Viviendas
Con V de vivienda o de votos
Estamos en año electoral y las reformas legislativas orientadas al votante hay que gestionarlas para que el tiempo no debilite su impacto en términos de captación de voto. Al margen de la habitual política de reformas de parques, aceras y rotondas, las bazas electorales de más calado están en curso como es el caso de la reciente aprobación de la Ley de Vivienda.
Para entender el impacto real de estos anuncios en la intención de voto lo interesante es entender si el contenido tiene capacidad real de modificar las expectativas de alcanzar una vivienda en propiedad.
La Ley contempla poner en el mercado 50.000 viviendas de la Sareb, una especie de agencia pública inmobiliaria y promotora heredera del banco malo creado en 2012 tras el rescate de las cajas de ahorro. Sin embargo, sabiendo que un 30% del stock no está construido y que otro 28% ya se ha entregado, el primer lunar de la Ley es que la oferta se reduce realmente a solo 21.000 viviendas.
Las bazas electorales de más calado están en curso
Los que hemos tenido oportunidad de ver el stock de vivienda podemos afirmar que la calidad media es para echarse a llorar, y en algunos casos, a temblar. A esto hay que sumar otro dato, una gran parte del stock está en zonas no tensionadas por lo que un porcentaje significativo es inhábil para unos demandantes concentrados en zonas donde precisamente o no hay oferta o la que hay es a precios muy elevados.
Eso desde el lado de la oferta. Veamos la demanda.
Sabemos que, a pesar de los cambios en las preferencias habitacionales, España es un país de compra y propiedad. Se puede asumir que la franja potencial de compradores -y votantes- alcanza aproximadamente 8,5 millones de personas de ambos sexos.
Sería muy optimista pensar que todos son compradores por lo que asumiendo que la edad media de compra en España está en los 39 años, eliminando el 16% que opta por alquilar, que generalmente una vivienda se adquiere en pareja, y se disponen de los 82.000 euros de media correspondientes al 30% que excluye el LTV, la demanda potencial de vivienda se reduce a 2,4 millones de personas.
España es un país de compra y propiedad
De nuevo, no todos tienen las mismas preferencias ni nivel adquisitivo, habría que trabajar esa muestra para ajustarla por la capacidad media de compra. De nuevo, asumiendo que la mitad de los 2,4 millones pudiera querer optar por viviendas de protección oficial, la ratio de vivienda por demandante se ubicaría en 50 viviendas por cada 1.000 potenciales compradores.
El problema, como siempre, está en la letra pequeña. La Sareb es un pozo inmobiliario. En sentido estricto. Originalmente se constituyó como entidad absorbente de los activos tóxicos provenientes de cajas fundamentalmente, con todo lo bueno y lo malo. Desde entonces la Sareb ha hecho dos cosas: perder dinero y ser la peor agencia inmobiliaria del país.
El Gobierno se ha jugado una baza electoral de un reclamo de baja eficacia y peor contenido. Para que se avance en el actual desastre inmobiliario juvenil de forma creíble hay que entender las necesidades reales del mercado y de los demandantes.
La parte más desfavorecida del mercado es quien no tiene acceso a financiación, tiene unas expectativas de sueldo medio bajas y no puede acceder a un mercado competitivo en las grandes urbes, que es donde se desea alojar la población joven. Eso no se soluciona ofreciendo infraviviendas.
La vivienda mantiene los mismos problemas con diferentes legisladores. En este caso, un Gobierno al que no le interesa aportar soluciones y que además se enfrenta a la problemática de tener que buscar acuerdos con comunidades y ayuntamientos con los que mantiene un enfrentamiento fratricida en muchos casos. Haciendo así las cosas el efecto llamada de esta Ley, si el votante aplica la inteligencia que requiere su voto, debería ser nulo.
