Rizando el rizo con el alquiler: la reducción del 60% no se pierde cuando el arrendatario es una empresa

El caso lo plantea el titular de un inmueble que alquila una vivienda a una empresa, y por tanto ésta paga la renta, pero destina el inmueble a vivienda habitual de uno de sus empleados. Su duda es si puede aplicarse en el IRPF la reducción del 60% en los rendimientos netos.

El rendimiento neto, aquél que resulta de la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, puede reducirse en un 60% independientemente de la edad del arrendatario. En 2015 desapareció la reducción del 100% que se aplicaba cuando el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

Ahora bien, qué ocurre si la vivienda se alquila a una empresa que, a su vez, la alquila a sus trabajadores como vivienda. Esa es la cuestión que resuelve Tributos en una reciente respuesta. El que envió la consulta es titular de un inmueble que se encuentra arrendado a una entidad que los destina al uso como vivienda de su personal desplazado a Madrid, siendo la intención del arrendatario que lo utilice siempre la misma persona. ¿Puede aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto prevista?

Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en las leyes tributarias, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario.

El artículo 23.2 de la LIRPF dispone lo siguiente: “En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60%. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente”.

Tributos ha venido estableciendo, de forma reiterada, que el requisito exigido para la aplicación de la reducción por el arrendador es que el destino efectivo del objeto del contrato sea el de vivienda permanente del propio arrendatario.

Pero este criterio se matiza a la vista de la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 8 de septiembre de 2016, que unifica criterio: "Resulta procedente la aplicación de la reducción prevista en el apartado segundo del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sobre los rendimientos netos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles cuando siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas".

Queda claro que el único requisito exigido es que el inmueble se destine a la vivienda, y esa exigencia puede quedar perfectamente acreditada por los hechos y los términos del contrato de arrendamiento.

En este caso, queda comprobado según Tributos que “no nos encontramos ante un arrendamiento de inmueble a una sociedad para un destino genérico de utilización por sus empleados”, sino que desde el primer momento ha quedado plenamente identificada la finalidad del arrendamiento: que se destinará a vivienda habitual del director general de la compañía y su familia. El cambio de uso sin previa autorización expresa por escrito del arrendador será causa de resolución del contrato, quedando prohibido el uso comercial, la cesión y el subarrendamiento.

En suma, se ha cumplido todo lo exigido por la norma con independencia de que el arrendatario sea una sociedad mercantil que abona la renta y de que la persona física que habita la vivienda sea personal que en ella presta sus servicios.

En consecuencia, resultará de aplicación la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.