Valoraciones automatizadas, ¿para qué tipo de inmuebles se utilizan?

El Banco de España está cada vez más a favor del uso de los llamados Modelos de Valoración Automatizadas para calcular el valor de inmuebles de manera global. Los AVM son métodos informáticos para valorar carteras inmobiliarias de forma rápida y económica y con una visión en conjunto. “Los activos deben contar con cierta homogeneidad, disponer de características repetidas y pertenecer a un mercado activo en transacciones, como lo es un bloque de viviendas”, explica Carlos Bravo, director de Proyectos de Alia Tasaciones. En este análisis suelen incluirse activos relativamente modestos; los más altos deben estudiarse por la vía convencional, uno a uno.

En cambio, no es apropiado para una valoración de un inmueble individual; para ello hay que utilizar métodos convencionales. Tampoco es apto para activos singulares, ni para suelos o locales comerciales, muy sensibles a la localización exacta y a la situación de su acceso. 

El resultado que se obtiene es un valor estimativo en una fecha concreta y no se debe tomar cada valor por separado, sino de forma completa, ayudando a la gestión del riesgo hipotecario, al análisis periódico de balances contables o a la evaluación de carteras para su compra, etc.

Para evitar fallos en el sistema “hay que hacer un proceso de limpieza de los inmuebles (data cleaning) previo para comprobar que no contiene erratas en ubicación, superficies y usos y un backtesting para calibrar el sistema, por el que el sistema de forma aleatoria selecciona un número determinado de tasaciones. Además, el conjunto de datos debe estar certificado por el propio cliente”, aclara el director Técnico de Alia Tasaciones, Fernando Vives.

Esta fase de limpieza es clave cuando se trata de valoraciones donde no se realiza visita interior de los inmuebles, por lo que es muy fácil que aparezcan valores individuales erróneos que podrían provocar una sobrevaloración, como podría ser el caso de un mal mantenimiento, o viceversa, si ha sido rehabilitado. Otro fallo común es encontrarse con datos registrales de pisos que jamás se han llegado a construir a causa del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad aparecen como pisos en construcción con una superficie, unos linderos, unas características, etc. 

Por ello hay que contar con datos reales, de calidad, para que el sistema sea exitoso, porque, de lo contrario, pierde credibilidad. Las nuevas tecnologías asociadas a la Industria 4.0, como el Big Data o la Inteligencia Artificial, ayudarán a pulir las bases de datos. 

Esta herramienta sigue el único estándar global aceptado internacionalmente, el de la IAAO (International Association of Assessing Officers) de 2003, a partir del cual la asociación ATASA elaboró una adaptación para el mercado español, como base para la guía que el Banco de España publicó en abril, de la que Alia Tasaciones tiene programa propio.