas plataformas o dicen que les han avisado los vecinos al ver un importante trasiego de personas en el piso por lo que nos consultan qué deben hacer al respecto”.

La representante de Legálitas aclara que el subarriendo ilegal siempre ha existido y explica que en cualquier época ha habido inquilinos que han realquilado habitaciones de espaldas al arrendador, pero hace notar que dicha práctica aumentó considerablemente durante la crisis. “La gente se tenía que buscar la vida, ya que había muchas personas que se habían quedado sin vivienda, por lo que no era raro que los inquilinos dieran techo a familiares y amigos”, a lo que se sumaban los casos de inquilinos que no llegaban a fin de mes y tenían problemas para abonar la renta. Por estos motivos, hasta 2015 “era muy frecuente que los caseros nos llamaran para informarse cómo debían autorizar o prohibir dicho subarriendo y paralelamente los inquilinos consultaban cómo debían actuar”. Después, parece que el fenómeno se redujo hasta que ha reaparecido con el boom del alquiler turístico.

"La LAU, en su artículo 8, precisa que la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento por escrito del arrendador"

Lo primero que dejan claro tanto la abogada de Legálitas como Montse Martín, especialista en derecho inmobiliario de Arag, es que dicha fórmula de alquiler está recogida dentro la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo tanto, es legal, pero siempre con el consentimiento del propietario del inmueble. La LAU, en su artículo 8, precisa que “la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento por escrito del arrendador”.

Ambas abogadas también precisan que el subarriendo ilegal es causa de rescisión del contrato, y que así se indica en el artículo 27 de la LAU, por lo que el propietario puede exigir al inquilino que abandone el inmueble. Para ello, el primer paso, según Asunción Santos, sería “enviarle un burofax al arrendatario pidiéndole que abandone voluntariamente el piso y advirtiéndole de que en caso contrario se emprenderán acciones judiciales”, ya que si el inquilino no está dispuesto a irse habría que acudir a un procedimiento de desahucio por la vía judicial.

Subarrendamiento consentido

En el caso de los subarriendos consentidos, estas expertas aclaran que no es muy habitual actualmente precisamente por el auge del alquiler turístico, aunque hay caseros que lo permiten normalmente en el caso de estudiantes. Y aconsejan a los propietarios que se lo planteen “dejarlo todo atado y bien y especificar en el contrato el máximo de personas que deben ocupar el inmueble, las normas de convivencia, etc”. Además, informan que el inquilino no puede hacer negocio con dicho subarrendamiento, puesto que la ley estipula que el dinero que se obtenga alquilando las distintas estancias no puede ser superior a la renta que recibe al propietario.

El problema es la prueba

La principal dificultad que tiene el propietario para poner fin a esta situación es probar que se está produciendo dicho subarrendamiento. Si el casero se entera al ver su piso anunciado en una plataforma de alquiler vacacional, probar el fraude es más fácil “ya que basta con hacer un pantallazo” y acudir a un notario para que levante acta de que el inmueble está siendo publicitado por Internet. Pero si el dueño de la casa se entera por otras fuentes (llamadas del portero, quejas de otros vecinos o un aumento desorbitado de los gastos de energía por ejemplo) la cosa empeora ya que es más difícil probarlo ante un juez.

Montse Martín reconoce que aunque se tengan dudas o sospechas de que el inquilino está realquilando el piso, “la prueba es muy complicada, puesto que para el arrendatario negarlo es tan sencillo como decir que su huésped es un familiar o un amigo que ha venido a pasar el puente”. Por estos motivos, en muchas ocasiones el propietario se ve obligado a recurrir a un detective privado que vigile el inmueble durante un tiempo para demostrar la irregularidad, algo que muchos perjudicados no hacen al suponer un importante desembolso económico.

La preocupación por el aumento del subarriendo ilegal y el hecho de que “resulte tan incontrolable” -especialmente en la vertiente más grave, que es el subarriendo a inmigrantes, conocido “camas calientes” - han provocado que los registradores trabajen desde hace tiempo en un programa informático para tratar de poner orden a este fenómeno, un proyecto que propusieron al Gobierno central y que de momento no ha llegado a buen puerto y está paralizado, informa Fernando Acedo-Rico, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de España.

“Es un fraude muy difícil de controlar”, reconoce Acedo-Rico, que informa que el Ayuntamiento de Madrid ya intentó en 2005 poner orden en este fraude y no lo pudo hacer con la legislación vigente. Considera que habría algunas vías para mejorar la situación, como el hecho de que los alquileres tuvieran que inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que a su juicio podría aumentar las garantías para inquilinos y propietarios.