Manual para compradores novatos: guía práctica para tu primera hipoteca

Hipotecarse para comprar una casa es una decisión muy importante para la mayoría de los mortales. La sensación de vértigo que provoca resulta inevitable, sobre todo si es la primera vez, cuando todos los trámites y cálculos que conlleva el proceso son nuevos. Por ello, no está de más poner negro sobre blanco las principales cuestiones que hay que tener en cuenta antes de dar semejante salto: contrato laboral, salario, endeudamiento y ahorros, que son los cuatro puntos más relevantes que tienen en cuenta los bancos a la hora de analizar al cliente que quiere pedir financiación para adquirir una vivienda, según Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com.

Lo primero que apuntan los expertos es que la edad es un factor clave a la hora de pedir una hipoteca. Aunque no existe una edad ‘perfecta’ u óptima para hipotecarse, lo cierto es que la “ideal” se situaría entre los 35 y 40 años, destaca  Miquel Riera, analista de hipotecas de HelpMyCash.com. Dicho analista aclara que en esta franja se puede elegir el plazo de amortización que más interese. “Si hemos llegado a los 45, será difícil que nos concedan una hipoteca a 30 o 40 años, mientras que por debajo de los 35 años la traba principal es la falta de ahorros y la precariedad laboral”, expone. 

Los 'efectos secundarios' de la nueva ley

Riera afirma que antes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, los bancos ya declaraban haber endurecido los requisitos a la hora de conceder sus préstamos en la Encuesta sobre Préstamos Bancarios del segundo trimestre del Banco de España y adelantaban que "seguirían haciéndolo en los próximos meses”. Un endurecimiento que, en palabras de este experto, se traduce en que ahora “es más complicado que hace años el hecho de los bancos concedan más del 80% del valor de tasación del inmueble”.

"Si queremos comprar una casa de 150.000 euros, necesitamos poner 45.000 euros de nuestro bolsillo: 30.000 euros que nos faltan del precio y 15.000 más para pagar los gastos de notaría, registro, tasación, así como los impuestos"

Para demostrar su afirmación se basa en los Indicadores del Mercado de la Vivienda que publica el Banco de España que establecen que el porcentaje de préstamos que superaba el 80% fue del 14,8% en todo el conjunto de 2018, un porcentaje que fue 13,7% en el segundo trimestre de este año. Vincula este cambio a que la nueva ley que regula el crédito inmobiliario endurece las condiciones para que los bancos ejecuten sus hipotecas por impago, lo que aumenta el riesgo de la operación para las entidades financiera.

Esto, en la práctica, quiere decir que el cliente tiene que tener ahorrado ese 20% que no le da el banco más el 10% que necesita para los gastos. Y pone un ejemplo: “Si queremos comprar una casa de 150.000 euros, necesitamos poner 45.000 euros de nuestro bolsillo: 30.000 euros que nos faltan del precio y 15.000 más para pagar los gastos de notaría, registro, tasación, así como los impuestos, que serían el IVA en caso de una casa nueva y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de una vivienda de segunda mano”.

Así las cosas, no es de extrañar que los jóvenes millennials piensen que la nueva ley hipotecaria les dificulta el acceso a una vivienda en propiedad, tal y como se desprende de la encuesta que realizó Caskatua.com para realizar su V Estudio Inmobiliario. En ella, el 61% de las personas de entre 25 y 35 años que consultó dicho portal inmobiliario opinaron que la Ley Hipotecaria no les beneficia en absoluto a la hora de comprar un nuevo inmueble, dado que la norma exige un estudio más profundo de la solvencia actual y futura del comprador..

Eso no quiere decir que tener menos de 35 años sea un impedimento para conseguir hipotecas interesantes, en opinión de los expertos de estos dos comparadores financieros, que informan que en el mercado hay productos que ofrecen unas condiciones distintas si el solicitante es un millennial. Entre ellas, un tipo de interés más bajo, que se mantendrá hasta que el hipotecado cumpla los 35 años, menos comisiones o mayor flexibilidad.

En cuanto a los ejemplos, estos expertos citan a la Hipoteca Joven de Kutxabank, que se relanzó en julio. Su interés es de euríbor más 0,89% (1,45% fijo el primer año), pero el banco lo rebaja en 0,25 puntos porcentuales (hasta el euríbor más 0,64%) hasta que la edad de alguno de los titulares sea de 35 años. A cambio, pide domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar del banco y aportar un mínimo de 2.000 euros al año a uno de sus planes de pensiones. Pero también la Hipoteca Joven Caja Sur también con un interés de euríbor más 0,89% a un TIN 1,45% y un TAE 0,83%.

Contrato y salario

Junto al ahorro preciso y la edad, la estabilidad laboral es fundamental a la hora de pedir una hipoteca. "Las personas con contrato laboral indefinido lo tienen más fácil, mientras que los autónomos y los temporales son los que se enfrentan a más dificultades, que aumentan para los autónomos empresariales, que lo tienen aún peor que los autónomos profesionales”, indica Colombelli.

Además, Riera avisa que puede no ser suficiente con tener un contrato indefinido, puesto que los bancos suelen exigir cierta antigüedad entre tres y cinco años como mínimo. “Si eres autónomo el banco puede reclamar las declaraciones de la renta de años anteriores para comprobar la estabilidad de tus ingresos”, indica. Por este motivo, el representante de HelpMyCash considera importante presentar cualquier documento que demuestre tu solvencia, y explica que un joven puede ver cómo aumentan sus posibilidades de éxito con el banco si hace notar que ha ido ascendiendo en su empresa, por lo que es interesante presentar una copia del contrato y documentos que demuestren esa progresión.

Respecto al salario, lógicamente el banco debe estimar que es suficiente para pagar las cuotas. Y para hacerse una idea, desde iahorro.com informan que en el caso de comprar en solitario el sueldo debe superar los 1.000 euros sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona y si la compra se realiza en pareja los ingresos en común deben superar los 1.500/2.000 euros. “En este punto hay que tener en cuenta que cuanto más alto sea el salario mejores condiciones del préstamo podrá conseguir el o los hipotecados”, recalca Colombelli.

En caso de querer contratar una hipoteca variable, los expertos aconsejan hacer cálculos con unos intereses más altos que los actuales para evaluar nuestra capacidad financiera para atender el pago del préstamo

Tampoco hay que olvidar que la tasa de endeudamiento del futuro hipotecado no debe superar el 30-35%% de sus ingresos. Uno de los puntos que dificulta el acceso a la financiación es contar con préstamos personales previos a la solicitud de la hipoteca, puesto que la suma de estos préstamos más la cuota que vaya a pagar de la hipoteca no debe superar dicho porcentaje, ya que en caso contrario el banco considerará que este cliente estaría sobreendeudado. Riera resalta que en este apartado de créditos se incluyen además de la cuota hipotecaria, los pagos del coche, reformas de la vivienda o cualquier otro pago aplazado que a veces no tenemos en cuenta antes de ir a la sucursal. Y pone un ejemplo: si cobras 2.000 euros deberías pagar un máximo de 700 euros mensuales al pago de todas esas cuotas.

Los cálculos no acaban aquí. Si la hipoteca es variable, Riera cree aconsejable “calcular la cuota con un interés del 2% y el 3% para ver si en este supuesto lo podríamos pagar, a pesar de que nos la vayan a conceder con un interés más bajo, por ejemplo de euríbor más 1,20%, que sería la media actual de los préstamos a 25-30 años".

Registro de morosos

Otra cuestión relevante es la morosidad. Quien aspira a obtener una hipoteca no puede figurar en ningún registro o listado de morosos como el de Asnef-Equifax o el Badexcug de la empresa Experian Bureau de Crédito, por citar alguno. Igualmente, Miquel Riera recuerda que los bancos consultan la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para comprobar el historial crediticio del cliente.

El CIRBE es una base de datos donde constan todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que tienen las entidades financieras. Riera avisa de que “una incidencia en esta base de datos reducirá las posibilidades de que te concedan una hipoteca”, y subraya que aunque no existan incidencias “el mero hecho de ser avalista puede rebajar las probabilidades de éxito, a menos que se tenga una gran capacidad económica”.

Visto lo visto, y dadas todas las variables que hay que manejar para conseguir financiación bancaria, Riera hace una última recomendación: cuando se haga la reserva de una vivienda conviene incluir una cláusula de que se devolverá el dinero si no conseguimos que nos den la hipoteca. “Puede que se no sea una cantidad muy elevada, pero es un dinero que nos arriesgamos a perder”, advierte.