Casas al mejor postor: cómo hacerse con una vivienda en una subasta

Comprar un inmueble en una subasta pública puede ser una oportunidad interesante por el descuento en el precio que puede suponer. Sin embargo, utilizar esta vía para hacerse con una vivienda no es un proceso sencillo para un particular y hay que estar debidamente asesorado. “Creer que optar a una vivienda en una subasta es como comprar por Amazon es un tremendo error”, avisa Juan Verdugo, socio del Departamento de Reestructuraciones e Insolvencias de Garrigues.

El representante de Garrigues considera que la complejidad del proceso hace que este mercado, “que está lleno de oportunidades”, sea todavía “muy minoritario y profesional”. Reconoce, eso sí, que las cosas son mucho más sencillas desde el 13 de julio de 2015, cuando entró en vigor una reforma legislativa por la que se implantó la subasta electrónica y todas las subastas judiciales dejaron de ser presenciales para celebrarse a través de Internet. Desde esa fecha, el Ministerio de Justicia dispone de un portal de subastas electrónicas de inmuebles y otros bienes a través del BOE, pero también se puede acceder a las subastas desde otras plataformas como la que tiene en marcha el Consejo General de Procuradores de España (CGPE), una oferta que se completa con otras plataformas privadas.

Cuando se le pregunta por las ventajas e inconvenientes que puede suponer acudir a una subasta para quien busca una vivienda, Juan Verdugo afirma que el principal atractivo es el precio. "Como mínimo es el 30% del valor del inmueble, ya que la ley establece que si haces una puja por el 70% del valor del bien te lo adjudicas directamente”, explica. Ahora bien, matiza que el problema es que ese precio se calcula con el valor de tasación a efectos de subasta que figura en la escritura de la hipoteca "y que en muchas ocasiones es mucho más alto que el precio actual del mercado”, con lo que ese supuesto ahorro puede no serlo tanto.

El mercado de las subastas está dominado actualmente por “sociedades de inversión que visitan de forma regular el BOE y detectan oportunidades”

Otra cuestión importante que debe tener en cuenta quien esté sopesando participar en una subasta, a juicio del representante de Garrigues, es que deber tener liquidez suficiente para realizar la operación judicial, ya que poder participar en una subasta judicial a través de la web del BOE “tiene la obligación de consignar el 5% del valor del bien”, algo que no está al alcance de todos los bolsillos. A este requisito hay que añadir los cortos plazos de que dispone el ganador de la subasta para conseguir el capital, puesto que la ley establece que las subastas duren unos 20 días, y en ese tiempo el ganador de la puja debe completar el pago íntegro, ya sea en efectivo o a través de una hipoteca o préstamo.

El hecho de que los requisitos sean tan exigentes provoca que en la actualidad quienes están pujando mayoritariamente sean los fondos de inversión que poseen las carteras de créditos morosos o fallidos de los bancos, explica Juan Verdugo, quien apunta que el mercado de las subastas actualmente está dominado por “sociedades de inversión que visitan de forma regular el BOE y detectan oportunidades”. Eso no significa, en opinión de este abogado, que la fórmula no sea una alternativa más para conseguir la casa que estamos buscando, por lo que no considera mala idea echar un vistazo a los inmuebles subastados.

Eso sí, recomienda participar con asesoramiento: “Es como los coches de segunda mano. No compraríamos ninguno sin que nos acompañara un mecánico”. Y explica que este asesor puede informar antes de pujar de si la vivienda está ocupado legalmente o en precario. Es decir, si tiene un inquilino o un 'okupa'. Pero también puede averiguar si el inmueble tiene “cargas preferentes” o si tiene dos o tres hipotecas. Por tanto, si no se está bien asesorado esa situación puede provocar un disgusto al comprador.

MAYOR AGILIDAD

Precisamente, el hecho de que las subastas sean un proceso complicado y farragoso fue lo que llevó al Consejo General de Procuradores de España (CGPE) a lanzar una herramienta que agiliza los trámites en relación a la web del BOE. Maite Rodríguez, directora del Departamento Jurídico del CGPE, explica que la idea era poner en marcha un mecanismo que simplificara los trámites y evitara que las subastas quedarán desiertas. Y cree que lo está consiguiendo.

Como muestra, la directiva esgrime las cifras de su portal de subastas: “Desde que en mayo de 2016 iniciamos nuestra actividad con la subasta de dos inmuebles, a fecha de hoy hemos realizado y finalizado un total de 1.710 subastas, lo que se ha saldado con cerca de 900 bienes subastados”. Y añade que las visitas al portal “van camino de los 2 millones”. “En cuanto al número de usuarios registrados, por así decirlo, los que han participado de una manera activa en el portal superan los 2.500”, indica

Informa que en su web no solo se subastan inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias, sino también procedentes de concursos de acreedores o de divorcios o herencias en los que los propietarios no se ponen de acuerdo y deciden sacarlos a subasta “para agilizar la venta y obtener el mejor precio”.

Maite Rodríguez da algunas pinceladas de lo que diferencia su web de la oficial del BOE: “Creamos una ficha de cada inmueble a la que se van añadiendo datos durante todo el tiempo que dura la subasta. Además, siempre que sea posible se incluyen fotografías del bien subastado y si tenemos posibilidades se organiza una jornada de puertas abiertas para que los interesados puedan visitar el inmueble".

Otra diferencia que esgrimen desde el ConsejO es que no siempre se exige un depósito del 5% del valor del bien que ha de hacerse en la cuenta de la Agencia Tributaria si se quiere participar en una subasta del BOE, y explica que, por ejemplo, en los procesos concursales, el usuario suele depositar el 3% sobre el precio. Además, los plazos no están tan cerrados, ni respecto a la duración de la subasta de la subasta, que no tiene por qué durar 20 días como en la web oficial, sino que puede durar uno o dos meses, dependiendo del tipo de procedimiento. En el BOE se puede solicitar la prórroga de la hasta 24 horas después de finalizada la subasta, mientras existan pujas. En la plataforma de los procuradores, la ampliación será indefinida, a efectos de lograr una adjudicación por un importe superior en tramos de dos minutos.

El único requisito que exige el portal de los procuradores es que el usuario se registre, lo que automáticamente le da derecho a recibir alertas cuando entra en el sistema un inmueble que se ajusta a los baremos introducidos al hacer la inscripción.