La Agencia Tributaria pone sus miras sobre todo tipo de transacciones económicas de importancia, especialmente sobre las relacionadas con la compraventa de viviendas. Aunque lo más habitual es que los vendedores quieran obtener lo máximo posible, no siempre es así, como sucede cuando estos quieren donar sus viviendas a un familiar y se la venden a un precio simbólico para que no parezca una donación y puedan evitar pagar el impuesto correspondiente.

En este sentido, hay que tener en cuenta que es una práctica ilegal, puesto que, si un inmueble se vende por un precio muy inferior a su valor de mercado, desde Hacienda se podría investigar la operación para tratar de detectar cualquier posible delito.

De esta forma puede haber dos escenarios diferentes, el primero de ellos, de una mayor gravedad, se da cuando se paga en negro o "B", mientras que la segunda tiene que ver con la firma de un contrato de compraventa, que es donde se tiene en cuenta el precio del inmueble y la posibilidad de que se investigue por parte de la Agencia Tributaria.

La sanción, por otro lado, también dependerá de cómo de barata se venda una casa, ya que, si el precio de venta es inferior al 10% del precio real del inmueble, se estaría incurriendo en una infracción leve y las multas oscilarán entre los 1.000 y los 10.000 euros. Si el precio de venta es inferior al 5%, nos encontraríamos ante una infracción considerada grave, lo que supondría multas de entre 20.000 y 100.000 euros, e incluso podría llegar a suponer penas de prisión de entre 6 meses y 2 años.

Por otro lado, se debe tener en cuenta que es legal vender una vivienda por encima de su valor catastral, aunque en este caso conlleva tener que pagar impuestos adicionales como la plusvalía municipal, a cargo del vendedor, o el IRPF. Sin embargo, es importante destacar que el valor catastral no debería exceder en ningún caso el valor de mercado. En caso contrario, el contribuyente se encontraría pagando impuestos por encima de lo que le correspondería.

El valor catastral de una propiedad es una evaluación objetiva que realiza el Estado y que tiene en cuenta distintos factores como el tamaño de la construcción y del terreno, la ubicación, etcétera. Esta valoración determina el precio mínimo para formalizar la escritura de venta del inmueble.

Impuestos por la venta de una vivienda

Cuando se vende una vivienda hay que tener en cuenta los diferentes impuestos que se deben afrontar, comenzando por la Plusvalía Municipal, que es como se conoce al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que se aplica al valor del terreno urbano en el momento en el que se transmite, considerando el incremento que se ha experimentado a lo largo de un máximo de veinte años de tenencia. Este impuesto debe ser pagado siempre que tenga lugar un cambio de propiedad, ya sea por una permuta, una venta o una herencia.

La base imponible de la Plusvalía Municipal se calcula restando al precio de venta el precio de compra (o valor declarado en el impuesto de sucesiones), para luego multiplicar el resultado por el porcentaje del valor catastral correspondiente al terreno, que puede consultarse en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en el Catastro.

En lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se trata de un tributo que se paga a Hacienda y se calcula en función de las ganancias patrimoniales obtenidas, incluyendo la propia venta del inmueble. Dado el caso de que el precio de venta supere al precio de compra, se considera que existe una ganancia patrimonial, y esa cantidad tendrá que ser gravada en el IRPF al presentar la declaración anual de la Renta, teniendo en cuenta los diferentes tramos impositivos que están fijados por parte de la Agencia Tributaria.

El IRPF se calcula con carácter anual durante la campaña de la Renta, teniendo en cuenta los beneficios que se hayan obtenido durante el año anterior. La presentación de la declaración de la Renta y el abono de las declaraciones con resultado a ingresar, como las ganancias derivadas de la venta de una vivienda, se deben realizar dentro de un plazo establecido, que acostumbra a llegar a su fin a finales de junio.

No obstante, existen una serie de excepciones en el pago del IRPF tras la venta de un inmueble, como sucede cuando el vendedor es una persona dependiente o mayor de 65 años, o si el dinero que se ha obtenido se reinvierte por completo en la compra de otra casa habitual. De igual modo, en casos como la dación en pago, donde la venta se efectúa para saldar una deuda hipotecaria, no son de aplicación las retenciones de IRPF, puesto que no existe un beneficio económico de forma directa.

A la Plusvalía Municipal e IRPF hay que sumar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que debe ser asumido por parte del propietario de la vivienda a fecha 1 de enero del año en el que se formaliza la venta. Sin embargo, el vendedor y el comprador tienen la posibilidad de negociar y distribuir el abono de este impuesto municipal de acuerdo con los meses en los que fueron los propietarios de la vivienda.