El mundo al revés: ¿acabará el cliente cobrando intereses por su hipoteca?

El euríbor a 12 meses, el indicador al que se referencia la mayoría de las hipotecas variables en España, ha caído en picado. Lejos, muy lejos, quedan los tiempos en los que llegó a estar por encima del 4% e incluso del 5%. Es más, es que ya queda lejos la última que estuvo en positivo, puesto que lleva en negativo, por debajo del 0%, desde febrero de 2016. Y ahora, en 2019, cada vez está más en negativo, puesto que su media mensual en agosto y septiembre ha sido inferior al -0,30%, unos registros sin precedentes. 

Este descenso ha creado una situación insólita: hipotecas cuyos contratos aplican un diferencial sobre el euríbor inferior al nivel negativo en el que se encuentra ahora la referencia hipotecaria, lo que arroja como resultado un interés negativo. Con este escenario, surgen múltiples preguntas: ¿los clientes con hipotecas negativas podrían acabar recibiendo dinero, en vez de tener que pagarlo? ¿Afectará de alguna manera a la cuota hipotecaria que pagan cada mes? ¿Dará lugar a reclamaciones, abriendo un nuevo frente judicial a la banca?

El punto de mira está puesto sobre lo que ocurrirá con las hipotecas españolas que tienen intereses negativos, por tener los diferenciales más bajos, que serían varios miles, y que según Miquel Riera, analista de hipotecas de HelpMyCash.com, son muchas de las que se firmaron entre 2006 y 2010.

Para la patronal bancaria la cosa sigue estando muy clara. Desde la Asociación Española de Banca (AEB) recuerdan que “la nueva ley de Crédito Inmobiliario establece que el tipo de interés remuneratorio en operaciones a tipo de interés variable nunca podría ser negativo (art. 21,4)”. Y hacen notar que “la norma simplemente precisa algo que está en la racionalidad de los contratos de préstamo, puesto que su contrapartida es el pago de un tipo de interés compensatorio que está pactado”. “En nuestra opinión el tipo de interés de un préstamo no puede ser negativo”, afirman contundentemente desde la AEB en declaraciones a 'Invertia'.

Opiniones encontradas

¿Y qué dicen los expertos jurídicos al respecto? Pues no hay unanimidad al respecto. Hay abogados que apoyan la opinión de la banca, con una interpretación de lo que establecen el Código Civil y el Código de Comercio que cerraría totalmente la posibilidad de que el cliente cobre por su hipoteca y otros que interpretan que las mismas normas posibilitan que el hipotecado perciba dinero por esos intereses negativos.

Por ejemplo, Carlos Doñoro Ayuso, experto en intermediación de la Oficina de Intermediación Hipotecaria del Colegio de Alcalá de Henares -una de las entidades impulsadas por el Consejo General de la Abogacía a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria-, da la razón a la banca. Y lo hace acudiendo al Código Civil, concretamente citando el artículo 1265 que establece la causa como uno de los elementos esenciales de todo contrato.

"Si el prestatario no tiene que pagar dinero, sino que lo recibe sería un contrato de préstamos totalmente pervertido. Es, por poner un ejemplo, como si en un contrato de arrendamiento el inquilino recibiera un dinero por tener a su disposición una vivienda"

Señala este abogado que “la causa de un contrato de préstamo, sea o no sea hipotecario, es que el prestamista, en este caso el banco, reciba una remuneración por el dinero que presta, en forma de interés por parte del deudor, por lo que es el pago de dicho interés lo que justifica la existencia de dicho préstamo, es decir, su casa, por lo que si lo dejara de recibir el contrato podría ser anulable”. Aclara que pretender que el prestatario cobrara por el préstamo recibido haría que ese contrato fuera un contrato sin causa, un contrato nulo y el banco podría rescindirlo porque pierde toda la causa. Insiste en que “si el banco no recibe esa remuneración se revierte completamente el objeto del préstamo para ambas partes”. Y aclara que si el “prestatario no tiene que pagar dinero sino que lo recibe sería un contrato de préstamos totalmente pervertido. Es, por poner un ejemplo, como si en un contrato de arrendamiento el inquilino recibiera un dinero por tener a su disposición una vivienda”.

Dicha argumentación es la que hace que este experto en Derecho Bancario considere “jurídicamente inviable” que el hipotecado cobre por su hipoteca y “un escenario que no se va a producir”. Si ve posible, sin embargo, que estos préstamos hipotecarios se queden a interés cero, ya que estima que dicha posibilidad “no llega al caso de pervertir la causa del contrato, puesto que en este supuesto el prestatario se limita a devolver el dinero” e informa que hay situaciones, como excepción a la regla, en la que la ley contempla el préstamo sin intereses como en el caso de préstamos entre familiares.

Doñoro reconoce que asuntos como éste siempre hay posiciones encontradas y que siempre puede haber algún tribunal que aprecie lo contrario. Y lo cierto es que hay otros abogados que difieren de este razonamiento y le quitan la razón a los bancos. Es el caso de Fernando Zunzunegui, profesor de Derecho Bancario de la Universidad Carlos III, quien piensa que es una contradicción que la banca se niegue a pagar a los hipotecados con intereses negativos “cuando una parte importante de la deuda pública de la Eurozona cotiza con intereses negativos” y también tiene intereses negativos la tasa que cobra el BCE a los bancos por sus depósitos.

Dicho experto en Derecho bancario cree que el banco debe pagar al hipotecado “porque es lo que ha pactado y es lo que dice el contrato”, por lo que considera que hay justificación para reclamar. “La banca cobra por tomar dinero prestado del BCE, por lo que también estaría obligada a pagar a sus clientes hipotecados cuando el diferencial pactado sobre el euríbor da un resultado negativo”.

"Hay un contrato que dice que el interés se calcula con el euríbor más el diferencial y si esta suma da negativa, el interés que se aplica debe ser igualmente negativo"

Zunzunegui recuerda que ni el Código Civil ni el Código de Comercio dicen nada sobre que haya que cobrar intereses por recibir un préstamo. Asegura que lo que establece el Código Civil, por el contrario, es que "lo que resulta obligado es lo que se ha pactado entre las partes”. “Cuando el tipo negativo supere el diferencial, el banco se verá obligado a pagar al cliente dado que es lo pactado”, insiste. Y también hace notar que el Código de Comercio dice que lo legal es lo que pactan las partes, pero también que “los préstamos no devengarán interés si no se hubiere pactado por escrito” y lo mismo reza en el Código Civil, que en su artículo 1755 dice que “no se deberán intereses sino cuando expresamente se hubiesen pactado”, por lo que considera que hay justificación para reclamar su pago.

En el mismo sentido se pronuncia el representante de HelpMyCash, quien considera que el banco debería aplicar el interés negativo, por lo que la cuota resultante para los siguientes meses debería ser más baja, ya que la entidad debería restar esos intereses al capital pendiente. “Hay un contrato que dice que el interés se calcula con el euríbor más el diferencial y si esta suma da negativa, el interés que se aplica debe ser igualmente negativo”, enfatiza.

Eso no significaría, en opinión de Riera, que se vaya a abrir la ‘veda’ y que se firmen hipotecas negativas, “como las que está concediendo el banco danés Jyske, lo que implica que no solo no se pagan intereses, sino que se cobra por pedir un préstamo”, dado que “la nueva ley hipotecaria establece que el interés de un préstamo hipotecario para personas físicas no podrá ser inferior al 0%”.

Y eso es precisamente lo que critica Zunzunegui, que después de dejar claro que no cuestiona su legalidad, considera que “la nueva ley hipotecaria crea una asimetría financiera". “La banca ha logrado incluir una cláusula de intereses cero en la nueva ley hipotecaria” cuando cada vez más empresas tienen que pagar a los bancos por dejar su dinero en ellos, añade. 

Pequeñas cantidades

Miquel Riera, eso sí, reconoce que el asunto es, sobre todo, cualitativo más que cuantitativo; más de concepto que de cantidades. "Estamos hablando de cantidades de dinero muy pequeñas”, admite, y explica que para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más un diferencial del 0,3% el ahorro se situaría "en torno a 70 euros al año como mucho”. Al tiempo que recuerda que estas hipotecas se firmaron hace muchos años, por lo que la mayor parte de los intereses ya se han pagado.

Otra cuestión que hay que tener en cuenta es que para que el banco aplique estos intereses negativos el contrato no debe tener ninguna cláusula suelo, por lo que quedarían excluidas todas las hipotecas firmadas desde el pasado 26 de junio que es cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria.  

Muchas consultas

Francisco García, director jurídico de Arriaga Asociados, afirma que sobre este asunto han recibido consultas pero no reclamaciones. Y apunta que, en su opinión, estas reclamaciones, en caso de producirse, serían residuales dado que estos diferenciales tan bajos fueron muy “excepcionales”. 

Otra razón por la que descarta a priori una ola de reclamaciones es que cree que la banca no hará una aplicación incorrecta, puesto que el sector tiene demasiados frentes abiertos y este sería un “incumplimiento contractual que es muy fácil de demostrar”. “A la banca se la está mirando con lupa y no se la va a pillar en algo como esto. Eso no quiere decir que los hipotecados bajen la guardia. Aunque sean cantidades pequeñas, hay que estar pendiente”, añade.

¿Y qué dicen las asociaciones de consumidores? Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), hace una petición a la banca y una advertencia. Les solicita que apliquen los intereses negativos con “alegría”, ya que “afortunadamente” para los bancos el número de hipotecas en esta situación es bastante excepcional, y se trata de cantidades pequeñas, recordando que los hipotecados han pagado religiosamente cuando el euríbor subía “y ahora no tiene por qué regalar nada a las entidades financieras, igual que la banca no les ha regalado nada, como debe ser”.

El presidente de Adicae advierte de que en caso contrario “pasarán a la acción, con denuncias colectivas y demandas extrajudiciales ante el Ministerio de Economía”. Y señala que esta sería una cuestión que debería abordar la futura la Agencia de Protección de los Derechos de los Consumidores Financieros que el presidente Pedro Sánchez, cuando no estaba en funciones, se comprometió a crear.