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La fianza es una garantía que busca asegurar el cumplimiento de una obligación. Puede ser económica, como por ejemplo mediante la entrega de una cantidad, o personal, por la que un tercero responderá con su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones del obligado según el contrato.
La ley de arrendamientos urbanos 29/1994 (vigente desde el 1.01.1995) en su articulo 36 establece que a la celebración del contrato de arrendamiento de VIVIENDA será obligatorio prestar una fianza en metálico, cuya cuantía será de una mensualidad de renta y de dos mensualidades en el arrendamiento para USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA (por ejemplo para los locales de negocio).
OJO: No obstante, hemos de decir que el importe de la fianza a que hace referencia el citado artículo 36 LAU se refiere a la cantidad obligatoria que tiene que entregar el inquilino y que el arrendador ha de depositar en la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble arrendado.
Dicha cantidad no podrá ser superior a una mensualidad de renta en viviendas y de dos mensualidades para uso distinto. Esto significa que en el contrato de arrendamiento se pueden y es legal, pactarse otras garantías complementarias como 4 meses de renta, aval bancario, etcétera. Decimos lo anterior, porque existe gran confusión tanto por arrendadores como por inquilinos que están en la creencia errónea de que no se puede pactar en concepto de fianza cantidades superiores a lo que establece el artículo 36 LAU.
La prestación de fianza es obligatoria y su cuantía también, no pudiendo el arrendador y arrendatario renunciar a la misma.
La fianza tiene un matiz público ya que es obligatorio el DEPÓSITO de la cantidad a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe.
Si se incumple la obligación del pago de la fianza por parte del arrendatario, será causa de resolución del contrato de arrendamiento.
Si el dueño o arrendador de la vivienda incumple con su obligación de depositar la fianza en el organismo público correspondiente de la Comunidad Autónoma y se producen unos perjuicios al inquilino (no deducción de beneficios fiscales), podrá derivarse una responsabilidad contra el arrendador por no depositar la fianza.
La mayoría de las Comunidades Autónomas tienen regulada la fianza arrendaticia a través de distintas disposiciones legales. A continuación os dejamos distintos artículos jurídicos sobre las peculiaridades de la fianza (plazo de depósito, sanciones, multas, etc.) en distintas Comunidades:
Andalucía
Islas Baleares
Madrid
Cataluña
Comunidad Valenciana
Canarias
Galicia
Castilla la Mancha
Región de Murcia
Castilla y León
País Vasco
Aragón
Extremadura
Cantabria
¿Qué finalidad tiene la fianza?
La fianza tiene una doble finalidad, pública y privada.
Pública, ya que las fianzas de los arrendamientos se han convertido en un importante recurso financiero a favor de las Comunidades Autonomas.
Privada a favor de los intereses del arrendador, ya que sirven para cubrir las posibles responsabilidades por los deterioros o desperfectos que se produzcan en el inmueble arrendado. La fianza es una garantía para el arrendador de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones. Recordemos nuevamente, que el importe por este concepto no tiene límites, pudiendo pactárse la cantidad que se considere (¿garantías complementarias¿).
¿De qué obligaciones responde la fianza?
Entendemos que responde básicamente del incumplimiento de las siguientes obligaciones:
1) De la obligación del pago de la renta y de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario (gastos de formalización del contrato, luz, agua, comunidad de propietarios y en general de los servicios medidos por aparatos contadores, etcétera).
2) De la obligación de indemnizar al arrendador por los daños, desperfectos o menoscabos producidos en la finca arrendada, de los que él deba responder (porque haya incumplido su deber de diligencia en el cuidado de la cosa, o por no hacer las pequeñas reparaciones de uso ordinario, y estas vayan a más, o por no hacer las reparaciones urgentes, que no admiten demora, o por no comunicar al arrendador la necesidad de reparar, etcétera).
3) Del incumplimiento de la obligación de restituir la posesión de la finca al terminar el arriendo.
Cuantía de la fianza
La cuantía obligatoria y como mínimo que habrá de entregar el inquilino en concepto de fianza será de una mensualidad de renta en el arrendamiento de VIVIENDAS y de dos mensualidades en el arrendamiento PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA (ej: locales de negocio). Esta cantidad es la que debe depositar el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente, si bien las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento una fianza superior (¿garantías complementarias¿).
¿Hay que actualizar la fianza?
Los artículos 36.2 y 3 de la LAU 29/1994 se ocupan de regular la actualización de la fianza con base a las siguientes reglas. Este artículo es de aplicación a los contratos de arrendamiento suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
1) Congelación de la fianza durante los cinco primeros años del contrato. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Si durante esos cinco años varía la renta en virtud, por ejemplo, del incremento del IPC pactado en el contrato, la fianza no puede sufrir ninguna alteración, ni para aumentar, ni para disminuir. Y además esta norma se aplica tanto a los arrendamientos de vivienda como a los de uso distinto de vivienda.
2) Modificación de la fianza en caso de prórroga del contrato. La actualización es posible cada vez que el arrendamiento se prorrogue. La actualización puede ser exigida tanto por el arrendador, de cara a su incremento, en el caso de que la renta inicial haya experimentado una subida como consecuencia de las cláusulas de estabilización pactadas en el contrato, como por el arrendatario, en orden a su disminución, cuando haya disminuido la renta.
3) Alcanzar dicha actualización tanto en el caso de incrementarse como en el de disminuirse, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
4) Durante el período de tiempo en que el plazo exceda de cinco años la actualización de la fianza se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.
A partir de la reforma operada en el citado artículo 36.2 y 3 por la Ley 4/2013 que entró en vigor el 6 de Junio de 2013, los contratos de arrendamiento que se firmen a partir de esa fecha, les será de aplicación los siguientes cambios:
Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
Devolución de la fianza
El sujeto obligado a devolver la fianza es el arrendador, y el sujeto acreedor de la restitución es el arrendatario o en su caso, la persona que haya prestado la fianza.
Como la fianza la ha prestado el arrendatario en garantía del cumplimiento de todas las obligaciones que le corresponden en virtud del contrato, si el arrendatario ha cumplido sus obligaciones la restitución se extenderá a toda la suma dineraria entregada en su día.
Si el arrendatario incurrió en alguna responsabilidad, ésta será cubierta con la fianza prestada, en cuyo caso, solamente habrá que restituirle la diferencia entre lo entregado y la cantidad a que ascienda la responsabilidad imputable al arrendatario
En caso de traspaso del local, el tercero se subroga en los derechos y obligaciones nacidos del contrato, por lo que quedan liberados de los mismos los primitivos arrendatarios y, por tanto pueden recabar del arrendador la restitución de la fianza.
La prestación de una fianza por importe determinado no faculta al arrendatario para dejar de satisfacer mensualidades de renta computándolas o compensándolas con aquella fianza, toda vez que esta última tiene que ser liquidada al final del arriendo. Ahora bien, una vez extinguido el contrato y no constando referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas y otros conceptos con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, evitando así la innecesaria duplicidad de reclamaciones dinerarias.
En cuanto al momento de la restitución, habrá de restituirse al final del arriendo, antes de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario. Es decir, la ley concede al arrendador el plazo de un mes, desde que el arrendatario le entrega las llaves para practicar la oportuna liquidación del contrato y restituir el saldo resultante de la fianza al arrendatario.
Si el arrendador NO DEVUELVE LA FIANZA EN EL PLAZO DE UN MES desde la entrega de las llaves, devengará INTERESES.
¿Dónde se deposita la fianza?
La obligación de depositar la fianza, nace automáticamente cuando se celebre un contrato de arrendamiento, si la Comunidad Autónoma correspondiente ha establecido la obligación de depósito.
Todas las Comunidades Autónomas han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito, con la excepción de la Comunidad Foral de NAVARRA y el Principado de ASTURIAS, que no exigen el depósito de la fianza.
En esta relación de depósito el sujeto legitimado para exigir la fianza es la Administración Pública Autonómica, y el sujeto obligado a depositarla es el arrendador.
El único obligado a realizar el depósito de la fianza es el arrendador, incluso aunque este haya renunciado a exigírsela al arrendatario o simplemente no la haya recibido de éste.
Objeto del depósito será exactamente la cantidad que marca la ley: un mes o dos meses de renta. Ninguna trascendencia tienen los pactos entre arrendador y arrendatario.
Una vez finalizado el arrendamiento procede la devolución de la cantidad depositada. El arrendador puede retirar el importe de la fianza presentando el recibo de depósito y el ejemplar para el arrendador del contrato de alquiler, donde al devolver la fianza le pondrán el sello de cancelado.
Transcurrido un mes desde que el arrendador solicita la devolución de la fianza en base a la finalización del contrato, si no ha procedido la restitución, la Administración queda obligada además a pagar intereses; el interés legal correspondiente.
Cada Comunidad Autónoma regula las sanciones que lleva aparejado el incumplimiento por parte del arrendador de no cumplir con el depósito de la fianza arrendaticia. En Andalucía, por ejemplo, se considera infracción grave el incumplimiento de la obligación de depósito de las fianzas en la cuantía que corresponda detectado en el curso de la actuación administrativa. La multa no podrá superar el 50% del importe de la fianza.
Sanciones por no depositar la fianza de alquiler
Para conocer el régimen de sanciones en materia de fianzas de alquiler, podéis pinchar en los enlaces de cada Comunidad Autónoma facilitados.