Juan Velayos: “Los inversores más listos van a poder hacer grandes compras”

Juan Velayos ha sido todo en el sector inmobiliario español. Socio de inmobiliario en PwC, primer ejecutivo de Renta Corporación, consejero delegado de Neinor Homes y hasta hace un mes al frente de un proyecto de inversión en residencias de ancianos de Alantra. Ahora lanza su propia aventura, JV20 Investment & Advisory, sin jefes ni objetivos marcados más allá de consolidarse en el mercado y disfrutar.

En una videoconferencia con Invertia desde su casa en mitad de la montaña de Barcelona, Juan Velayos cuenta qué quiere hacer en JV20, sus motivaciones, y cómo ve el mercado inmobiliario español en un momento crucial por el impacto del coronavirus en la economía.

¿Por qué salir de Alantra y fundar JV20?

He hecho muchas cosas en mi vida, pero había una que sabía que no sería feliz si no la hacía, que era emprender. Me considero bastante cercano a la emprendeduría, he intentado ayudar a muchos donde puedo aportar valor de una manera o de otra y era un tema que yo sabía que no podía no tener interés. Hablaba permanentemente con emprendedores y me daban envidia.

Cuando salí de Neinor dije no a cosas muy bonitas de gestión, de roles de CEO y puestos de private equity muy relevantes, porque me apetecía ese rol de iniciar algo muy propio. Ahí apareció Alantra, que me hizo un planteamiento que como no era un auténtico emprendedor me dejé autoengañar. Era una compañía nueva, participada por Alantra y por mí, que tenía que lanzar, pero dentro de un paraguas de una gran marca. Me había quedado en un quiero y no puedo.

¿Qué necesidad tenía?

Fue una necesidad de hacer algo. A Alantra le deseo lo mejor. Había unos aspectos del compromiso que en el entorno del Covid de manera muy lógica Alantra tenía que hablarlos y por tanto me daban una legitimidad moral para ir cada uno por nuestro lado. He podido irme siendo coherente conmigo mismo; no he hecho nada que no pudiera hacer.

Por otra parte, también es verdad que en los matrimonios cuanto antes mejor. Dentro de seis meses o un año quizá no habría podido porque tengo compromisos, inversión. Ahora, sin mochilas, cuanto antes mejor. Durante el confinamiento me ha dado tiempo a decidirlo, ejecutarlo, empezar JV20 y estar ya lanzados.

¿Qué va a aportar JV20 al mercado?

Espero, con mucha modestia, que bastante. Nosotros vamos a cubrir espacios donde hay infinidad de grandes profesionales y venimos con muchísima modestia e ilusión.

Yo veo JV20 un poco como un reflejo de mis características, que son tremendamente flexibles y versátiles. No quiero estar haciendo una cosa concreta. He visto las operaciones desde la perspectiva más técnico-jurídica, desde la técnico-financiera, desde la gestión, me ha tocado mucha refinanciación, reestructurar mucho, comprar mucho, desinvertir mucho… Me gustaría que se nos viera como un “¿y qué me puede dar Juan para aportar valor en un formato u otro?”.

He contratado muchos advisors en mi vida y a veces he tenido la sensación de que lo miraba todo en el plano más teórico y no tanto desde la ejecución de un gestor. Pretendo poder aportar que cuando hable conmigo un gestor sepa que entiendo lo que necesita. De ahí nuestro ADN de “hacer que las cosas pasen”. Ser muy ejecutivos, muy pragmáticos. No vamos a ser una firma de consultoría estratégica, sino muy de resultados.

La hemos definido también como una firma de investment and advisory (inversión y asesoramiento). Nos gustaría ser un poco distintos en lo que llaman los ingleses skin in the game, que nos metamos en cosas en las que creamos y juguemos el partido.

Por tanto, muy ejecutivos, muy pragmáticos, muy flexibles, muy fáciles... Quiero divertirme mucho. En estos momentos, mi aportación de valor es más evidente que en momentos de calma. Hay mucha necesidad de muchas cosas tanto en las oportunidades de inversión, que las habrá, como en las necesidades de asesoramiento y apoyo.

En estos momentos, mi aportación de valor es más evidente que en momentos de calma

Empezamos un equipo de cuatro personas, pero creceremos posiblemente rápido aunque con mucho cuidado. Quiero un equipo de mucho valor añadido, que venga gente muy buena con gran talante emprendedor para crecer con el proyecto.

¿Hay algún mensaje oculto en JV20?

La historia es curiosa. Salí de Alantra un jueves que el viernes era festivo (1 de mayo). Pedí a un notario que viera si estaban liberados tres nombres, el primero JV20, y el lunes 4 de mayo ya estábamos con la aventura. Yo sí creo mucho en el concepto joint venture, voy a trabajar mucho con el gran fondo institucional que busca un local partner que ponga algo, y creo que va a ser una de nuestras grandes apuestas de valor. JV cuadraba bien.

¿Qué objetivos se ha marcado este año?

Ni para este año ni para el que viene ni para el siguiente. Nacemos con ambición, porque la he tenido siempre, pero no con la idea que montar un imperio JV20. El objetivo es que se consolide el proyecto, que la estructura se pague sola, pero ir en la línea de ser un grupo de gente muy buena disfrutando de lo que hace y sienta que el mercado nos recibe con los brazos abiertos.

Me gustaría mucho hacer real esa flexibilidad. Que en un lado estemos más de advisors, en otro apoyando la gestión en una visión más estratégica… Obviamente si hay alguien que busca muchas horas-hombre no somos su equipo. Posiblemente a final de año veamos que esto está consolidado, entendido y con algunos trabajos concretados. Tiene muy buena pinta.

¿Qué buscan los grandes fondos institucionales?

Es un momento muy interesante porque yo creo que hay diferentes perfiles de grandes fondos.

El primero, el que está muy invertido. Están gestionando problemas. Han tenido y van a tener durante una temporada larga, en función de cada circunstancia, que dedicar mucho tiempo a estabilizar los portfolios.

Otros fondos, porque son muy grandes o les ha cogido poco invertidos, se encuentran en una disyuntiva: invertir o no. Tienen una necesidad porque hay plazos y mandatos, pero conociéndolos invertirán.

Es un momento de una incertidumbre muy alta. Creo que los buenos buenos serán aquellos capaces de tomar decisiones muy rápidas y otros dirán que es momento de esperar a que amaine el temporal y dentro de tres-seis meses posicionarse.

Luego están los vendedores. Esto ha pasado muy rápido y algunos no son conscientes de que sus activos valen menos, algo que por definición al vendedor le cuesta entender. Otros no querrán esa incertidumbre y venderán.

Los bancos están metiendo líneas ICO al sistema, muy necesarias, a lo bestia. Esto generará una paz en la razón de la venta por necesidad de caja y retrasará algunas decisiones. Ahora habrá un periodo extraño de tres-seis meses. Yo creo que va a haber más transacciones de las que creemos. Los inversores más listos van a poder hacer grandes compras si son capaces de entender que a lo mejor el descuento no será tan grande. Viene un momento entretenido de mercado.

¿Y por activos?

Cada activo es un mundo. Logístico es de los ganadores, está muy poco penalizado. Creo mucho en el residencial en alquiler, va a salir todavía más reforzado de esta crisis a pesar de que posiblemente la capacidad del español medio de pagar una renta se verá impactada lamentablemente durante unos años. La demanda seguirá goteando a más, pero la renta tendrá que ajustarse un poco. Eso no es malo para el sistema porque se estaba yendo demasiado.

Alucino con el discurso de que no va a pasar nada en venta de residencial. Los promotores siguen con la inercia de los compradores que no han sido impactados por ERTE, ERE y demás. Además, llevan dos meses confinados en casa y están deseando comprar casa como sea. Hay un efecto de personas que habían tomado la decisión de comprar piso y el Covid-19 la ha reforzado si han tenido la suerte de mantener los trabajos. No obstante, la confianza del consumidor para hipotecarse durante muchos años lamentablemente me temo que van a venir unos años que no va a estar boyante.

No hay sobreoferta, pero no auguro unos años fantásticos a la promoción en venta. En mi opinión, esta crisis va a acelerar el repunte del alquiler y vamos a ver muchos promotores centrarse en el alquiler, que creo que es una necesidad de país altísima.

Esta crisis va a acelerar el repunte del alquiler y vamos a ver muchos promotores centrarse en el alquiler, que creo que es una necesidad de país altísima

Hay mucho debate en torno a las oficinas. Creo que sí se van a ver impactadas porque la necesidad de la superficie alquilable va a disminuir a medio plazo, no drásticamente. Las grandes oficinas en las localizaciones prime van a seguir siendo un activo muy resistente. Pero como asset class, sigo creyendo en las oficinas pero intuyo que las superficies alquilables van a disminuir porque el teletrabajo se va a quedar más de lo que creemos. Todos hemos visto que se trabaja muy bien en casa.

En los hoteles creo a pies juntillas. Creo que son una grandísima oportunidad. Van a pasar una temporada durísima, no corta, pero vamos a viajar todos. Los hoteles volverán, vacacional y urbano. Ahora, van a pasar unos años muy fastidiados sin duda. Espero que sean los mínimos posibles.

¿España sigue teniendo interés para los grandes fondos?

España va a tener mucho interés. El problema va a ser Estados Unidos. España y Europa habían atraído mucho capital extranjero porque Estados Unidos estaba carísimo, nadie tenía oportunidad de invertir ahí. En cambio ahora mucho inversor americano va a ver oportunidades en Estados Unidos y el americano, porque es de ahí y más cómodo para él, va a preferir invertir en Estados Unidos antes que en Europa. También es verdad que siempre corrige más rápido. Entonces posiblemente volverá luego aquí.

Dicho esto, para el inversor de Reino Unido, europeo y algo del americano o los grandes fondos que tiran bots para todos lados, España va a seguir siendo un país atractivo. Lamentablemente hay una visión fuera de que está siendo más dañado que otros países por el Covid y por lo tanto que va a haber más oportunidades, más pérdida de riqueza, que en otros.

Luego hay sectores que en España encantan. Por ejemplo, el hotelero. El sol va a seguir estando en España y es un país hiperpotente en ese sentido.

Espero que no haya barbaridades políticas para que el inversor internacional no vea en riesgo la seguridad jurídica. Es verdad que oímos mucha música, pero tampoco no ha habido decisiones aberrantes. Al revés, algunas buenas como las que hemos leído de las declaraciones responsables de las licencias, o sea que si no hacemos cosas raras España en regulación puede seguir siendo un país muy atractivo.

Espero que no haya barbaridades políticas para que el inversor internacional no vea en riesgo la seguridad jurídica

¿Cree que por fin vamos a ver colaboración público-privada para construir viviendas en régimen de alquiler a precio asequible?

Es una necesidad imperiosa para este país. Es una verdadera pena que haya tan pocos políticos con la capacidad de entender, apoyar e impulsar la colaboración público-privada. Un drama de país y una de las carencias inaceptables en un estado serio. 

Precisamente lo que va a necesitar este país en estos momentos va a ser que trabajen juntos el público y el privado en esta gran crisis que tenemos delante. Aspiro que sí, porque soy un optimista nato. Ojalá. Es un crimen que no colaboremos.

¿Bajarán los precios de las viviendas?

Yo creo que sí. Al final en todos los asset classes van a caer, todos tienen una incertidumbre superior a la que había antes del Covid-19, que va a estar aquí bastante tiempo y, por lo tanto, cualquier comprador está asumiendo más riesgo en cualquier activo.

No tiene ningún sentido que todo inversor no esté asignando una tasa de riesgo al Covid que trasladará al precio. Eso se llama caída de precios. Cuestión distinta es si la escasez de oferta va a permitir que algunos asset classes resistan mejor que otros.

Ha comentado que va a apoyar proyectos emprendedores en el segmento inmobiliario. ¿Ha recibido muchas peticiones?

Con mucha modestia, siempre he estado disponible para cualquier emprendedor que haya querido consultar conmigo. Eso lo seguiré haciendo. Estoy también pensando en algo así como lo que llamo yo “un equity por advise”, que en algunos casos puedo ayudar a cambio de algo de capital y estar más metido en algunas compañías de proptech.

¿Hay buenas ideas en el proptech español?

Muy buenas. El real estate por definición es un sector va muy por detrás de otros. Hay infinidad de temas para aportar valor. Hay un alto porcentaje del sector que lo ve todo con escepticismo, que nada va a cambiar (y es cierto que nada ha cambiado en muchos años), pero soy de los que cree que sí.

¿Cuáles cree que son las vías que más opciones tienen de creer en el proptech?

Todo lo que tenga que ver con la industrialización u optimización. El modelo del proceso productivo de cualquier activo (sobre todo el residencial) requiere una transformación absoluta. Es un tema que no puede esperar mucho más. Todavía el mercado lo mira con un escepticismo que asusta.

Todo lo que es la comercialización, el concepto de la agencia inmobiliaria, property management, sostenibilidad, eficiencia, la casa inteligente, materiales, la ingeniería... tienen evolución abrumadoramente alta. Todo el sector en sí.

Veníamos de un sector espectacularmente bueno, pero posiblemente de otra época. Hace poco falleció el grandísimo Manuel Jove, pocos podía haber con su capacidad e inteligencia, pero con otro modelo. Ahora estamos en otro con grandes gestores, pero sí es verdad que con un modelo inmobiliario todavía no fresco. Lo he dicho siempre. Este sector necesita una disrupción absoluta y creo que la veré. No faltan quince o viente años. No sé si serán dos, tres o cinco, pero yo la veré.

Por último, ¿cómo ve Neinor desde la barrera?

La veo bien, tranquila, bien de caja, con un equipo que dejé de grandísimos profesionales, más estabilidad accionarial desde que llegó Orion… Creo que también en algún momento tendrán que decidir qué quieren ser de mayores. Neinor Rental me alegró mucho; es un movimiento correcto y brillante que ya lo perseguíamos desde hace un tiempo. Es una muy buena compañía, les deseo lo mejor y lo harán.