El inmobiliario cambia de ciclo: la venta sobre plano se impone a la de 'llave en mano'

Este viernes y hasta el domingo 27 octubre se celebrará en Madrid la edición de otoño del Salón Inmobiliario (SIMA). Además de ser “el mayor store residencial de España” es uno de los grandes referentes del sector y ya antes de abrir sus puertas deja un importante titular: “En esta edición solo cuenta la vivienda sobre plano” puesto que “la casi totalidad de las viviendas que se comercializarán en la feria están en construcción o pendiente de comenzarla”.

El stock residencial ya es cosa del pasado, dicen fuentes del Salón. Si bien, hace apenas unos años, la proporción era justo la contraria.

Los expertos consultados por Invertia coinciden en que lo que está poniendo de manifiesto el Sima es solo un escaparate de lo que ocurre en el sector y una realidad a la que se llega después de tres años de descenso continuado del stock. Sin embargo, el mercado todavía no ha terminado de digerir todo el excedente y que, según datos de Fomento correspondientes a 2018, quedan 450.000 casas sin vender. Otra cosa es las opciones reales de venta que tienen esos inmuebles por las calidades y ubicaciones.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, indica que “en años pasados, como consecuencia de la crisis, el parque de viviendas se concentraba en bancos o en carteras. Y éstas llevaban al SIMA como producto ya finalizado”. Ahora, prosigue, “hemos dejado de ver bancos en el SIMA, el producto acabado ha perdido peso porque se ha vendido.  Y lo poco que queda se vende por otros canales y no necesitan ir a ferias. Ya hay poco stock heredado.”

Lo que hay es vivienda nueva sobre plano con las promotoras como protagonistas. Prácticamente no hay llave en mano.

Esta tendencia, según comentan en Tinsa, es razonable en la medida en el que el stock de vivienda terminada heredado de la crisis se ha ido absorbiendo progresivamente.

"La gran bolsa de viviendas pendientes de venta se empezó a generar a partir de 2008"

La gran bolsa de viviendas pendientes de venta se empezó a generar a partir de 2008 (cuando se finalizaron las viviendas iniciadas en 2006 en pleno boom y que al acabar se encontraron con mercado de crédito cerrado) y en los últimos años el mercado se ha centrado en digerir ese exceso de producto.

De todos modos, “todavía quedarán viviendas terminadas a la venta en la feria, pero su protagonismo decrece a medida que van entrando en carga los nuevos proyectos, que, además, en esta nueva fase del ciclo inmobiliario se caracterizan por lo general por unas buenas calidades y una mayor atención a cuestiones como la sostenibilidad y la eficiencia energética. Es un síntoma de la normalización del mercado residencial.

Ventajas de comprar sobre plano

Los expertos también coinciden en que a esta situación se llega por la existencia de un sector cada vez más profesionalizado, donde la mayoría de los proyectos se desarrollan sin contratiempos.

Desde Tinsa se manifiesta que la compra sobre plano es la fórmula habitual para acceder a una vivienda de obra nueva. Actualmente, ofrece al cliente muchas posibilidades de personalizar la vivienda en lo referente a calidades e incluso distribución de estancias... También permite dosificar el pago a lo largo del proceso de construcción de la vivienda. Aunque puede parecer un riesgo estar pagando una vivienda que aún no está construida, lo cierto es el contrato de venta protege al cliente ante eventualidades en el plazo de entrega o posibles defectos en acabados. El sector inmobiliario está muy profesionalizado y la gran mayoría de los proyectos se desarrollan sin contratiempos.

Desde el SIMA, resaltan también la existencia de una nueva generación de empresas promotoras que junto al aumento de la seguridad jurídica en la compraventa de una vivienda “han disparado la confianza de sus demandantes, que vuelven a ver la opción sobre plano como la fórmula más beneficiosa para adquirir una casa.

Corral, en esta misma línea, asegura que la venta sobre plano está muy regulada por ley, eso sí es necesario leer bien la letra pequeña antes de firmar.  Por ejemplo, que las cantidades entregadas a cuenta están avaladas. Puede hacerse mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras, debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas.

También es importante destacar que la compraventa de una vivienda nueva tiene garantías establecidas en el Código Civil y la LOE. Están cubiertas por la promotora y las compañías de seguros: Para defectos de acabado, un año; para habitabilidad, tres años y para defectos estructurales, diez años.

Qué ver en el SIMA

Durante tres días, SIMA Otoño comercializará más de 20.000 viviendas, una cifra equivalente a un tercio de las casas nuevas vendidas en España durante los ocho primeros meses del año, según datos del INE. En la edición de este año participan casi un centenar de empresas nacionales y extranjeras.

En novedades, Madrid capital se lleva la palma. El 30% de estas nuevas promociones se localizan en alguno de los distritos de su término municipal, principalmente en el extrarradio de la M30, sobre todo en Vicálvaro, aunque también podrán encontrase en el interior de la almendra, principalmente en Chamberí, Salamanca y Centro. Casi con el mismo porcentaje de nuevas promociones se sitúa el resto de la Comunidad de Madrid. Valdemoro es la localidad de la región que más renueva su oferta residencial en la feria de este año.

En tercera posición se sitúa Guadalajara: el 13% de las novedades residenciales de SIMA Otoño estará en la capital alcarreña. En lo que a la vivienda de costa se refiere, los litorales de Alicante y Murcia concentran la mayoría de las nuevas promociones de la feria, casi el 20% del total.

Una tipología para cada necesidad

El producto residencial más habitual en SIMA Otoño es una vivienda en altura de tres dormitorios. El 90% de las promociones que se comercializará en la feria cuenta con esa tipología. El 71% cuenta en su programa con viviendas de dos dormitorios, mientras que un 51% incluye viviendas de cuatro habitaciones. Mucho menos frecuente será encontrarse con programas que incluyan viviendas de un dormitorio (solo en un 18% de las promociones).

En cuanto al régimen administrativo, y de acuerdo con los datos facilitados hasta el momento por los expositores de la feria, el 89% de la oferta de la SIMA Otoño es vivienda en régimen de promoción, por un 9% en cooperativa y un 2% en comunidad de propietarios. Además, el 14% de las viviendas de SIMA Otoño es protegida.

Por usos, y de acuerdo con la información de los expositores, el 53% de las viviendas que podrán verse en la feria se destinarían a vivienda habitual y un 16% además se cataloga también como producto de inversión. Otro 13% tiene un uso mixto, como primera vivienda y como segunda residencia. Finalmente, el 18% restante puede considerarse indistintamente como vivienda principal, segunda residencia y producto de inversión.

Perfil, gustos y presupuesto del comprador

El 30% de los visitantes registrados en la web de SIMA Otoño es millennial. El 28% tiene 36-45 años. Y el 43% restante, más de 45 años.

El 73% acude a la feria en busca de una vivienda principal, el 14% con intención de invertir y otro 8% se decanta por la segunda residencia. El 5% restante aduce otros motivos. 

El presupuesto medio de un comprador una primera vivienda es de 271.908 euros. Por grupos de edades, los millennials (hasta 35 años) acuden con un presupuesto medio de 253.449 euros; quienes tienen 36-45 años, con 283.632 euros; y más de 45 años, con 282.843 euros.

El 69% de los visitantes de la feria que buscan una segunda residencia tiene un presupuesto inferior a 150.000 euros; el 27%, entre 150.000 y 300.000 euros; y el 4%, más de 300.000 euros 

El 40% de los visitantes de los visitantes de la feria que buscan una vivienda como inversión tiene un presupuesto inferior a 150.000 euros; el 37%, entre 150.000 y 300.000 euros; y el 21%, más de 300.000 euros