La parálisis política alarga la confusión con el 'valor real' de la vivienda en el pago de impuestos

El ‘parón’ sufrido por el anteproyecto de ley de medidas de lucha contra el fraude que presentó el Gobierno hace justo un año deja sin efecto, entre otras cosas, la modificación de la base imponible de los tributos cedidos a las CCAA. La convocatoria de elecciones interrumpió su tramitación en las Cortes.

El anteproyecto tenía el objetivo de acabar de una vez por todas con la litigiosidad que origina la actual base imponible de tributos como Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Sucesiones y Donaciones (ISD). La inconcreción del ‘valor real’ provoca que con mucha frecuencia sean los tribunales los que decidan. Para acabar con ello se propuso que fuera el valor de mercado (el de referencia de la Dirección General del Catastro) el que sirviera como base.

DISTINTAS SITUACIONES

Al no avanzar la iniciativa, la situación actual queda como sigue. Por un lado, el Tribunal Supremo ha manifestado que no existe un valor real y ha establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado. Por otra parte, este Tribunal, en recientes sentencias, ha determinado que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, que recoge la Ley General Tributaria, no es idóneo, por su generalidad, salvo que tal método se complemente con una comprobación directa. Esta dificultad se añade a la de otros medios de comprobación de valores, como es el caso de la que se realiza mediante dictamen de peritos, sobre la que el Tribunal Supremo exige una comprobación “in situ”, con visita del inmueble en cuestión.

La Dirección General del Catastro fija el valor de referencia que mencionaba el citado proyecto, resultado de la “observación y el análisis de las compraventas de inmuebles que se formalizan ante notario”. Catastro dispone de “todas las compraventas formalizadas en escritura pública, y de su análisis resulta el valor de referencia”, señalan fuentes de la Dirección General.

Además, aclaran que esos valores de referencia no son valores catastrales multiplicados por coeficientes, no tienen relación con el valor catastral, es distinto y “no tiene en la redacción legal actual efecto tributario alguno”.

En tercer lugar están las comunidades autónomas sin competencia para determinar ese valor de referencia del Catastro. Lo que hacen es publicar unos valores informativos propios que publicitan a ciudadanos y obligados tributarios. Además, en los casos en los que los contribuyentes declaran valores de transmisión inferiores a los informativos –que sirven como referencia a los sujetos pasivos de los impuestos, pero que no son los valores de referencia de la Dirección General del Catastro-  pueden realizar comprobaciones de valores por diversos métodos.

En opinión de Cristina Duart, asesora fiscal y autora del blog liquidacionescomplementarias.es, “cada CCAA tiene su manera de obtener el “valor real” de los inmuebles, unas utilizan el método de precios medios en el mercado, como pueden ser la Comunidad de Madrid y Castilla-La Mancha, y otras utilizan el valor catastral multiplicado por un coeficiente multiplicador (VCxCM), como pueden ser la Junta de Andalucía, Asturias, Cataluña, Comunidad Valenciana…

En su opinión, y tras las sentencias del Supremo, el método VCxCM que tienen publicado algunas CCAA se ha limitado a servir como límite para saber qué operación es susceptible o no de comprobación de valores, tal y como se establece el artículo 134.1 de la Ley General Tributaria, pero ya no se puede utilizar este método para hacer una valoración del inmueble. Es decir, si en una operación se liquida el impuesto por debajo del valor publicado por la Administración, y ese valor de la Administración es fruto del método VCxCM, se podrá comprobar el valor del inmueble, pero con otro de los métodos contemplados en la LGT.

Otras comunidades como Madrid y Andalucía utilizan el método de las tasaciones hipotecarias. Por tanto, si la compraventa se realiza sin financiación bancaria, esto es, sin hipoteca, “no podrán realizar la comprobación”, añade.

El consejo de Duart es liquidar por importe igual o superior al publicado por la Administración, así "no podrán hacer comprobación de valores". Para ello facilita la siguiente tabla con la dirección de cada comunidad para comprobar los valores.