Qué gastos de la hipoteca puedes reclamar y cuánto recuperar tras el fallo del TJUE

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre gastos hipotecarios ha sido un nuevo jarro de agua fría para el sector bancario que, aunque acoge la decisión con tranquilidad, tendrá que devolver el 100% de dichos gastos, además de pagar las costas en los procesos de cláusulas abusivas que prosperen. 

El fallo, que también abre la puerta a tumbar la comisión de apertura, puede suponer un aluvión de reclamaciones ante los más de ocho millones de personas que, según Asufin, se verán afectados por la sentencia sobre los gastos de notaría, gestoría, registro y tasación de la vivienda que el Tribunal Supremo había dividido al 50% entre banco y cliente. Esa división 'salomónica' ya no servirá para los contratos anteriores a marzo de 2019 en las hipotecas con cláusulas abusivas.

La sentencia, no obstante, establece excepciones, de manera que si la ley establece quien debe asumir los gastos, habrá que atenerse a ésta. Por eso, desde OCU recuerdan que los consumidores no podrán reclamar por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) ya que el Gobierno aprobó una Ley para que fueran los bancos quienes asumieran ese impuesto en las  hipotecas firmadas a partir del 12 de noviembre de 2018. "Por tanto, aunque se declare abusiva la cláusula de imposición de gastos, no será posible recuperar el AJD pagado antes de esa fecha", explican.

Los expertos de Asufin han hecho un cálculo del importe que se podría recuperar en los juzgados por el resto de gastos. Para una hipoteca media de 240.000 euros, los gastos de notaría ascenderían a unos 529,77 euros, los de gestoría a 259,34 euros, los de registro a 194,62 euros y los de tasación a 290,58 euros. Es decir, el importe medio que se podría recuperar con una reclamación se situaría en el entorno de 1.274,31 euros.

Si esa cifra se multiplica por los ocho millones de afectados que la asociación estima que existen en España, el golpe total para la banca sería de unos 10.192 millones de euros. Y eso solo haciendo el cálculo con una hipoteca media.

Comisión de apertura y gastos judiciales

La sentencia del TJUE también determina que la comisión de apertura está sujeta a control de transparencia y por tanto habrá que comprobar si se informó convenientemente al consumidor. "Tal y como venía advirtiendo el Banco de España, solo se puede cobrar una comisión por un servicio realmente prestado, cosa que no ha sucedido en la mayoría de las hipotecas en las que, habitualmente, se ha cobrado entre un 0,5% y un 3% del importe de la misma", indican desde Asufin.

La justicia abre aquí otro 'melón' para el sector bancario. Es cierto que la mayoría de entidades han eliminado en los últimos años dicha comisión de apertura, pero antes sí la utilizaban y, como la sentencia es de caracter retroactivo, pueden verse afectados. 

Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros, una comisión de apertura del 0,50% implicaría un coste de 500 euros. Si la comisión llegase al 3%, el cliente podría recuperar 3.000 euros. 

Para un préstamo de 200.000 euros la cifra iría desde 1.000 euros a 6.000 euros teniendo en cuenta un rango de comisión de apertura de entre el 0,50% y el 3%, mientras que en el caso de una hipoteca de 300.000 euros, el saldo que se podría recuperar iría de 1.500 a 9.000 euros. 

Por otra parte, y quizá más importante para los afectados, el TJUE también ha establecido que las costas de cualquier procedimiento que afecte a cláusulas abusivas (ya no sólo gastos, también suelo, IRPH, multidivisa, etc.) y resulten favorables al afectado deberán ser asumidos por la entidad bancaria para favorecer que los consumidores ejerciten sus derechos, evitando con el ello el efecto disuasorio. Y la banca también se juega fuertes desembolsos en este sentido. Solo en los juzgados de Madrid, la media de las costas en los juicios hipotecarios ronda los 3.000 euros por caso. 

En lo que se refiere a la prescripción de estas demandas, Europa establece la posibilidad de reclamar la restitución de las cantidades cobradas en un plazo de cinco años a partir de la obtener la nulidad de la cláusula. Y rige para todas las hipotecas en las que se hayan pagado los gastos con independencia de cuándo hayan sido constituidas.

Almudena Velázquez, co-directora legal y portavoz de reclamador.es indica que "el TJUE vuelve a confirmar que, si bien la devolución de las cantidades pagadas como consecuencia de la aplicación de una cláusula declarada nula está sometida a prescripción (es decir, que se debe ejercitar en un determinado plazo de tiempo transcurrido el cual ya no hay derecho a esa devolución), ese plazo, que en nuestro Derecho será de cinco años, ha de empezar a contar desde que esa declaración de nulidad se produzca por el Juez".

A su juicio, esto termina con la disparidad de criterios en plazas como Barcelona, Guadalajara o Ávila, que consideraban que si bien la acción para declarar la nulidad era imprescriptible y por lo tanto se puede ejercitar en cualquier momento, no sucedía así con la restitución de los importes, comenzando a contar desde la firma del préstamo o desde su finalización, según los casos.