Cómo saber si sale a cuenta una subrogación de la hipoteca

Subrogar una hipoteca puede ser una buena alternativa para mejorar las condiciones de tu préstamo. Sin embargo, hay que dar una serie de pasos y la operación puede suponer unos gastos que se deben analizar para saber si realmente sale a cuenta.

Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com, explica que subrogar la hipoteca consiste en modificar algunas de las condiciones del préstamo hipotecario. Se pude hacer con dos fines distintos: mejorar las condiciones de nuestra hipoteca con un cambio de banco o por un cambio de titularidad. Es decir, que hay dos tipos: subrogación de acreedor o cambio de banco, que es la opción más conocida y empleada y consiste en trasladar un préstamo hipotecario ya vigente de un banco a otro. Y la subrogación de deudor, en la que lo que se cambia es el titular de la hipoteca manteniendo las condiciones del préstamo actuales. “Cuando un cliente realiza esta operación lo hace normalmente porque ha encontrado una oferta mejor para su hipoteca”, destaca Colombelli, quien aclara que actualmente el principal motivo por el que se hace una subrogación es "para cambiar de un préstamo variable a un tipo fijo”.

Dicho experto pone el acento en que “hace 10 años, la media de los intereses superaba el 4%, mientras que ahora rondan el 2%, por ello es muy importante informarse y calcular si compensa o no una subrogación de mi hipoteca”. Y hace hincapié en que para encontrar la mejor opción es necesario preguntar en distintas entidades y conseguir así las mejores condiciones posibles. “En estos casos comparar es clave para encontrar la mejor oferta para tu hipoteca”, aconseja.

¿Cómo realizar una subrogación?

Miquel Riera, analista de Hipotecas de HelpMyCash, explica que “lo primero que hay que hacer, si nos planteamos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, es negociar con nuestro banco actual". Y añade: “Si la entidad financiera con la que tienes la hipoteca se niega a mejorar las condiciones, el siguiente paso es acudir a la nueva entidad para pedirle una oferta de subrogación, teniendo siempre en cuenta que no se podrá solicitar el cambio de la hipoteca de un banco a otro si se tiene algún impago".

”Posteriormente, la nueva entidad a la que quieres trasladar tu hipoteca realizará un estudio y decidirá si lo acepta o no, y si lo considera viable (después de estudiar nuestras nóminas, información fiscal, deudas…) el banco al que queremos llevar nuestra hipoteca nos presentará, a través del notario, una oferta vinculante de subrogación, en la que constarán las nuevas condiciones financieras", explica.

Pero el 'juego' aún continúa. ”Es entonces, cuando nuestro banco nos puede presentar una contraoferta para lo cual tiene un plazo de 15 días, una contraoferta que a pesar de que sea igual o mejor que la de la competencia el cliente tiene derecho a rechazar, gracias a la nueva ley hipotecaria”, indica Riera. Recuerda que las cosas han cambiado en este punto, ya que "antes del 16 de junio (fecha en la que entró en vigor la nueva normativa) si tu banco igualaba o mejoraba la oferta tenías que quedarte, que es lo que se denominada enervación", señala Riera.

En el caso de que el cliente decida finalmente no cambiar de entidad, la subrogación se cancela y lo que se haría es una novación, un trámite que conlleva unos gastos iniciales, ya que se precisará presentar una tasación, que en un primer momento corre a cuenta del cliente y en algunos casos puede suponer el pago de una comisión de novación si en el contrato así lo estipula.

Comisiones de subrogación

Esta situación es la que impera para los clientes que acepten la oferta de su banco. Para los que decidan cambiar también tendrán unos gastos derivados de la operación. Cuando se trata de una hipoteca a tipo de interés variable el banco tiene que acordar al contratar la hipoteca si se aplica una comisión máxima del 0,25% durante los primeros tres años o del 0,15% durante los primeros cinco años. En ambos casos, una vez pasados los tres o cinco años, el banco ya no puede cobrar la comisión. El fin de esta comisión es compensar al banco de la pérdida que puede tener al pagar el cliente anticipadamente la deuda, por eso el importe de las comisiones no puede superar el importe de la pérdida financiera que sufra el banco.

"El supuesto de querer cambiar de una hipoteca variable a una fija es donde las cosas más han cambiado con la nueva ley, ya que ésta persigue favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos"

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de amortización anticipada si se produce la amortización es de un 2% del capital reembolsado si la operación se produce en los 10 primeros años de vigencia del préstamo hipotecario y si se realiza a partir de los 10 años y hasta el fin de la hipoteca, la comisión máxima será del 1,5 % del capital.

Pasar de hipoteca variable a fija

En el supuesto de querer cambiar de una hipoteca variable a una fija es donde las cosas más han cambiado con la nueva ley, ya que ésta tiene como objetivo favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo, según destaca el representante de iahorro.com.

Uno de los cambios es que la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, con lo que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.

Gastos fijos

El cliente que baraje una subrogación también debe tener presentes que hay unos gastos derivados de la modificación de las escrituras del préstamo hipotecario, como los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la nueva tasación de la vivienda. Riera reconoce que salvo la tasación, “la nueva ley hipotecaria no deja muy claro a quién corresponde pagar” esos gastos, aunque si se aplica el mismo criterio que en los gastos de constitución el banco tendría que pagar la notaría el registro y la gestoría y el cliente la tasación. En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no tendría que pagarlo ninguna de las dos partes porque la subrogación está exenta del pago del IAJD.

Ventajas

El objetivo de cambiar de banco un préstamo hipotecario es, tal y como recuerda Simone Colombelli, conseguir unas condiciones más favorables que se adapten mejor a la situación del hipotecado, una mejora que se puede conseguir de distintas formas. La mejora del interés puede lograrse de tres maneras, con la reducción del tipo de interés, en el que se verá reducido el porcentaje del diferencial. Por ejemplo, pasando de un préstamo a euríbor +2,5% a euríbor +1%. Otra fórmula es el cambio de hipoteca variable a fija o viceversa y finalmente con el cambio de índice, ya que es posible cambiar a euríbor en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.

"La subrogación es más interesante para todos aquellos españoles que firmaron su préstamo a partir del 1 de enero de 2013"

Otros modos de abaratar la hipoteca podrían ser ampliar el plazo de amortización. El experto de iahorro.com recalca que cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda permitirá al cliente pagar menos en cada cuota mensual, “pero hay que tener en cuenta que a largo plazo el coste será mayor ya que nos cobrarán más intereses”.

Igualmente, con la subrogación se pueden eliminar cláusulas abusivas. En algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas por parte de la entidad, que podrán eliminarse al llevar nuestra hipoteca a otro banco. Y también puede ser una oportunidad para eliminar vinculaciones.

Estos expertos recuerdan que, por norma general, se recomienda la subrogación en los primeros años de vida del préstamo hipotecario, ya que se considera menos rentable subrogar la hipoteca y cambiar de banco en los últimos años de vida del préstamo, que es cuando se pagan menos intereses y se amortiza más capital. Y más en concreto, en opinión de iahorro.com, “la subrogación es más interesante para todos aquellos españoles que firmaron su préstamo a partir del 1 de enero de 2013”.