Las socimis hacen las maletas: tres sociedades ultiman su cotización fuera de España

La proliferación de socimis de los últimos años se ha convertido en un negocio casi asegurado para BME, que se embolsa una tasa fija de 6.000 euros por cada nuevo debut en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Por proximidad, competitividad y la creación de un segmento específico para sus acciones, todas las que hasta ahora habían cumplido con el listado de sus acciones, se habían quedado. Las de mayor tamaño se habían atrevido con el salto directo al Mercado Continuo, con tarifas más abultadas. Sin embargo, en pocos meses podría llegar el primer debut de una de estas inmobiliarias en un mercado extranjero, privando del consiguiente negocio a la sociedad rectora de la bolsa española.

El artífice de este debut será Armabex, uno de los asesores registrados del MAB que acompaña a un mayor número de socimis entre las ya cotizadas en este mercado. La firma ha superado ya los ¿duros trámites¿ para convertirse en el primer asesor registrado -`listing sponsor¿- español ante la plataforma Euronext, que integra las Bolsas de París, Bruselas, Ámsterdam, Lisboa y Dublín. De este modo, ya puede proceder al estreno internacional de las socimis españolas que prefieran acudir a mercados distintos del español, tal y como explica su presidente Antonio Fernández Hernando.

De momento, la apuesta de Armabex se ha encontrado con tres socimis que ¿han iniciado todos los trámites y esperan estar cotizando antes del verano¿. Podrían ser las primeras de una lista creciente si se tiene en cuenta que a pesar de que estas inmobiliarias están registradas y domiciliadas en España, ¿cerca de un 60% de sus inversores son internacionales, y están más familiarizados con otros mercados¿, explica Fernández. Un potencial que se suma al que recientemente señalaba Renta 4, otro de los pesos pesados en la asesoría al sector.

Desde el banco de inversión español, que ofrece también sus servicios como proveedor de liquidez, estiman que ¿en los próximos años¿ el número de socimis que tendrán sus acciones listadas será más del doble que el actual. Así lo explicaba en un reciente foro sobre el mercado inmobiliario Elías Rodríguez-Viña, director general de Renta 4, casa que asesora a nada menos que 26 del medio centenar de socimis que cotizan en el MAB.

Por cada uno de los estrenos que se ha producido desde que a finales de 2013 debutó la pionera Entrecampos Cuatro, la sociedad rectora de MAB y el Continuo, BME, se ha embolsado una cuota fija de 6.000 euros, que se repite por cada año que la socimi sigue admitida a cotización en el alternativo. Más una parte variable por el 0,5 por mil de su capitalización, fijada ésta según su primer precio de cambio en el mercado. Las tarifas no difieren mucho de lo que vienen exigiendo a vehículos similares en plataformas de negociación similares fuera de España. Sin embargo, la clave se encuentra en los requisitos de incorporación.

TARIFAS SIMILARES, REQUISITOS MÁS SUAVES

La normativa española para las socimis establece que sus acciones ¿deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo¿. Así está recogido en el Artículo 4 de la Ley que recoge su funcionamiento, y que desde su entrada en vigor en 2009 ha experimentado varias modificaciones.

El presidente de Armabex, cabeza visible del posible éxodo de algunas socimis hacia mercados diferentes del español, señala que en el caso de Euronext se marcan requerimientos menos exigentes que en el MAB en materias como la ausencia de obligatoriedad de contar con un proveedor de liquidez, de `due diligence¿ financiera, de carta de patrocinio o `comfort letter¿ cuando se trata de un grupo de varias sociedades, entre otros. En pocos casos, explica, se da una reducción de tarifas, debido simplemente al mayor nivel adquisitivo de estas economías extranjeras.

Desde BME defienden sus exigencias, previas a cotización y mientras se mantenga la negociación, como garantes de la calidad de las cotizadas del MAB y también del propio mercado. Además, se descarta que la eventual huida de socimis vaya a ir más allá de algunos casos puntuales dirigidas por inversores foráneos. En este sentido, se hace énfasis en los costes extra que la `mudanza¿ supondría para la mayoría de sociedades radicadas en España y de capital local: mantener representación en un mercado en el que no se tiene actividad económica, presentar documentación formal en otro idioma, así como el esfuerzo añadido de estudiar y cumplir la normativa exigible por cotizar en un país extranjero sin dejar de seguir todo lo que prescribe la ley española en materia de fiscalidad, distribución de beneficios, etc.

Un punto más en las características propias del mercado español es el de la difusión de las acciones. Con el objetivo de evitar un modelo que replicara a los `mariachis¿ de las sicavs -accionistas con presencia testimonial que acompañan a los inversores dominantes-, se obliga a las socimis que quieran dar su salto al MAB a que al menos un 25% del capital -o bien acciones por valor de dos millones de euros para las sociedades de mayor capitalización- esté en manos de pequeños accionistas que en ningún caso han de sobrepasar el 5% a título individual. Esta norma contaba inicialmente con un plazo de un año para cumplirse desde el debut, pero desde el pasado verano se hizo obligatoria ya para el estreno. Este cambio provocó un aluvión de debuts, con sus consecuentes ingresos para BME.

SOCIMIS ZOMBI A LA BÚSQUEDA DE COMPRADOR

Los inversores que se han acogido a la figura de la socimi para beneficiarse de sus ventajas fiscales, pero no buscan una gran difusión ni notoriedad de su firma, se encuentran más cómodos con los `mariachis¿ que con accionistas de cierto peso compartiendo capital. En sentido contrario, Fernández señala también la búsqueda de visibilidad en un mercado internacional con más competidores negociando sus acciones de cara a posibles operaciones corporativas.

Esta es una opinión compartida por el grueso del sector. Expertos y directivos consideran que este año tendrá lugar el pistoletazo de salida para las fusiones entre socimis. El consejero delegado de Témpore, la socimi de Sareb, se mostraba convencido de ello en su estreno en el MAB el pasado 3 de abril. La próxima absorción de Axiare por parte de Colonial y la opa que ha lanzado el fondo Blackstone por Hispania dan fe de que la carrera ha comenzado. En este ámbito, otros mercados europeos llevan ya la delantera debido a un marco legal más específico, como señaló recientemente José María Gómez, socio de Deloitte, en el encuentro sobre la industria ya referido más arriba.

La otra vertiente de este salto al extranjero de las socimis españolas es la retención de ingresos por parte de los asesores locales. Los vehículos determinados a cotizar en plazas internacionales habrían terminado solicitando los servicios de firmas ligadas a estos mercados, mientras que la diversificación de los asesores nacionales les asegura su parte de negocio. Armabex es un claro ejemplo, pues cuadruplicó ingresos entre 2013 y 2017, hasta facturar más de 450.000 euros. De momento, otros asesores registrados del MAB, que son un total de 22, se plantean seguir el camino de su rival, pero sin planes específicos sobre la mesa por ahora.