Las socimis se enfrentan a un ajuste a la baja en el valor de sus activos por la subida de los tipos de interés

"A medida que el BCE aumenta los tipos de interés, a su vez aumenta la rentabilidad de los bonos soberanos. Eso provoca que los inversores a los activos inmobiliarios les exijan mayor rentabilidad", explica Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management.

Además, según relata Diego Morín, analista de IG, "esta rebaja de sus activos viene desencadenada por su gran exposición a las oficinas y a los centros comerciales, con ciertos descuentos [entre el 50% y el 65%] si tomamos de referencia su valor neto de activos". Se trata de descuentos históricos y muy parecidos a los del inicio de la pandemia del coronavirus.

Impacto en el beneficio

Durante este año, los activos inmobiliarios han demostrado ser los que mejor se han comportado ante la inflación. "Además, en los últimos meses lo que más está subiendo es el alquiler, ya que las subidas de tipos están aplazando la compra de inmuebles por el incremento en los costes de financiación", matiza Joaquín Robles, sales y pr manager de XTB.

Lo que sí tendrá este recorte en la valoración de sus carteras es un impacto en el beneficio contable y en su apalancamiento. "Podría reflejarse ya a cierre de año en algunos casos", apunta Juan Moreno.

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¿Impacto notable? No. Conviene recordar que más del 90% de la deuda se encuentra a tipo fijo. Además, cuentan con una tasa de ocupación superior al 95%, la mayor parte de sus activos se encuentran en núcleos urbanos de grandes ciudades y la mayor parte de sus contratos están ligados a la inflación.

"Esto les permitirá seguir manteniendo una estabilidad en los ingresos con lo que podrán seguir amortizando deuda y repartiendo dividendo. El mayor problema lo podrán encontrar a la hora de comprar nuevos inmuebles, ya que lo harán con un coste de financiación mayor, lo que estrechara los márgenes de beneficio", advierte Joaquín Robles.

Futuro en bolsa

Con este panorama, la pregunta es si continuará la rebaja de sus valoraciones en bolsa. "No es descartable esta situación ya que el momento que atraviesa la economía no es positivo, y más con la estanflación en la que se encuentra la zona euro", responde Diego Morín.

Por su parte, Joaquín Robles señala que es complicado de predecir, ya que dependerá de la inflación y las perspectivas de subidas de tipos: "Durante los próximos meses el escenario de tipos altos e inflación podría llevar a la economía a una nueva recesión, lo que inevitablemente podría provocar una rebaja en las valoraciones de estas compañías. Aun así, seguimos pensando que muchas de ellas tienen un modelo de negocio sólido que ha demostrado comportarse bien ante periodos de volatilidad".

En concreto, el analista de XTB piensa que Merlin Properties, Colonial o LAR son buenas opciones para incorporar en cartera porque tienen un modelo de negocio que puede soportar bien un proceso de desaceleración económica. Algo que demostraron durante la pandemia y el auge del teletrabajo.

"La mayor parte de los clientes de estas socimis son grandes empresas con contratos a largo plazo. A pesar de que exista un cierto temor a que las valoraciones de sus activos puedan caer, el margen respecto al valor de sus activos todavía es muy alto, por lo que a largo plazo debería ajustarse a un nivel superior de lo que cotiza actualmente", concluye Joaquín Robles.