La  exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los ‘perdones’ fiscales más atractivos para rebajar la carga que genera esa operación. Lo que se gana con la diferencia entre el precio de compra de la vivienda y su venta, denominado ganancia patrimonial, tributa en el IRPF en la base imponible del ahorro. Esa plusvalía, puesta de manifiesto con la transmisión de la vivienda habitual,  puede gozar de exención cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La ley permite asimilar la rehabilitación a la compra.

Para los casos en los que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido con la venta, únicamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.

Pero ¡ojo a los plazos! La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse en los dos años anteriores o posteriores a la fecha de la transmisión. Y Hacienda es firme en ese sentido, aunque el incumplimiento de esos plazos no sea por culpa del comprador. Así se lo manifiesta a un contribuyente que ha efectuado la venta de su vivienda habitual en las siguientes condiciones: vende su casa y tenía firmado un contrato de compraventa con una promotora para adquirir su nueva vivienda habitual. La finalización y entrega de la misma estaba prevista para antes de los dos años siguientes a la transmisión de la primera. Sin embargo, se han producido retrasos en la entrega causando que el último pago la entrega material del inmueble se produzcan transcurridos tres meses después del plazo de dos años.

Para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. En su respuesta Tributos deja claro cómo se entiende el plazo de los dos años en los siguientes supuestos:

1. Si se trata de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual es necesario, para poder aplicar la exención, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo comprendido entre los dos años anteriores y posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.

2. En los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición (la tradición consiste en el acto por el que se desplaza la posesión de la cosa objeto del negocio jurídico del adquiriente) o entrega de la cosa vendida.

3. Además, en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición.

Por todo ello, en el caso planteado, para acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de la nueva vivienda y, por lo tanto, su entrega, deberá producirse dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la otra, con independencia de que hubiera reinvertido todo el importe obtenido en dicho plazo.

Por lo tanto, en el caso de que no se de dicha circunstancia, el contribuyente no podría exonerar de gravamen la parte de la ganancia patrimonial correspondiente a su titularidad jurídica generada por la transmisión de su vivienda habitual.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 5.1 del Código Civil, los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, sin que exista posibilidad de ampliación del plazo de reinversión por cuanto la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no admite excepción alguna a los plazos establecidos para la reinversión de la vivienda habitual.