¿Buscas hipoteca? Motivos para no descartar los tipos variables

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), provisionales del mes de enero, las hipotecas a tipo variable siguen siendo mayoritarias en España. En concreto, el 62,8% de las hipotecas sobre vivienda se constituye a tipo variable, y el 37,2% a tipo fijo (hace dos años apenas rozaban el 10%). Eso sí, la pérdida de peso de los créditos variables ha sido notable en los últimos años de tipos de interés en mínimos que mandaron al euríbor a terreno negativo en febrero de 2016 (el indicador cerró el pasado mes pasado en -0,191%).

Ante la retirada de estímulos que pueda impulsar el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, parece razonable endeudarse a tipo fijo. Sin embargo, los expertos advierten de que hay que mirar todo el abanico de posibilidades del mercado antes de decidir qué hipoteca contratar, dando una oportunidad a las variables, y teniendo en cuenta que las próximas subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) serán muy graduales, y así se trasladarán también a la evolución del euríbor.

Las mejores ofertas a tipo variable

En este escenario, y frente a la avalancha de nuevos préstamos fijos, hay quien apuesta por nadar a contracorriente destacando en su oferta los tipos variables. Es el caso de BBVA, que en las últimas semanas ha mantenido su apuesta comercializadora por el lema `Casa fija con hipoteca variable¿. Su hipoteca variable ofrece un diferencial de euríbor +0,99%, con una TAE Variable del 1,70% y un tipo fijo el primer año del 1,99%. Esta hipoteca no tiene cláusula suelo y puede ser financiada hasta a 40 años con una comisión de apertura del 0,25% con un mínimo de 250 euros.

Entre las nuevas y principales ofertas en el mercado en este segmento destaca también la Hipoteca Cereza lanzada conjuntamente por Santander y Popular. En cuanto al tipo de interés, la revisión anual se sitúa en una banda entre euríbor+ 0,99% y euríbor + 1,99%, dependiendo de las bonificaciones aplicables. Dichas bonificaciones se refieren a la distinta vinculación del cliente con la entidad y permiten ajustar sus preferencias con la oferta de productos que mejor se adapte a sus necesidades. La financiación de este préstamo alcanza hasta el 80% del valor de tasación del inmueble o del valor de la compraventa, si éste es menor, para primera residencia, y del 70% en el caso de que se trate de una segunda vivienda. El plazo máximo de duración es de 30 años y la comisión de apertura del 0,5%.

A este tipo de interés de euríbor + 0,99% también se unen hipotecas muy populares en el mercado como la Hipoteca Naranja de ING, una de las mejores del mercado actualmente según los expertos de iAhorro, con solo dos seguros obligatorios como productos vinculados y totalmente libre de comisiones. En este rango de interés también destaca la Hipoteca Variable Coinc, sin comisiones y sin vinculación con el requisito de ser cliente de la entidad. Con las mismas condiciones (sin comisiones y sin vinculación), está la Hipoteca Sin Comisiones Variable de Bankia. Eso sí, contratarla es más cara al establecer la entidad un interés de euríbor + 1,20%.

La Hipoteca Variable de Kutxabank también es una de las más atractivas del mercado, al cobrar euríbor más 1,40% durante 12 meses que después baja al 0,90% después. La comisión de apertura asciende al 0,25%. Bankinter también ofrece la Hipoteca Variable Sin más, la única del mercado con dación en pago por contrato y también a euríbor + 0,99 %, tras 12 meses al 1,50%. La comisión de apertura es del 1% y del 0,50% la de subrogación. La entidad rebajó el pasado mes de febrero (por primera vez en más de dos años), ese diferencial desde el anterior 1,2%.

Ejercicio teórico

Por lo general, las hipotecas a tipo fijo suelen ser más caras que las variables. Pero su contratación se ha disparado por la situación en mínimos del euríbor a 12 meses, y por el deseo de cubrirse de las futuras subidas de los tipos de interés. Aun así, los expertos recomiendan no descartar los tipos variables pese al mal recuerdo que muchos puedan tener de tiempos pasados, en los que la imparable escalada del euríbor, por encima del 5% en 2008, puso en serios apuros el bolsillo de los que apostaron por este tipo de préstamos.

Antonio Gallardo, analista de iAhorro, ha elaborado un ejercicio teórico para `Invertia¿ en el que analiza a qué nivel debería situarse el euríbor para que a lo largo del tiempo una hipoteca fija compense a la variable, con las siguientes previsiones para el indicador de referencia hipotecario.

PREVISIONES

Optimista

Central

Pesimista

2018

-0,20%

-0,10%

0,00%

2019

0,00%

0,12%

0,30%

2020

0,20%

0,40%

0,60%

2021

0,40%

0,60%

0,80%

2022

0,70%

1%

1,50%

Según explica, hace un año, el valor medio de una hipoteca sobre vivienda ascendía a 114.462 euros, con un plazo medio de 24 años y un tipo medio del 3,37%.

Teniendo en cuenta estas características (y que se trata de un ejercicio teórico, pues una valoración hasta 2022 no reflejaría toda la vida del préstamo), el experto toma el peor de los escenarios para comparar los datos de la hipoteca fija con una variable al 1,2%, con tipo de interés el primer año del 2%. La diferencia porcentual de cuotas sería la siguiente:

Pago de más

2017

17%

2018

27%

2019

24%

2020

21%

2021

18%

2022

13%

Bajo esta hipótesis, ¿qué sería necesario para que la hipoteca fija llegue a ser más rentable en el peor de los escenarios? ¿Con una Hipoteca a euríbor +1,2%, para que la fija sea más barata tiene que ser del 2,3% para alcanzar el equilibro con la variable en el año 2022¿, explica Gallardo, siempre que el euríbor se mantenga en el 1,5% o tipo de interés superior durante el resto de los años. ¿En resumen, actualmente con la hipoteca fija lo más probable es que el coste total de la operación sea superior que la variable, ya que en un plazo medio de 24 años es complicado que el euríbor se mantenga de media por encima de esos niveles, y para que esto se produzca en el peor de los escenarios que analizamos no sería hasta finales del 2022¿.

El experto añade que ¿si queremos disminuir estas diferencias sería con hipotecas fijas en el tramo más bajo, que coinciden con menores importes y especialmente menores plazos¿, recordando también que en las variables el ritmo de amortización es más rápido que en un crédito fijo, pues el mayor peso de los intereses se paga al inicio de la hipoteca. Algo que ayudaría a mitigar el impacto de próximas subidas de tipos. Hoy por hoy, y según datos de Credit Market, los plazos de una hipoteca fija pueden llegar a los 30 años, cuando lo habitual era que no superasen los 20 hace unos años.

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