La pesada losa del ladrillo: más de 500.000 viviendas sin vender desde que estalló la burbuja inmobiliaria

La venta de viviendas está disfrutando de su particular boom. Así se desprende de los últimos datos elaborados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En febrero, sumó 56.623 operaciones. No sólo se trata de un 24% más respecto al mismo mes de 2021. Es el mejor dato, de un mes de febrero, de los últimos catorce años.

Casi tres lustros también son los que han pasado desde que estalló la burbuja inmobiliaria que provocó una caída al vacío en el mercado. Tanto, que hasta 2015 no comenzó a respirar de nuevo. Con el dato de febrero se encadena un año consecutivo de subidas.

Fue la compraventa de pisos usados la que tiró del carro en febrero: 42.702 transacciones. Un 28,4% más que en el mismo mes de un año antes. En el caso de la vivienda nueva, se consumaron solo 10.921 operaciones (un 9,2% más).

Sin embargo, y haciendo hincapié en el shock inmobiliario de 2008, hay un dato que sigue presente a pesar de la recuperación del sector. Y ese no es otro que todavía quedan sin vender más de medio millón de viviendas que se construyeron antes de la sacudida que tambaleó los cimientos de la economía. Una cifra que se acerca a las viviendas que se terminaron en 2008: 563.631.

“La herencia de la burbuja ha producido un volumen importante de producto que tiene carencias, está mal ubicado o cuenta con infraestructuras que no se han finalizado. Difícilmente son vendibles”, asegura Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. Según Idealista, a cierre de 2021, la caída del stock fue del 2% interanual. En el primer trimestre de 2022, ha sido sólo del 1%.

Producto obsoleto

Sobre el año 2005, el stock acumulado de vivienda era aproximadamente de unas 250.000 viviendas. Más o menos, la mitad del actual. Los visados se fueron disparando año tras año por la demanda especulativa. Y el resultado fue que, con la burbuja, se quedaron ‘colgados’ más de dos millones de activos. La banca, amo y señor, trató de ir vendiéndolos.

Fruto de esta situación nació Sareb, la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria. Más popularmente conocida como el banco malo. “Gran parte del producto inmobiliario residencial que continúa sin vender ha quedado obsoleto. Y parte de ese stock se encuentra en zonas donde la demanda es muy limitada de forma que su absorción es lenta y difícil”, sostiene Andrea de la Hoz, consultora senior del Servicio de Estudios de Tinsa.

Viviendas sin acabar.

Esas zonas, por ejemplo, son la costa mediterránea y Baleares. “Promociones con infraestructuras por acabar y que requieren una inversión importante para que sean un activo líquido que se pueda vender”, concreta Emiliano Bermúdez.

Otro factor que les pone el cartel de ‘invendibles’ se relaciona con el hecho de que, en una parte, son promociones que han caído en manos de la ocupación. “Otro problema tiene que ver con las licencias municipales que estaban previstas en su momento y ahora no acaban de darse”, añade el subdirector general de donpiso.

¿Hay salida?

Es la pregunta del millón. “No hay grandes facilidades administrativas. No hay mucho suelo finalista disponible. Estamos viendo cómo el aumento del coste de la construcción está reduciendo márgenes de promotores y constructoras”, apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Sin olvidar las dificultades que tiene el sector para encontrar mano de obra.

Factores que invitan al optimismo. A echar mano de esas obras 'aparcadas'. Por tanto, y como afirma Luis Martin Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, “sí puede ser un buen momento para promover rebajar esa cantidad de viviendas”. ¿La razón? “La generación de nueva oferta está por debajo de la del punto de equilibrio”, explica Luis Martin Guirado.

Una afirmación con la que coincide Emiliano Bermúdez: “Con un tratamiento adecuado, habría cierto producto que se podría incorporar”. ¿Qué porcentaje? “El dato no es predecible”, añade.

Sobre los factores que podrían impulsar esa venta, hay uno que destaca sobre el resto: bajada de precios. Algo que, en su momento, se hizo con una de las promociones más mediáticas: la de El Quiñón, de Paco el Pocero, en Seseña (Toledo). “Pero hasta cierto límite”, sostiene Font.

El Quiñón, en Seseña (Toledo), rebajó mucho los precios para vender los pisos.

“Esto parece improbable debido a que el precio en el ámbito residencial ha encadenado su cuarto trimestre consecutivo con subidas por encima del 3%”, sostiene Luis Martín Guirado.

Por eso propone “fomentar un plan para la creación y obtención de vivienda asequible desde los organismos públicos, al igual que conceder ayudas o favorecer a las familias la obtención contratos de alquiler con opción a compra”.

Más ‘palos en las ruedas’

A corto plazo, y según los expertos, la expectativa es que siga prevaleciendo la venta de vivienda de segunda mano. Además, en la mayoría de los casos, esos pisos de la burbuja están construidos con materiales que no son eficientes energéticamente. Calidades y diseños de hace una década. “La demanda de vivienda nueva está buscando este otro producto más ‘verde’, lo que dificultará su venta”, resalta Ferran Font.

Otro ‘palo en las ruedas’ para su venta es la inflación. “Al haber estado vacíos, si fuera necesaria una reforma, el coste aumentaría”, indica el director de Estudios de pisos.com. Tampoco ayuda la subida de los tipos de interés, prevista para julio, lo que encarecerá las hipotecas. “Quien quiera vivienda tendrá que hacer un esfuerzo adicional”, relata Emiliano Bermúdez.

La incertidumbre no es buena para el sector inmobiliario porque las personas paran las compras con un alto gasto. “Confiamos en que el Banco Central Europeo (BCE) actúe con políticas muy razonadas. Que su política de crecimiento de tipos sea una solución y no se convierta en un problema. No hay que pasarse porque podría desincentivar el consumo”, anhela el subdirector general de donpiso. De hacerlo, estas viviendas podrían pasar bastantes más años ‘olvidadas en un cajón’.