Por Ana Pastor
Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de febrero de este año, muestran que el número de hipotecas para la compra de vivienda firmadas en España se situó en 27.945, cifra un 13,8% superior a la del mismo mes de 2017. Una buena noticia para el mercado hipotecario, ya que con este repunte interanual la firma de hipotecas sobre viviendas no solo encadena dos meses consecutivos de ascensos -después de haber repuntado un 9,2% en enero-, sino que también supone un regreso al crecimiento a dos dígitos.
Pero el hecho de que se estén firmando más hipotecas no significa que la normalidad haya llegado al negocio hipotecario, ya que se mantiene muy viva la pugna entre la banca y los clientes a cuenta de algunas `prácticas incorrectas¿ de las entidades financieras. Es el caso los gastos hipotecarios, que, según Legálitas, se están cobrando al cliente en las nuevas hipotecas a pesar de la sentencia del Tribunal Supremo.
Inmaculada Carrillo, responsable del Área de Consumo de Legálitas, explica que la litigiosidad se mantiene muy alta por parte de los hipotecados, a pesar de que el Tribunal Supremo ha dado la razón a la banca al decir que es el cliente quien debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Carrillo indica que ¿no es descartable que también en este tema llegue a pronunciarse el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), como ya sucedió en 2016 en contra del criterio establecido por el Tribunal Supremo en lo referente a la retroactividad de la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo¿.
De momento, y ante esa posibilidad, la representante de Legálitas explica que los afectados continúan haciendo sus reclamaciones por el resto de los gastos que se generan al suscribir una hipoteca: notaría, registro, tasación y gestoría, gastos que tradicionalmente las entidades financieras han cargado al comprador de la vivienda, pero que a partir de la sentencia dictada en diciembre de 2015, el Alto Tribunal consideró una práctica abusiva.
A ellos se recomienda unir la reclamación de la comisión de apertura. No obstante, este concepto no es pacífico, pues hay sentencias en ambos sentidos y habrá que esperar posiblemente al pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo para tener un único criterio jurídico. En la anterior normativa bancaria se establecía que en los préstamos hipotecarios sobre viviendas la comisión de apertura se devengaría una sola vez y englobaría cualesquiera gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario u otros similares, de modo que se consideraba abusiva la aplicación simultánea de comisión de apertura con los gastos o comisión de estudio de la operación, con la de cambio de divisa, o, en los casos de novación modificativa con ampliación de capital.
La abogada de Legálitas señla que ¿algunas entidades bancarias han accedido a devolver los gastos de primera copia y los gastos de Registro de la Propiedad, sin embargo esas cantidades son nimias, comparadas con la cifra total de gastos que viene asumiendo el cliente¿.
LAS MISMAS PRÁCTICAS
Entretanto, y según Carrillo, "en las firmas de nuevas hipotecas, la generalidad de las entidades siguen manteniendo la misma práctica consistente en que sea el cliente quien asuma en exclusiva la totalidad de gastos hipotecarios". Y puntualiza: "Y ello a pesar de que la constitución de la hipoteca, como forma de préstamo o crédito, en lugar de un préstamo personal, es una garantía de carácter real de la cual se beneficia realmente el banco, dado que esa garantía hipotecaria es oponible frente a todos al nacer y figurar en el Registro de la Propiedad y supone un crédito privilegiado a la hora del cobro en supuestos de impago o insolvencia del deudor¿.
¿Y por qué hacen esto los bancos? Carrillo explica que ¿el hecho de que no todos los consumidores se decidan a reclamar y menos en procedimiento judicial, favorece que la mayoría de las entidades bancarias sigan manteniendo esta práctica por la que repercuten en el cliente todos los gastos de hipoteca, con lo que al cliente no le queda más solución que pagarlas y luego reclamar¿.
Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), no comparte las acusaciones del despacho de abogados y considera que¿el sistema financiero ha recogido el espíritu de la sentencia del Tribunal Supremo de 2015¿, señalando que los bancos han ¿recogido el guante¿ de esta resolución judicial y han comenzado a modificar sus escrituras en relación a los gastos hipotecarios a partir de esa fecha.
NEBULOSA JUDICIAL
El problema, en opinión del presidente de la AHE, es que la sentencia del Supremo de 2015 ¿se limitó a decir que es desproporcionado cargar todos los gastos de constitución del crédito al cliente, pero no aclaró qué reparto considera proporcionado, por lo que la distribución de los gastos hipotecarios aún está sin resolver y estamos en una nebulosa y la espera de que se ajuste definitivamente¿.
Santos González destaca que ¿las entidades financieras y los clientes están en un limbo jurídico hasta que no se defina exactamente cuáles son los gastos y a quien corresponde su pago¿ y cree que la incertidumbre ¿se puede despejar por una nueva sentencia o a través de la nueva ley hipotecaria que defina estos gastos y aclare en qué proporción se comparten¿. De ahí que, mientras esto ocurre, ¿los bancos están cobrando los gastos cada uno según su criterio porque no tenemos establecida una norma¿.
En opinión del responsable la AHE, mientras esto se dilucida¿se ha abierto una oportunidad de negocio que sin lugar a duda están aprovechando los bufetes de abogados", aunque él cree que el camino va en la dirección contraria: ¿Tenemos que desjudicializar el mercado hipotecario de la mejor manera posible para dar tranquilidad a las hipotecas y tenemos que hacer lo indecible para apaciguar el mercado hipotecario¿.