La compraventa de vivienda está atravesando un momento dulce. Días de vino y rosas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el pasado mes de agosto las compraventas subieron un 57,9% respecto al mismo mes de 2020. Por su parte, los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señalan que el saldo hipotecario para la adquisición de vivienda se incrementó de enero a junio un 0,6%. Y llegó a los 475.464 millones de euros.
Varios son los factores que han impulsado el mercado. Por un lado, la recuperación de la economía tras un difícil 2020. Por otro, el ahorro de las familias, que se incrementó fruto de la inestabilidad económica. Y, por último, los bajos tipos de interés.
Una coctelera que ha inflado el mercado de hipotecas durante los últimos meses. Unos meses en los que se vive una particular 'batalla' entre la concesión de hipotecas fijas y variables. Los bancos siguen dándolas, pero operando bajo criterios prudentes. Eso sí, si en los últimos años prevalecían las de tipo variable, ahora el protagonismo es para las de tipo fijo.
Según Tecnocasa, en el primer semestre, las de tipo variable eran sólo el 15% del total. Las mixtas alcanzaban el 5%, y las fijas, el 80%. A ello ha ayudado que tipo fijo y tipo variable están casi a la par. Pero en el ambiente flota la sensación de que los tipos de interés van a subir. Algunos expertos avanzan 2023 o 2024 como el momento en que el Euríbor subirá.
"El mercado hipotecario, al igual que el sector inmobiliario en general, sigue mostrando estabilidad y fortaleza. A ello se ha sumado que la pandemia ha impulsado la demanda de vivienda y, por tanto, también las solicitudes de préstamos", afirma José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios).
Ventajas y desventajas
Con este panorama, la pregunta es obvia: ¿qué hipoteca interesa más: la fija o la variable? Todo depende del momento en el que se contrate. Pero, más todavía, de las circunstancias, preferencias personales y la aversión al riesgo de cada persona.
"La principal ventaja de contratar una hipoteca a tipo fijo es que el hipotecado va a pagar la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca. Esto le proporciona estabilidad y tranquilidad frente a posibles variaciones futuras del Euríbor", señala Lídia Subirá, Key account manager en Trioteca y responsable del Centro de Estudios de Trioteca. Su 'desventaja' es que solían ser más caras. Solían porque, como ya se ha dicho, la diferencia entre ambas se ha ido acortando.
Una hipoteca a tipo fijo facilita la organización financiera de la familia y evita posibles imprevistos futuros. "Aun así, es cierto que en el primer año, una hipoteca tipo fijo puede suponer una cuota mensual superior a la del tipo variable, ya que actualmente el Euríbor se encuentra en valores negativos", añaden desde Trioteca.
Tampoco conviene olvidar que estamos atravesando por un periodo con una de las mejores y mayores ofertas a tipo fijo de la historia. Dicho de otra manera, los tipos de interés son realmente atractivos.
"La ventaja principal de las hipotecas variables es el ahorro potencial. El tipo de interés de partida de este tipo de préstamos hipotecarios suele ser inferior al de las hipotecas fijas, así como las comisiones por cancelación anticipada", apunta José Manuel Fernández.
Eso sí, está sujeta a la evolución del Euríbor y a la revisión del tipo de interés que se aplica semestralmente o anualmente en función de la entidad bancaria. "Esto añade incertidumbre a la futura cuota a pagar. También es cierto, que, si la evolución del Euríbor sigue en negativo, el hipotecado puede aprovecharse de una posible cuota mensual inferior, teniendo en cuenta el riesgo que esto supone", matizan Lídia Subirá.
Comisiones de amortización
Otro aspecto que diferencia las hipotecas fijas y las variables es las comisiones de amortización anticipada que la nueva Ley Hipotecaria de 2019 aplica para ambas modalidades. En el caso de las hipotecas fijas, el máximo es de un 2% en los 10 primeros años y un 1,5% en los años restantes; mientras que, en las hipotecas variables, la comisión máxima que se aplica es de un 0,15% en los cinco primeros años o un 0,25% en los tres primeros años de la hipoteca.
Más allá del tipo de hipoteca que se contrate, los datos demuestran que España es un país de propietarios. "Además, las ayudas públicas para rehabilitación de viviendas a favor de la eficiencia energética son factores que impulsarán la compra hasta finales de año y a lo largo del próximo ejercicio", indica José Manuel Fernández.
Desde UCI estiman que el número de hipotecas firmadas en España en 2021 podría crecer entre un 10% y un 12% respecto a 2020. Según Tecnocasa, es el 32% de sus ingresos lo que gastan los hipotecados en hacer frente al compromiso de tener una vivienda. El plazo de hipoteca medio se sitúa en 28 años. Y la cuota media es de 445 euros, si es fija, y 409 euros, si es variable.