Cuestión de cálculos: ¿cuándo conviene más decantarse por contratar una hipoteca a tipo fijo?

Por Luis Suárez

El entorno de bajos tipos de interés ha propiciado el auge de las hipotecas a tipo fijo, hasta el punto que casi cuatro de cada diez préstamos firmados tienen estas condiciones, convirtiéndose en la primera opción especialmente para aquellos clientes que han tenido malas experiencias pasadas con el euríbor u otros índices de referencia. Sin embargo, antes de elegir entre un tipo fijo o el más habitual tipo variable, es mejor hacerse con una calculadora y ponerse a echar cuentas.

"Las entidades están aprovechando la crisis para ofrecer hipotecas a tipo fijo", confirman fuentes de iAhorro.com, mientras que "el cliente busca una certidumbre total y quiere saber el coste final de la compra de su vivienda". No obstante, no todo el mundo se decanta por estos préstamos. "Los ciudadanos que quieren hipotecas a tipo fijo son personas que van a comprar una segunda vivienda o que compran la primera, pero no tienen una experiencia positiva con los tipos variables", añaden. "Sin embargo, entre los que prefieren los tipos variables, ésta suele ser su primera experiencia en el mercado hipotecario, buscan un préstamo a largo plazo y suelen ser personas jóvenes", precisan desde iAhorro.com.

En el caso de los bancos es más sencillo discernir por qué están apostando por este tipo de préstamos. "Les convienen las hipotecas a tipo fijo porque así calculan la rentabilidad que van a obtener y pueden jugar con la ganancia de la operación", explican los expertos de la plataforma.

Además, destaca que el escenario actual favorece que los ciudadanos elijan los préstamos fijos. "El hipotecado no quiere hacer negocio, simplemente quiere pagar su casa y controlar la situación lo máximo posible. Él adquiere el compromiso de un pago mensual y esto es lo que quiere hacer", continúan.

LOS NÚMEROS MANDAN

Son estas características las que condicionan la respuesta a la pregunta sobre si es mejor una hipoteca fija u otra variable. "Depende", explican los expertos. "¿Y de qué depende? Del tipo fijo que te ofrezcan. No todas las hipotecas son iguales, por lo que la mejor respuesta a esta pregunta es hacer cuentas", aconsejan.

Y realizan el siguiente ejercicio: "Vamos a imaginar que se repite la tendencia del euríbor de los últimos 20 años. En una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, si nos dan un tipo de interés fijo superior al 2,35% nos interesa escoger una variable. A partir de este tipo, pagaríamos más intereses con los tipos fijos que con el variable, siempre y cuando se repitieran los mismos tipos del euríbor de los últimos 20 años".

Por ejemplo, explica el experto de iAhorro.com, "BBVA ofrece en la actualidad un tipo fijo del 1,95%, en este caso pagaríamos 145.013 euros al final de la vida de la hipoteca frente a los 151.046,28 que pagaríamos si escogiéramos el tipo variable más 0,99%, siempre y cuando se repitieran los mismos tipos del euríbor de los últimos 20 años".

A partir de un tipo de interés del 3% "ya se empiezan a notar diferencias considerables en al pago de los intereses". Sabadell, por ejemplo, está ofreciendo un 3,45% en el tipo fijo a 20 años. "En este caso, nos compensaría la variable porque pagaríamos 151.046,28 euros frente a los 166.289,39 que tendríamos que pagar en el caso de escoger el TIN del Sabadell".

En el caso de una hipoteca de 250.000 euros a 30 años, la referencia estaría en el tipo fijo del 3,1%. "Si el tipo fijo que ofrezcan los bancos está por debajo de esta cantidad, es más interesante escoger una hipoteca fija. Si la entidad ofrece un TIN superior al 3,1%, se pagarán menos intereses con una hipoteca variable".

Por ejemplo, con un tipo de interés del 2,5% se pagarán al final de la hipoteca 355.608 euros frente a los 381.321,31 euros que habría que pagar si se repitieran los datos del euríbor. En este caso se han comparado los últimos 20 años y hemos añadido los datos de este indicador de 1998 hasta 2008.

LA 'MANO VISIBLE' DE DRAGHI

De acuerdo con las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de febrero, del total de las hipotecas sobre viviendas inscritas, un 62,4% se constituyó a tipo variable, y un 37,6%, a tipo fijo.

Las hipotecas a tipo fijo han ganado protagonismo en el mercado a raíz del escenario de bajos tipos de interés propiciado por el Banco Central Europeo (BCE) bajo el mando de Mario Draghi. Aunque el euríbor, índice que suele servir de referencia para las hipotecas a tipo variable, subió ligeramente en abril, los expertos de iAhorro.com consideran que a los tipos negativos les queda todavía camino por delante.

"Es verdad que el euríbor ha subido en abril, pero este aumento ha sido de solo 0,0001 puntos" hasta alcanzar el -0,190%, recuerdan las fuentes de iAhorro.com, que consideran que es "una cifra muy pequeña para poder hablar de cambio de tendencia en el indicador". Para estos expertos del mercado hipotecario "no se esperan grandes cambios hasta 2019" y "hasta el año 2022-2023 el euríbor no rozará el 1% o el 1,5%".

El 2019 será precisamente el año en el que el presidente Draghi abandonará su cargo. Desde que lo asumió hace ya siete años el euríbor sólo ha bajado por su política de reducción de tipos y flexibilización cuantitativa. "De momento, la política de Draghi sigue siendo la misma, por lo que no se esperan cambios en el indicador hipotecario a corto plazo", concluye el portavoz de iAhorro.com.