Casi tres décadas han sido necesarias para lograr el consenso administrativo entre el Ayuntamiento, la Comunidad de Madrid y el Gobierno central. Por fin, el Consejo de Gobierno que celebra este miércoles el Ejecutivo regional aprobará, si no hay ningún contratiempo, lo que comenzó como la Operación Chamartín y a lo largo de los años ha pasado a denominarse Madrid Nuevo Norte.

Las cifras casi marean. Una superficie edificable superior a los 2,5 millones de metros cuadrados (1,6 de uso terciario y 1,05 de uso residencial), alrededor de 10.500 viviendas (el 20% de ellas con algún tipo de protección pública), más de 400.000 metros cuadrados de zonas verdes, 130.000 empleos proyectados en la construcción del proyecto y una inversión que ronda 20.000 millones de euros en los próximos años.

El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso dará la bandera verde en 2020 a un megaproyecto que idearon en 1991 los por entonces presidentes del Gobierno, Felipe González; de la Comunidad de Madrid, Joaquín Leguina; y el alcalde de la capital, Agustín Rodríguez Sahagún.

Los orígenes del proyecto

El que fuera presidente de la Comunidad de Madrid, Joaquín Leguina, reconoce en una conversación con Invertia que “la idea inicial no tenía ni de lejos el volumen que va a tener, si se hace algún día”. Recuerda que “había unos terrenos públicos” procedentes de la expropiación para hacer la estación de Chamartín que serían utilizados en parte para el nuevo estadio multiusos cubierto del Real Madrid, junto a la extinta Ciudad Deportiva.

Además, Joaquín Leguina apunta que en esa zona, aparte del estadio del Real Madrid, había otra parcela de la Cámara de Comercio. “Tenía mucho interés para que eso se recalificara y meter el dinero en Ifema”, afirma.

Dos años después de la idea de González, Leguina y Rodríguez, el ministro de Fomento, Josep Borrell, inició el concurso de la Operación Chamartín para promover esos terrenos. Fue adjudicado a Unitaria, sociedad participada por la financiera Argentaria. A tal efecto se constituyó la compañía Desarrollo Urbanístico de Chamartín (DUCH), con la participación accionarial de la financiera Argentaria (75%) y la inmobiliaria San José (25%), con el objetivo único de impulsar y desarrollar el proyecto.

Este reparto accionarial sigue casi intacto. El 75% de Argentaria pasó a BBVA y San José vendió un 14,46% de su participación a Merlin Properties en octubre de 2019 por 168 millones de euros. Por ese lado no ha habido muchos cambios.

Renfe otorgó a DUCH, en 1994, la escritura pública de adjudicación de la concesión administrativa del proyecto. Esto convertía a la compañía en adjudicataria de los derechos edificatorios sobre los terrenos ferroviarios en Chamartín y Fuencarral de su propiedad.

En 1995 el PSOE salió de la Comunidad de Madrid para dar entrada al Partido Popular con Alberto Ruiz Gallardón al frente. “Desde ahí cambió toda la política urbanística y se hicieron barrios enteros”, indica Joaquín Leguina. Estaba previsto, pero la clave residía en la volumetría. “Se multiplicó”, lamenta.

Antes del efecto 2000, el Ayuntamiento de la capital aprobó en 1997 el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM). En él, incorpora el desarrollo de la Operación Chamartín, materializada en dos ámbitos urbanísticos: ‘Área de Planeamiento Específico (APE) 05.27. Colonia Campamento’ y ‘Área de Planeamiento Remitido (APR) 08.03 Prolongación de la Castellana’, con un total de 3.127.300 metros cuadrados de superficie y 1.934.911 metros cuadrados de edificabilidad.

Este plan añadía aspectos básicos de la operación. Por ejemplo, definir la ordenación pormenorizada del proyecto, tipologías y usos del suelo. Sin embargo, era necesario redactar y aprobar un Plan Parcial de Reforma Interior (PPRI).

El 11-M y crisis de 2008, dos piedras

Ese PPRI iba a ser aprobado el 11 de marzo de 2004, fecha de triste recuerdo para todos los españoles. El Ayuntamiento de Madrid no celebró el pleno. El PSOE ganó las elecciones generales tres días después y la nueva ministra de Fomento, Magdalena Álvarez, pospuso el proyecto sine die.

El destino volvió a jugar una mala pasada a la Operación Chamartín en 2008. El Ministerio de Fomento (PSOE), la Comunidad de Madrid (PP), el Ayuntamiento de Madrid (PP) y DUCH alcanzaron un acuerdo y firmaron en diciembre el ‘Convenio para la Gestión y Ejecución’ del PPRI.

Solo unos meses antes, en EEUU estalló la crisis de las hipotecas subprime. Esta historia ya la conocen: quiebra Lehman Brothers, Bank of America compra Merrill Lynch y el tsunami comienza su viaje hasta golpear España. Parón total del sector inmobiliario patrio.

A todo esto, algunos propietarios de terrenos expropiados mantienen una lucha judicial puesto que la Administración Pública les pagó un dinero para un uso de esas parcelas (ferroviario y deportivo) que era muy diferente al que tienen en mente los promotores del proyecto. Ahí está el empresario Trinitario Casanova que se hizo con los derechos de reversión y ha denunciado a Distrito Castellana Norte.

El lustro final

La crisis financiera e inmobiliaria en España paralizó la Operación Chamartín unos años. Tras una larga travesía por el desierto, en 2014 las tres administraciones central, regional y local manifestaron su voluntad de llevar a cabo la operación.

Casualmente, en las tres gobernaba el Partido Popular. Mariano Rajoy, Ignacio González y Ana Botella, respectivamente. Por otro lado, el enero de 2015 DUCH renueva su Consejo de Administración para impulsar el proyecto y pasa a denominarse Distrito Castellana Norte (DCN) con Antonio Béjar al frente.

De nuevo, elecciones. Manuela Carmena derrota a Ana Botella y presenta su propio proyecto. Como, según ella y su equipo, debía ser todo el desarrollo urbanístico. Nada de rascacielos en el centro de negocios, menos desarrollo urbanístico (4.600 viviendas por las 17.000 previstas inicialmente) y hasta nuevo nombre, Madrid Puerta Norte. Distanciamiento total entre BBVA y el Ejecutivo municipal.

En 2017, tras un semestre de negociaciones, los principales actores del proyecto firmaron un principio de acuerdo y comenzó la consolidación del actual Madrid Nuevo Norte. El actual alcalde de Madrid, José Luis Martínez Almeida cogió el testigo de su predecesora, le puso el lazo sin cambiar una coma y aprobó el desarrollo en julio de 2019 por unanimidad. Solo faltaba el visto bueno de la Comunidad para ser definitivo y tras unas “aclaraciones”, el Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso lo firmará este miércoles 25 de marzo de 2020.

“Después de miles de dimes y diretes se va a construir prácticamente una ciudad satélite”, resume Joaquín Leguina. Hoy comienza otra carrera por construir Madrid Nuevo Norte con un periodo estimado de ejecución de 24 años. “Me temo lo peor, pero eso no quiere decir nada”, predice. Alea iacta est.