La picaresca regresa al inmobiliario: conoce las malas prácticas

La recuperación del mercado residencial y el consiguiente aumento de operaciones de compraventas de vivienda está sacado a la luz ciertas malas prácticas inmobiliarias de las que conviene estar alertado para que no nos den gato con liebre y una de estas prácticas abusivas es que algunas inmobiliarias anuncian inmuebles sin la autorización expresa del propietario para después exigirle una comisión si la operación llega a `buen puerto¿.

Asunción Santos, responsable del Departamento de Derecho Inmobiliario de Legálitas, explica que son numerosas las consultas de personas que ha colocado el cartel de ¿se vende¿ en el balcón de su casa y han visto muy sorprendidas que una inmobiliaria estaba anunciado su propiedad y que en algunos casos incluso estaban utilizando las fotografías de la vivienda que habían colgado en Internet por lo que preguntaban qué debían hacer. Esta abogada recalca que ese `robo de anuncio¿ es ¿completamente irregular¿ por lo que el propietario debe dirigirse a la agencia y pedir que lo retiren inmediatamente, informando, además, que el vendedor puede negarse a pagar a ese intermediario al que no ha contratado. Dicha letrada aclara que esa inmobiliaria lógicamente ¿no tiene hojas de visita autorizadas por el vendedor al que no has dado la llaves del piso, por lo que el propietario tendría defensa si el intermediario pretendiera cobrar una comisión por la gestión que no le ha sido encomendada¿.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, afirma que el propietario tiene que saber que debe firmar un documento denominado comúnmente encargo de venta, que autorice a la agencia, entre otras cosas, a anunciar su vivienda en unas determinadas condiciones y precio. Y recuerda que ¿este paso no solo es conveniente si no que en determinadas Comunidades Autónomas es obligatorio, precisamente por la previsión de la normativa autonómica en defensa de los derechos de los consumidores y usuarios¿.

Ello no significa que se entregue esta gestión en exclusiva, pero si es un documento en el que debe quedar reflejado el precio total de salida, los honorarios para la agencia, los plazos de encargo, las condiciones de transmisión del inmueble, la documentación entregada por el vendedor y el tipo de servicio que va a prestar la agencia

Otra `mala práctica¿ que denuncian desde Alfa Inmobiliaria es que se está dando el caso de agencias que han solicitado por adelantado un determinado importe para realizar las primeras inversiones en la comercialización de una vivienda. Y Jesús Duque aclara que ¿el coste de publicitar la vivienda debe estar incluido en los honorarios de la agencia, es parte del compromiso y trabajo que asume toda agencia¿.

Precisamente, para evitar este tipo de picarescas o que la agencia inmobiliaria quiere modificar el precio una vez encontrado un comprador, algo que de lo que se quejan actualmente los propietarios, hay que dejar el contrato de intermediación atado y bien atado, tal y como explica la representante de Legálitas, quien aconseja que ¿desde el inicio de la operación deben quedar claramente establecidos los honorarios del intermediario y una vez alcanzado el acuerdo no puede producirse un aumento en el precio de los honorarios pactados, pero asimismo debe fijarse quién va a pagar esos honorarios que lo normal es que los pague el vendedor, ya que es el que contrata a la agencia¿.

En dicho documento se debe precisar también hasta dónde llega la labor del agente intermediario que hemos contratado ya que podemos fijar que su tarea no termine con la firma del contrato de arras, sino que se ocupe de todo los trámites hasta la formalización de la compraventa, es decir hasta la firma de la escritura pública ante notario.

En el contrato igualmente hay que establecer muy claramente si estamos dando de la exclusividad a la agencia a la hora de vender nuestro piso, ya que eso significa que aunque logremos vender el inmueble por nuestra cuenta o por otras vías estaremos obligados a pagar igualmente los honorarios pactados con la agencia. ¿Eso no significa que la exclusiva se conceda `sine die¿, aclara la abogada, que avisa que esta exclusividad debe estar limitada en el tiempo¿.

Las actuaciones poco transparentes a antes mencionadas tienen como víctimas a los propietarios pero también las hay que perjudican a los compradores de viviendas, a los que algunas agencias pretenden cobrar una comisión de la que no se informa en el anuncio del inmueble. Jesús Duque recalca que las agencias inmobiliarias deben publicar sus anuncios con los honorarios del servicio incluido.

¿La normativa de consumo obliga a proporcionar al consumidor una información suficiente, veraz y objetiva, lo que combinado con las exigencias de publicidad que realizan la agencias inmobiliarias, y concretamente lo previsto en el RD 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas obliga a publicar las viviendas a la venta con estos gastos incluidos, señala el directivo de Alfa Inmobiliaria, que añade que ¿si no estuvieran incluidos, afirma el directivo de Alfa Inmobiliaria, deberían expresarlo claramente¿. Indica que ¿para este último supuesto es necesario aclarar cuál es el importe total de estos honorarios o, en su caso, el porcentaje sobre el precio total de la operación que cobra la agencia, debiendo, en todo caso igualmente, especificarse en la publicidad si van a no incluidos los impuestos como IVA o ITP, así como otros gastos vinculados a la operación, por ejemplo, los gastos de Notaría o Registro. Ya que el objetivo de esta norma es que el consumidor sepa el precio total y real de la adquisición y evitar que se informe al comprador de que la vivienda tiene gastos ¿añadidos¿ o ¿extras¿ una vez que ya se ha interesado el inmueble¿.

El presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Diego Galiano, considera que esta situación viene provocada ¿por la total desregulación del sector de la intermediación inmobiliaria en España desde el año 2000, que no se ha corregido por parte de las administraciones públicas en estos 18 años. ¿Las consecuencias inherentes son la baja calidad de los servicios, los abusos y la falta de transparencia e información. Cómo consecuencia el ciudadano está sometido a una grave inseguridad jurídica y económica¿, afirma Galiano.

¿El cambio de ciclo y la recuperación inmobiliaria hace que vuelvan a la calle numerosas personas para dedicarse a operaciones inmobiliarias. Muchos de ellos cierran sus negocios para abrir libremente una Inmobiliaria, pensando en ingresos supuestamente fáciles y rápidos. Ni tienen ni quieren ni nadie les exige ningún tipo de formación o capacitación, solo piensan en ganancias¿ se queja el presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Galiano considera que con desregularización actual de la intermediación inmobiliaria ¿en el mejor de los casos, los ciudadanos pueden ser víctima de negligencias, errores, omisiones y fallos contractuales que ocasionen graves perjuicios, y todo por el peligro que supone no elegir un profesional cualificado. Y en el peor de los casos pueden ser objeto de delitos como estafas y apropiaciones indebidas, especialmente con la entrega de cantidades a cuenta. Finalmente el gasto en Abogados y juicios será irremediable, además del daño moral sufrido¿. Y estima que ¿la única manera de protegerse es no dejarse embaucar por charlatanes vendedores, ni recurrir a servicios baratos. Debe realizar su compraventa o arrendamiento a través de profesionales cualificados¿.