Miles de españoles se encuentran en estos momentos confeccionando la Declaración de la Renta. Muchas de ellas serán sencillas y bastará con aceptar el borrador. Otras, en cambio, se complican y habrá que estrujarse más la cabeza o recurrir a la ayuda de un experto.

Una de las dudas más frecuentes que hay tiene que ver con la declaración de una vivienda heredada. Hay quienes consideran que, puesto que el contribuyente ya ha pagado por el inmueble en Sucesiones y Donaciones, no tendrá que hacerlo en el IRPF. Esto no es del todo cierto.

En primer lugar, cuando se recibe una herencia o donación el primer peaje fiscal se realiza en el impuesto de Sucesiones y Donaciones, de ámbito autonómico, y en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal.

Posteriormente llega el momento de sentarse delante del IRPF. Es cierto que si no se ha vendido la vivienda no se generarán ni pérdidas ni ganancias patrimoniales.

Ahora bien, ese inmueble tributará como renta imputada en el impuesto, salvo que sea nuestra vivienda habitual. Para ello, conviene tener en cuenta que es necesario contar con la referencia catastral. 

Imputación de rentas inmobiliarias

Los inmuebles tienen que cumplir los siguientes requisitos:

   1. Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.

   2. Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.

   3. Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.

   4. Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.

   5. Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

Según detalla la Agencia Tributaria, la renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:

   1. Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

   2. El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.

   3. Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

¿Y si vendo la casa?

La venta de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial y esto se rellena en la página 12 del modelo.

Esa ganancia va a la base del ahorro, cuyos tipos de gravamen son el 19%, 21% y 23%.

En la casilla 358 hay que consignar el tipo de elemento patrimonial de que se trate (en este caso, señalar que se trata de un inmueble) y rellenar las fechas y los valores de transmisión y adquisición.

El valor de adquisición en el supuesto de la vivienda heredada es el que aparece en el impuesto de Sucesiones y Donaciones. Suele ser un valor administrativo que facilitan las comunidades autónomas.

Excepciones a la plusvalía

Un artículo en el blog de Bankinter recuerda que si el resultado de la operación arroja una plusvalía, esa ganancia patrimonial puede quedar exonerada de gravamen (no paga el impuesto) en los siguientes supuestos:

   1. Que se trate de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años. En este caso, la operación no debe figurar en ninguna casilla.

   2. Que se trate de un elemento patrimonial (distinto de la vivienda habitual) de un contribuyente mayor de 65 años y la renta obtenida como consecuencia de su transmisión se vaya a reinvertir en la constitución de una renta vitalicia, hasta un máximo de 240.000 euros. En este caso se debe rellenar la casilla 364, consignando el importe del valor de transmisión destinado a constituir esa renta vitalicia.

   3. Que se trate de la vivienda habitual de un contribuyente que vaya a destinar la renta obtenida como consecuencia de la transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual. En este caso, se debe rellenar adicionalmente la casilla 365 consignando el valor de transmisión de la vivienda habitual susceptible de reinversión.