Millones de hogares están viendo amenazada su economía por la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). Lo que se traduce en un ‘daño colateral’ llamado subida del Euríbor. Es decir, que aquellas personas que tenían contratada una hipoteca variable tienen que pagar más.
Fue en noviembre de 2022 cuando el Gobierno aprobó una serie de novedades en lo que se conoce como Código de Buenas Prácticas de las entidades bancarias. Dicho código tiene una duración de dos años. Sin embargo, hay medidas que sólo duran un año, como es el caso de la supresión de las comisiones por subrogaciones hipotecarias.
Dicha subrogación, es decir, cambio de una hipoteca de un banco a otro, tenía que llevarse a cabo con una condición: cambiar el tipo de interés de la misma de variable a fijo o mixto. ¿Objetivo? Según el Gobierno, “aliviar la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el aumento del Euríbor”.
¿Cuál es la fecha tope?
Si el Código de Buenas Prácticas, cuya meta era asegurar la continuidad de los pagos de los préstamos hipotecarios, tenía un plazo de aplicación de 24 meses, la supresión de las comisiones por subrogación no se alargaba tanto en el tiempo.
En concreto, su plazo se reduce a la mitad. Es decir, que su plazo de ejecución era de un año. Por lo tanto, y dado que entró el vigor el 1 de enero de 2023, finalizará en 31 de diciembre de este mismo año.
“Con el Euríbor en fase de estabilización, e incluso algo a la baja, y la paralización de las subidas de los tipos del BCE es posible que la exención de las comisiones por subrogación a los hipotecados llegue a su fin a final de año”, explica Simone Colombelli, portavoz de iAhorro.
Eso sí, siempre cabe la posibilidad que se amplíe más allá del 31 de diciembre. De momento, la medida que está sobre la mesa, y así lo ha anunciado Pedro Sánchez en el debate de su investidura, es elevar el umbral de renta necesario para poder acceder a las ayudas hipotecarias hasta cerca de 38.000 euros anuales. Por tanto, se elevaría en 8.000 euros, ya que en la actualidad está en 30.000 euros. Eso sí, necesita el visto bueno de los bancos.
¿Qué ahorro supondría subrogar la hipoteca?
De no dar el paso de subrogar la hipoteca antes del 31 de diciembre, eso se traduciría en un coste añadido para la persona involucrada en el caso de hacerlo a partir de 2024. La razón es bien sencilla: pasaría de ser gratis a tener que pagar una comisión.
“Esas comisiones se sitúan normalmente en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo”, especifica Colombelli. Y añade: “A partir de ahí, se reducen al 1,5%. Eso sí, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0%, si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario”.
Según un ejemplo del comparador hipotecario, quien contrato una hipoteca variable de 150.000 euros, y un diferencial del 0,99% en octubre de 2017 (recordemos, estaba en el -0,180%) ha pasado de pagar 469,48 euros al mes a 751,05 euros. En la actualidad, el Euríbor está al 4,160%.
Dicho con otras palabras, paga 281,57 euros mensuales más. Si quisiera cambiar a otro banco, y contratar una hipoteca fija, hasta el 31 de diciembre sería gratis. “Sólo tendría que pagar entre 300 y 400 euros, que es la tasación de la vivienda”, especifica el director de Hipotecas de iAhorro.
Pero supongamos que todavía la quedan por pagar unos 123.000 euros. Si lleva a cabo la subrogación en 2024, la comisión que dice la ley, antes de los primeros diez años de vida del préstamo, sería del 2%. Por tanto, a ese coste de tasación, habría que sumar otros 2.460 euros. En total, casi 3.000 euros más por cambiar su hipoteca de banco.
Si en vez de 132.000 euros le quedan por pagar al hipotecado 300.000 euros (también antes de cumplir los diez años del préstamo y con una comisión del 2%), la cuota ha aumentado en 561,32 euros en los últimos seis años: de 938,96 euros a 1.500,28 euros. Si subrogara a partir de 2024, junto al coste de la tasación tendría que pagar otros 4.940 euros.
Una persona revista papeles antes de pedir una hipoteca.
“Es verdad que estamos en el mejor momento para cambiar de hipoteca porque nos podemos quitar la comisión de subrogación. A pesar de esto, si este decreto no se actualiza, también es muy interesante seguir analizando la posibilidad del cambio siempre que el ahorro sea mayor a los costes”, remarca Simone Colombelli. Por tanto, habrá que hacer número para analizar si interesa cambiar la hipoteca.
“En el caso de los nuevos hipotecados, ponemos de relieve la necesidad de negociar esta comisión para que sean cero y si en un futuro quieren modificar su hipoteca no tengan que pagar por ello comisiones no deseadas”, concluye el portavoz de iAhorro.