Que no sea un lujo: recetas para acabar con la crisis de la vivienda asequible en España

Cada vez son más las voces que la alertan de la desaparición de la vivienda asequible en España. Esta situación está contribuyendo a generar una crisis de acceso a la vivienda, que no es exclusiva de nuestro país, sino que comparten muchas de las economías desarrolladas, lo que ha venido a denominarse 'Affordable Housing Crisis’ y que se debe, principalmente, a que los precios de la vivienda tanto para los aspirantes a propietarios como para los posibles arrendatarios están subiendo a pasos agigantados en comparación con los salarios.

Por eso, ya no solo son los activistas por el derecho a la vivienda, los promotores residenciales y los portales inmobiliarios quienes dan la voz de alarma, sino que incluso la banca -como hizo recientemente el consejero delegado de Bankia, José Sevilla- pide una “reflexión adicional” sobre cómo hacer asequible la vivienda en propiedad a un mayor grupo de población española. Para José Sevilla, esta falta de oferta residencial a precios económicos está detrás del “deslizamiento en los últimos años” desde la compra al alquiler y recuerda que este trasvase ha estado protagonizado por los jóvenes y los colectivos con menor capacidad para generar una corriente de ingresos predecible y cuantificable.

Este es precisamente el problema, que dicho trasvase al alquiler de un importante segmento de la población es obligado, ya que una parte importante de las personas que termina alquilando querría tener una vivienda en propiedad, pero se ve forzada a alquilar, siempre con la espada de Damocles de los altos precios residenciales sobre sus cabezas, tal y como se pone de manifiesto en el informe 'Radiografía del mercado de la vivienda 2018-2019' publicado recientemente por Fotocasa.

Según el estudio de este portal inmobiliario,el 12% de los españoles compró o intentó compra una vivienda pero solo un tercio de esta cifra lo consiguió, mientras que dos tercios no lo lograron, un porcentaje de ‘fracasos’ superior al del año pasado que fue solo la mitad”, explica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.

La cosa no mejora en el alquiler, ya que, según la portavoz de Fotocasa, se ha duplicado el número de personas que ha buscado arrendar y no lo ha conseguido. Toribio señala que el 14% de los españoles ha alquilado o intentado alquilar una vivienda, pero de esta cifra casi la mitad no lo consiguió frente al tercio que tampoco tuvo éxito el año pasado. "Con el agravante de que hay que personas que alquilan porque no pueden comprar, pero hay un porcentaje importante que ni siquiera puede alquilar”, añade.

Toribio subraya que a pesar de que la demanda de vivienda ha aumentado en los últimos meses tanto en compra como alquiler como consecuencia de la recuperación económica, la pérdida de poder adquisitivo para muchas capas sociales dificulta su acceso al mercado. 

¿Y cuáles serían las medidas para mejorar el acceso a la vivienda? Toribio tiene claro que el primer reto sería que hubiera un empleo de calidad, estable y mejor remunerado, pero además insta a aumentar el parque de vivienda social, que “en España no llega ni al 2% y es el más bajo de la UE". Considera que para poner vivienda asequible en el mercado se necesita “una mayor colaboración público-privada” y recuerda que para que a los propietarios les interese poner sus inmuebles en alquiler se precisan incentivos, tanto fiscales como de mayor seguridad.

Pacto de Estado

El secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo, cree que este problema es tan importante que se debería hacer un Pacto de Estado para tomar una decisión al respecto. Subraya que no es asunto que se solucione de un día para otro, además de exigir una “política estable y que no tenga vaivenes esté quien esté en el Gobierno”.

El representante de los promotores y constructores dice que para entender lo que está pasando es primordial conocer que la práctica desaparición de la construcción de vivienda protegida, que “ha sido la herramienta que ha permitido acceder a una vivienda a determinados colectivos”. Resalta, además, que solo el 0,2% del Producto Interior Bruto de los Presupuestos generales del Estado (PGE) se destina a política de vivienda, cuando la medida europea está en el 0,7% del PIB y hay países como Francia que dedican el 0,8%-0,9% o Reino Unido que destina un 1,5%.

Daniel Cuervo expone que ante la falta de vivienda barata se pueden recuperar las hipotecas baratas para los compradores de VPO, instaurar una cuenta ahorro vivienda para un determinado rango de edad -los más jóvenes- y, al igual que la portavoz de Fotocasa, considera fundamental la colaboración público-privada para mejorar el acceso a la vivienda con medidas y políticas que incentiven la oferta tanto de compra como de alquiler. Y proponer, por ejemplo, que Ayuntamientos y Comunidades cedan suelos para viviendas de alquiler asequible a precios de entre un 20% o un 30% inferiores a los del mercado libre.

Menos cooperativas

La Asociación de Gestoras de Vivienda (AGV), que agrupa a las principales gestoras de cooperativas de viviendas, lleva ya unos meses alertado de la desaparición de la vivienda asequible en España y su presidente José Luis Grajera insiste en que hay que tomar medidas urgentes para generar una oferta que se adapte a las necesidades reales de la gente. Una de las recetas para conseguirlo, según la AGV, es generando suelo sobre el que, por ejemplo, puedan construir viviendas las cooperativas de vivienda protegida o compuestas por cooperativista con recursos medios o bajos.

"Las cooperativas que se están formando son únicamente aquellas en las que los cooperativistas tienen un poder adquisitivo medio-alto y ya tienen esa capacidad de ahorro"

Grajera explica que la vivienda asequible en cooperativa solo se puede dar en los procesos urbanizatorios donde la captación del socio sea a tan largo plazo que permita al cooperativista ahorrar. Por eso se están dando menos las cooperativas, porque si uno de los costes más importantes, como es el precio del suelo, lo tienen que afrontar de manera inmediata, no tienen capacidad para hacerlo. Esta situación provoca que las cooperativas que se están formando sean únicamente “aquellas en las que los cooperativistas tienen un poder adquisitivo medio-alto, que ya tienen esa capacidad de ahorro”.

Apunta para cambiar el panorama que “si la Administración planteara concursos de suelo de los que tiene, nacerían muchas más cooperativas" porque estas son las únicas que pueden plantear buenos proyectos –porque son para los propios cooperativistas, como promotores– y a un precio asequible, "porque los proyectos se realicen a coste, no tienen beneficio”.

El presidente de la AGV tiene claro que “si nadie es capaz de hacer vivienda protegida asequible y la Administración tiene suelo, debería ponerlo a disposición de gente que quiere acometer ese tipo de vivienda". En su opinión, si la propia Administración no es capaz de promoverla para intervenir en el mercado, "debe permitir hacerlo a las cooperativas”. Y dice que “las fórmulas pueden ir desde la transmisión del suelo a precios regulados, hasta los derechos de superficie regulados hasta los 95 años desde el punto de vista administrativo, tanto con posibilidad de compra como sin ella”.