Las cinco preguntas que debes hacerte para valorar un activo inmobiliario

La línea que separa las bases de valor a emplear a la hora de realizar una valoración de un activo es tan delgada que en muchas ocasiones lleva a confusión. Se tiende a emplear el valor o renta de mercado, es decir, la comparación en la zona para tasar un inmueble sin caer en la cuenta que hay aspectos sutiles que pueden inclinar la balanza hacia un lado u otro. 

Por ejemplo, que para el propietario tenga un valor especial el inmueble a vender como pudiera ser la vivienda de un familiar, lo que implica un componente sentimental, que para el comprador tenga una característica única como es un estilo arquitectónico que aprecie, que las escaleras tengan la suficiente amplitud como para incorporar una silla para personas con dificultades de movilidad o que haya hueco para instalar un ascensor. Son matices que, aunque no lo parezcan hacen que el importe de la valoración sea diferente a la simple referencia por el método de comparación. 

Para ayudarnos a tomar la decisión de cuál es la base de valor apropiada para cada finalidad, Pablo Ferreras, director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones, recomienda la necesidad de plantearnos cinco preguntas sencillas con las que iremos descartando unas en favor de otras. Estas son: 

1- ¿Qué quiero valorar? Es decir, cuál es el objeto de la valoración: un inmueble, un local, una nave, etc.

2- ¿Para quién o quiénes es la valoración? Se refiere a las partes intervinientes, un familiar, un inquilino, una persona con dificultades económicas y que pudiera ser beneficiaria de ayudas… 

3- ¿Tipo de transacción? Compra, venta, alquiler, en un mercado particular o hipotético con características específicas, etc. 

4- ¿Para qué quiero la valoración? El para qué, la finalidad, es clave. No es lo mismo que para obtener una financiación bancaria, para invertir, para un reparto de herencia o para una cobertura aseguradora. 

5- ¿Qué urgencia tengo? No por ser la última pregunta es la de menor importancia. El plazo puede hacer que el comprador o vendedor estén dispuestos a rebajar la cuantía, y viceversa.

Pero no solo son determinantes para concretar la base de valor a emplear, sino también porque “con cierta frecuencia se tiende a confundir valor y precio, pero una cosa es lo que vale y otra lo que cuesta en un momento concreto”, remarca Ferreras. Sin embargo, al común de los mortales les cuesta aplicar este razonamiento y suele establecer un valor idealizado, que “únicamente vale para cada uno de nosotros”. 

Es por ello que a la hora de abordar una valoración “hay que distanciarse y dejar que sean los profesionales homologados, con criterios objetivos e independientes, quienes hagan el cálculo de valoración”, concluye el directivo de Alia Tasaciones.