Este proyecto, detallado en el Plan de Objetivos 2017 y desarrollado en la circular 05/04/2018 de 14 de marzo sobre el Informe Anual del Mercado Inmobiliario, persigue determinar el valor de referencia de mercado de cada inmueble, ¿entendido como una estimación de su precio de venta en condiciones normales de mercado¿.

Por tanto, y con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro estimará para cada bien inmueble su valor de referencia de mercado, ¿resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias, y contrastados con las restantes fuentes de información de que se disponga¿.

El desfase entre el valor catastral y de mercado actual es notable, y difiere mucho de unas localidades a otras. Por ejemplo, en Madrid la diferencia entre uno y otro es de un 50% puesto que la revisión catastral se realizó en 2012. En municipios que no hayan realizado revisiones catastrales en los últimos nueve años, las diferencias podrían llegar al 80%.

Con carácter general, el valor catastral medio de los inmuebles urbanos cerró 2017 en 60.245 euros. Si se toma la estadística notarial, de la que va a echar mano el Catastro, se observa que en precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en el último mes del año fue de 1.383 euros, tras subir durante ese ejercicio un 1,8%.

Por tanto, teniendo en cuenta que la superficie media de una vivienda es de 122 metros cuadrados, según testifica el Ministerio de Fomento, el valor medio de mercado de un inmueble se aproximaría bastante a los 160.000 euros, más del doble que su valor catastral.

¿QUÉ PASARÍA EN EL RECIBO DE IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), antigua contribución urbana, es un tributo de carácter directo cuyo hecho imponible es la titularidad de los derechos sobre bienes inmuebles rústicos, urbano o de características especiales. Se paga anualmente al ayuntamiento y su base imponible está constituida por el valor catastral de los inmuebles.

Con todas las salvedades del mundo, y teniendo en cuenta que los ayuntamientos pueden modular el IBI, desde los tipos de gravámenes (dentro de unos máximos y mínimos) hasta las bonificaciones, reducciones, exenciones¿ si el valor catastral se actualiza a su valor de mercado, el impacto en el bolsillo será considerable. De momento, Catastro no ha especificado cómo será la actualización, tan solo ha dejado claro que ese valor de referencia de mercado tiene "vocación de ser propia de la descripción de la realidad del inmueble en cada momento (...) que haga posibe un mecanismo de referencia para el tráfico jurídico inmobiliario y para el desarrollo de las competencias  públicas que demanden una evaluación económica real y actualizada de los inmuebles, desde las estrictamente tributarias, hasta otras de orden social y económico, como las subvenciones".

Puestos a hacer cálculos, se puede coger un recibo del IBI de Madrid para este año, por ejemplo. Si nada cambiara, el propietario de una vivienda con valor catastral de 95.000 euros (revisado en 2012) se le aplicaría una reducción de 15.000 euros. Por tanto, se obtendría una base liquidable de 80.000. A ella se aplicaría el tipo (0,51% en caso de viviendas) y se obtendría la cuota íntegra. A esta cantidad se le aplican los beneficios fiscales y se llegaría a la cuota líquida, es decir lo que se tiene que pagar.

Si no existe ningún beneficio fiscal, entonces el resultado de aplicar a los 80.000 euros el 0,51% daría como resultado un recibo de IBI de 400 euros.

Si ese valor se actualizara a precio de mercado sería el doble y como el tipo de gravamen es del 0,51%, al final el contribuyente que antes pagaba 400 pagaría 800 euros.

El impacto sobre el contribuyente de un municipio que lleve unos diez años sin revisar sería catastrófico.

LA REALIDAD DEL INMUEBLE EN CADA MOMENTO

A pesar de que todavía se desconocen aspectos importantes para su implantación, que se irán incorporando en los reglamentos posteriores, el valor de referencia de mercado tiene vocación de ser la descripción de la realidad del inmueble en cada momento.

Según explica la Dirección General del Catastro, los objetivos perseguidos con estas actuaciones son cuatro. 

El primero, una referencia orientativa del valor de mercado para la gestión de los tributos que requieran una valoración de los inmuebles (IBI, plusvalía municipal, segunda residencia en IRPF, patrimonio, ITP¿)

El segundo, reducir los costes en la determinación de valores para el conjunto de las administraciones que requieran esos valores.

El tercero, fortalecer la seguridad jurídica en la gestión de tributos inmobiliarios.

Y el cuarto, disponer de un valor contraste a los efectos de su consideración en las transacciones inmobiliarias que contribuya a evitar el fraude.