Los caseros se blindan contra los impagos: más seguros y consultas a ficheros de morosos

Los cambios legislativos introducidos por el Gobierno en materia del alquiler han aumentado el temor de los propietarios de viviendas a toparse con un inquilino que no les pague las rentas. Este es el motivo por el que están recurriendo en mayor medida a los seguros de impago, a consultar ficheros de morosos y a realizar análisis de solvencia de los posibles arrendatarios.

De la mayor inquietud de los caseros da cuenta el informe semestral sobre ‘La preocupación de los propietarios a sufrir morosidad en su alquiler’ que realiza Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Este estudio muestra que tres de cada cuatro propietarios temen tener que enfrentarse a un caso de morosidad, un 25% más que en el segundo semestre de 2018. Además, según FIM entre enero y mayo de 2019 las inscripciones de morosos en su fichero han aumentado un 6,42% respecto al mismo periodo del año pasado.

HERRAMIENTAS PREVENTIVAS

Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad de Fichero de Inquilinos Morosos, señala que para comprender mejor la prevención de los caseros hay que tener en cuenta que en España la forma de ahorrar ha sido tradicionalmente invertir en vivienda, al considerarse un valor seguro y estable. “El 95% de las cerca de 3 millones de viviendas que se calcula que integran el mercado del alquiler en España son de particulares, que alquilan para tener un pequeño complemento a su salario o a su pensión” o sus ingresos como autónomos, detalla.

Cardona justifica la mayor intranquilidad de estos propietarios particulares en que “no son expertos en el sector inmobiliario y no están acostumbrados los cambios legislativos, ya que desde 1994 a 2018 la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) no se había tocado prácticamente nada”. Según su datos, “los contratos de alquiler se han reducido un 7,8%, entre otros motivos, por las modificaciones legislativas”.

Los propietarios se lo piensan y, ante las dudas, solicitan más información y documentación sobre los candidatos que se interesan por su inmueble, según Cardona, quien asegura que desde la aprobación del Decreto Ley se han multiplicado “por cuatro el número de solicitudes de informes que recibimos en FIM”. Un aspecto que deja claro el representante de FIM es que tanto para consultar su fichero de morosos como para incluir a un inquilino en dicho registro a consecuencia de un impago hay que tener el consentimiento expreso del arrendatario -debido a la ley de protección de datos-, indicando que el permiso para incluir al inquilino en el registro debe quedar recogido en el contrato de arrendamiento.

Cardona recalca que los informes de solvencia y conocer los antecedentes de morosidad de un futuro inquilino son “una herramienta preventiva” que pueden utilizar los propietarios. Matiza, eso sí, que “lógicamente el riesgo cero no existe”.

Otra herramienta preventiva que también atraviesa un buen momento son los seguros de impago del alquiler. Según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), la comercialización de seguros de impago de alquiler aumentó un 35% en el primer semestre del año, por encima del avance del 30% registrado en el conjunto del ejercicio 2018. Según OESA, dicho incremento era uno de los principales efectos que se esperaba tras la entrada en vigor del decreto ley del alquiler a principios de marzo, que ha reducido a dos meses las garantías adicionales, tales como el aval y los depósitos, previsiones que, al parecer, se están cumpliendo.

"El casero asume que con tres meses de renta no hace nada si tiene que emprender un desahucio, por eso la póliza más demandada es la que asegura el cobro de 12 meses"

La directora general de Arrenta Quarto Pilar Correduría de Seguros, Mercedes Robles, explica que el nuevo decreto limita las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo es de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito) “cuando antes no había ningún límite, por lo que habitualmente el casero se blindaba de posibles impagos de la renta cobrando depósitos adicionales, algo que ahora no puede hacer”.

Mercedes Robles señala que un propietario es consciente de que “con tres meses de renta no hace nada si tiene que emprender un desahucio, ya que desde que se inician los trámites “nos vamos a ocho o diez meses”. Por este motivo, y aunque hay varias coberturas y se pueden garantizar cobrar las rentas durante 6, 12 y 18 meses, la póliza más demandada es la que te asegura el cobro de 12 meses de rentas.

La directiva de Arrenta señala que este tipo se seguros se ha popularizado, ya que eran considerados como productos reservados para los alquileres más elevados. Ahora, sin embargo, se demandan también para contratos con rentas bajas incluso de 400 o 450 euros mensuales..

Precauciones a la hora contratarlos

Mercedes Robles facilita además algunos consejos para contratar un seguro de impago de Alquiler. El primero de ellos es “confirmar que la garantía de protección de pago del alquiler es un producto asegurado, para lo cual es importante preguntar siempre qué compañía aseguradora va a cubrir el posible impago por parte inquilino, para comprobar que está debidamente inscrita en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones que es quien se encarga, entre otras cosas, de controlar las reservas económicas que las compañías aseguradoras tienen que tener para cubrir los posibles siniestros”.

Además, dicha experta considera recomendable "comprobar otras coberturas además de impago de rentas", verificando que el seguro incluya “la cobertura de defensa jurídica, es decir, todos los gastos de abogado y procurador, para reclamar la posesión del inmueble a través del procedimiento jurídico o arbitral”. Añade que es igualmente “importante verificar que también incluye la cobertura de actos vandálicos al continente, y en función de la compañía aseguradora, también se podrían asegurar estos destrozos por actos vandálicos y también al contenido".