Imaginemos un matrimonio roto. O unos herederos mal avenidos. O, historias familiares aparte, un grupo de inversores que compraron una propiedad con el objetivo de sacarle un rendimiento económico y la crisis les ha pillado con el pie cambiado: necesitan dinero en efectivo y no se ponen de acuerdo sobre el precio de venta. Como en otras muchas ocasiones la ley sale en ayuda del ciudadano.

El Código Civil ofrece un excelente salvoconducto y señala en su artículo 400 que ¿Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común¿. Sin embargo, trocear un condominio no siempre es una tarea fácil. En ocasiones una de las partes desea mantener la propiedad y no acepta la oferta de los copropietarios; en otras, todos quieren desprenderse del bien pero hay desacuerdo sobre las condiciones de enajenación. En todas estas circunstancias lo mejor es una decisión salomónica.

Una vía sencilla y trasparente

Antes la única salida posible era un juicio ordinario, pero desde el 23 de julio de 2015 la legislación ¿La Ley 15/2015 de 2 de julio¿ ha habilitado una vía sencilla y trasparente para resolver este tipo de situaciones hasta cierto punto conflictivas. Las subastas voluntarias. Se trata de un procedimiento rápido y al alcance de todos, con el que se conjura, además, el conocido problema de los subasteros.

Estas subastas son, como su nombre indica, voluntarias y están pensadas fundamentalmente para resolver de manera rápida un conflicto de condominio. Son voluntarias en la medida en que todas las partes tienen que querer usar este sistema. Pero también puede elegir esta alternativa una persona o una empresa que quiera subastar un bien vía online ante notario, aunque no mantenga controversia alguna con otras personas o empresas. Este tipo de subastas las pueden tramitar tanto los secretarios judiciales como los notarios y solo están prohibidas en caso de que sobre la propiedad pese un procedimiento de apremio.

Desde que se aprobó la Ley de Jurisdicción Voluntaria se han realizado 244 subastas de bienes muebles e inmuebles con intervención notarial: 16 el primer año (a partir del mes de julio), 121 el segundo año, y 107 en 2017. En 2015, fueron 13 los notarios que intervinieron en este tipo de procedimientos, en 2016, 78, y durante el año que acaba de concluir el número ascendió a 83.

Las subastas voluntarias no se circunscriben solo a bienes inmuebles, también pueden subastarse bienes muebles: obras de arte, antigüedades, joyas, vehículos, barcos, prendas de vestir o cualquier otra posesión que pertenezca, por la razón que sea, a varios dueños. Además de las viviendas, son habituales las subastas de acciones y participaciones en sociedades limitadas. Los objetos y los precios de salida son de lo más variopinto. El notario Ruiz Abad, responsable de realizar, entre muchas otras, la subasta de la Dehesa Mirabel, colocó por separado todo un salón con trofeos de África que había en la finca, y recientemente acaba de tramitar un lote con un precio de salida de 50 euros ¿para vender pantalones con motivos militares¿.

Subasta notarial

La subasta ante notario es muy sencilla. Para que resulte muy gráfico: imaginemos la venta de una vivienda.

Estos son los pasos que hay que seguir:

1. Elección de notario. La ley ofrece al ciudadano la posibilidad de elegir al fedatario público que prefiera. Dispone de un localizador en http://www.notariado.org/

2. Presentación de la escritura. Una vez elegido el notario, los copropietarios tienen que presentar los documentos acreditativos de la propiedad, que suelen ser escrituraspúblicas en la inmensa mayoría de los casos.

3. Verificación de que la propiedad está libre de cargas. El notario es el responsable de verificar que el bien está en condiciones de ser enajenado sin carga alguna. Comprobará en el Registro de la Propiedad que no se encuentra en un procedimiento de concurso de acreedores, también si está al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles u otras cargas y si los propietarios han liquidado todos los gastos pendientes de la comunidad de vecinos.

4. Firma del acta de condiciones. Este documento público otorga al notario la potestad de iniciar el proceso y en él se asigna un precio de salida a la propiedad en venta (nunca inferior a su valor fiscal) y se indica si los propietarios están dispuestos a aceptar ofertas solo al alza o también a la baja.

5. Portal de subastas. Una vez realizados todos estos trámites el notario sube al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín del Estado (BOE) https://subastas.boe.es/ todos los datos de la subasta. Junto al anuncio se incorpora el pliego de condiciones y, si se desea, más información, incluso fotos del bien en cuestión.

6. Plazo de las pujas. La subasta online comienza 24 horas después de que el anuncio se haya colgado en la plataforma de subastas del BOE. A partir de ese momento, los interesados tienen 20 días hábiles para realizar lascorrespondientes ofertas. Este plazo, sin embargo, se amplía en el caso de que se produzca una proposición de última hora. Para poder pujar es obligatorio desembolsar una señal. Se trata de un porcentaje sobre el precio de salida del 5%, aunque en las subastas voluntarias puede modificarse.

7. Plazo de pago. Una vez finalizada la subasta, el comprador dispone de diez días hábiles para desembolsar el dinero en la cuenta de consignación del notario que ha llevado a cabo la tramitación, que a su vez lo ingresará en la cuenta de los vendedores en el momento de la firma de la escritura. Como es lógico, al comprador se le descuenta la señal inicial y al resto de postores se les devuelve el depósito previo desde el Portal de Subastas del BOE.

8. Firma de la compraventa. Una vez realizado todo este proceso, la compraventa se realiza según el procedimiento habitual en el despacho del notario en cuestión.

Los notarios consideran que es fundamental no dejar ningún fleco suelto en el acta de condiciones. En opinión de Ignacio Maldonado, notario de Madrid, es importante que se señale el precio mínimo de venta para que el postor distinga entre el precio de mercado y el valor por el que el vendedor está dispuesto a desprenderse de la propiedad.

También es importante señalar todas las cargas cuando estas existen. Al contrario de lo que podría parecer, no suelen ser un impedimento para vender un bien. ¿Muchos compradores saben que la renegociación con el banco casi siempre es a la baja y que, en muchas ocasiones, asumir deuda sigue resultando más barato que comprar en otros ámbitos porque las propiedades subastadas están por debajo del precio de mercado¿, explica Ruiz Abad. 

Información facilitadad po el Blog de Escritura Pública.